土地保证金融资实操手册

土地保证金融资实操

目 录

第一章 土地竞拍主体的资金来源核查与股权变更限制

一、竞拍主体的自有资金核查要求与竞得土地后的股权变更限制

二、招拍挂项目的土地竞拍保证金和土地款融资

三、招拍挂项目拿地后的股权融资

第二章 土地保证金资金池融资实务

一、土地保证金资金池融资业务的交易架构与交易逻辑

二、开发商关注的业务落地难点

三、土地保证金资金池融资业务的实操要点

第三章 外资机构的土地保证金融资

一、外资机构对土地保证金资金池业务的热衷

二、外资机构土地保证金融资业务境内放款架构与业务操作要点

三、外资机构土地保证金融资业务境外放款架构与业务操作要点

土地保证金融资实操手册

住宅用地集中供应新规施行以后，广州、北京、天津、杭州、无锡、南京、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门等15个热点城市的首次集中供地的土拍都将在4-5月间进行。因本年度内的首批集中供地引起土地保证金