99万买龙湖江景三房，降价还是噱头？与业主纷争不断，某湖怎么了
这两天，99万买龙湖滨江三房的消息在朋友圈传得热热闹闹。前段时间楼市火爆，重庆主城区刚需盘奇缺，连远在唐家沱的华融现代城开盘都被一扫而光。
现在楼市惨淡，房子不好卖了，开发商又开始绞尽脑汁想方设法吸引购房者的注意—送奔驰首付、工抵房、特价房……种种促销花样层出不穷。在某知名房产APP上也出现了这次龙湖特价房的消息，这次的特价是动真章还是搞噱头呢？
先吐个槽，这特价房的海报也太不走心了，居然把“套内”搞成了“建面”，应该是做推广的分销公司粗心了。不过，素来以品质见长的知名龙头房企某湖，最近让人熟知的却是长沙的惊装房事件。
01.某湖长沙惊装房事件
8月26日，知名房企某湖集团召开2019年中期业绩发布会，并交出了一份靓丽的答卷：上半年实现合约销售1056.2亿元，同比增长8.8%，居于行业前十，达成全年2200亿销售目标48%，盈利47亿元；
8月26日，某湖集团在香港太古广场JW万豪举办2019中期业绩发布会，
不过，一个突发事件打乱了现场的节奏。根据媒体曝光的现场视频显示，一位自称是某湖业主的西装男士，手持话筒哽咽讲述某湖长沙业主维权问题：“……我不得不来，我想问一下吴女士，您是不是已经知道，某湖在长沙是维权的代名词？”
会议现场有一处细节值得注意，现场工作人员曾欲阻止该男子继续发言，但某湖董事长吴**表示让他继续，显示出直面问题的态度。
有媒体披露，该男士是某湖长沙楼盘——水晶郦城的业主。
2017年2月，某湖以3.11亿元的总价竞得长沙市岳麓区滨江新城板块地块，占地总面积1万平方米，规划建筑面积5.5万平方米，容积率≤5.5，规划用地性质为商住，目前建成项目叫做“水晶郦城”。
长沙某湖水晶郦城样板，图源自安居客；
作为某湖在长沙的第一个精装修楼盘，该项目由两栋住宅和一栋公寓组成。但从2019年5月底起，关于该项目的投诉维权，屡见于媒体报道及长沙市市长信箱网站，问题指向某湖涉嫌虚假宣传、精装修高价低配、违规拆除样板间等。
有业主对长沙市长信箱投诉称，长沙市发改委监制的项目毛坯均价为10790元/平方米，某湖对外售价均价在13258元/平方米（毛坯+精装修，一房一价）。减去毛坯备案价后，单精装修均价为2468元/平方米，但是，“某湖精装修标准不到1000元/平方米，对外宣称2500元/平方米，并拒绝提供装修清单。”
“落差感实在太大了，墙体开裂、墙内渗水，这些问题都是我不能忍受的。”有业主指出接收的房子与样板间差距太大，“你猜他们是如何解决的？他用滚轮刷了一下裂缝，表面上开不出来了，过几天墙皮又开裂了。”
宣传的新风系统，新风口设计同样出现了问题，进气口和燃气出气口相隔五十公分。“这也就是说，厨房的一氧化碳会被再次吸进去，躺在家里就能吸到一氧化碳，这太可怕了。”而样板房在项目交付完毕之前便违规拆除，业主认为涉嫌掩盖实际交付房屋装修品质下降的问题。
值得一提的是，该项目拿地时的楼面价是5637元/平方米，平均售价13258元/平方米，两者相差7621/平方米。
02.春江天境规划情况
2018年1月31日，某湖以37.6亿元的总价拿下了巴滨路这个地块，折算下来楼面价约4604元/平，这是某湖首次进入巴南区，这个地块总占地约400亩，建筑体量约115万方；
春江天镜一面邻巴滨路，其余三面与融汇半岛和宗申金蓝湾相连，正在建设的地铁18号线在外河坪北站有站点，预计2022年建成，但离项目超过2公里，公共交通仍是个问题，但离内环较近，自驾还算方便；
春江天镜售楼部实景，未来这一片将会打造成20万方滨江商业，6月份已开始施工；由于江边坡坎，巴滨路与后面地块存在50米左右的高差；
春江天镜由一二期的住宅及三期商业体长江时代组成，才早上10点钟，售楼部就已经挤满了人，小树等了一个小时才等到了置业顾问，售楼部人气还真不错，不过其中不少是红皮中介；
一期沙盘情况，目前洋房和高层都还有不少产品在售，高层10号楼售价在建面11500左右；
本次促销的房源位于9号楼，3梯8户，套内面积74-87平，属于市场上比较受欢迎的小户型；
03.巴滨路现状
春江天镜位于巴滨路中段，这个位置一直争议不断，我们不妨一起看看巴滨路现在的发展情况吧。
巴滨路平时车流稀少，公交只有一路340，平均30分钟一趟，离春江天镜最近的是先锋站，这里的公共交通基本可以忽略；
巴滨路江岸修建了大量的绿化和步道，休闲倒是非常不错，由图也可以看出江边高差比较大；对岸重钢搬迁腾出了一块依山傍水的风水宝地，会成为下一个重庆天地吗？
巴滨路江边的休闲步道，白天在这里散步休闲的人非常多；
巴滨路发展最成熟的板块是开发了近20年的融汇半岛，在江岸边修建了茶花广场和西流沱古镇，算是这片区域的一大亮点，离春江天境约800米；
西流沱古镇人气其实还不错，但一直没火起来，消费的人群依然以周边居民为主；
等项目未来20万方的某湖长江时代商业体落成后，虽然不是知名的天街系列，但以某湖的商业打造能力，与具有网红气质西流沱古镇连成一片，或许未来会成为下一个网红打卡地；
04.周边配套情况
虽然巴滨路目前人气不旺，但其实春江天境周围并不缺乏配套。依托旁边的融汇半岛、越昕晖等几个人气大盘，下楼吃喝玩乐等样样不愁。
春江天镜靠靠内陆的一侧基本都是成熟小区，有比较成熟的社区底商配套，满足日常生活没有问题，右侧在建项目为中铁建西派时代，卖得不算太好；
相邻的融汇半岛作为一个3000亩的超级大盘，在楼盘内建设了多个商业街，图为美邻小镇实景图，步行距离约700米；
紧邻西流沱古镇还有一个在建的融汇购物中心，坊间虽然一直流传奥特莱斯入住的消息，但目前仍然处于空置状态；
鱼洞二小昕辉校区就在春江天境一期旁边，鱼洞二小算的上巴南数一数二的名校；
最近的中学是融汇清华实验中学，是重庆清华中学的初中部，在巴南算是比较好的学校，距离约500米；
由于江边存在接近50米坡坎的高差，在江边和售楼部其实看不见这些成熟的配套。因此开车到巴滨路，很容易被表面的荒凉迷惑，误以为到了一个荒无人烟的新区；
05.小区建设进度实景
一期建设进度情况，预计2020年底接房，从建筑细节来看其风格类似于昱湖壹号；
二期紧邻融汇半岛江上公馆，可以共享配套，地块整体是个斜坡；
二期建设进度，本次推出的特价房位于9号楼的二三层楼，从结构来看底部设计了架空层；
07.特价房有没有
这次春江天镜的特价房，到底有多少实打实的优惠呢？
本次爆出的特价房集中在二三楼，套内87的户型套内价格在12800左右；户型最小的是套内74平，总价最低的99万折算下来套内13400，而“特价房源”标价套内14500；跟之前开盘的二期10号楼相同楼层对比，实际也有类似的价格。
之前开盘的二期10号楼高层价格公示表；
不过现在二期的高层价格跟之前7月份开盘的3号楼相比，价格还是稍微便宜了几百块钱；
把之前的开盘价格看完之后，只能说龙湖这次所谓的“特价房”，其实并没有什么特别的优惠，更像一个分销公司自己策划的营销事件；
总体来说，某湖春江天镜生活配套还算比较完善，周边环境也还比较不错，但公共交通并不方便，离现有的就业中心也比较远，更适合想在南区置业但不依赖公共交通或者时间自由的购房者。
08.善待你一生
“善待你一生”，一直是某湖地产的标语，也是众多业主对某湖的期待。
很难想象，这几年蓝湖郡业主要求撤换某湖物管的呼声一直不断；
但实际上，即便在重庆本地，这家龙头房企的口碑相较10年前也有不小的区别。在某湖引以为豪的标杆蓝湖郡小区，这几年也频频闹出“真假业委会”、“签字门”，甚至多次对簿公堂打起了官司。
截图自蓝湖郡业主群
最为从重庆起家的知名房企，曾经的某湖可以说一众房企的标杆，买某湖当“龙民”曽是山城人民的梦想。但时移世易，这几年某湖的竞争对手快速崛起，产品和服务也在不断的提升，某湖的优势不再那么明显。
客观的说，某湖仍算是诸多房开中对产品和服务比较较真的一个了。这几年开发的舜山府、昱湖壹号等项目都让人眼前一亮，给市场带来了不一样的东西。但逆水行舟乃是市场法则，只要有了一丝懈怠，企业就会不进则退。
迷雾中的某湖地产，还能“善待你一生”吗？
北区楼盘：
棕榈泉悦江国际 新欧鹏教育城 恒大中央广场 中交中央公园（验房记） 万科金域蓝湾 象屿观悦府 北京城建龙樾生态城 蓝光芙蓉公馆 万科四季花城 约克郡壹号半岛 鲁能泰山7号 万科观承御璟湖山璟园 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院恒大御龙天峰 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆
南区楼盘：
来福士广场 中交漫山 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘：
板块分析：
楼市评论：
1.网红Costco即将入渝？疑点重重漏洞百出，是谁在公然招摇撞骗？
2.西部陆海新通道奠定重庆西部中心地位？现实太打脸，又是一厢情愿……
3.二手破10万？成渝楼市拉响了红色警报，昔日神盘被人拼命抛售！
5.刚刚，索罗斯做空港股再遭惨败！楼市熄火股市抬头，再现卖房炒股风
小树，不知名建筑收藏爱好者，坚持用脚丈量楼盘，探寻最真实的重庆楼市；
想了解更多的重庆楼盘信息
扫码进楼市交流群，与小树在线交流。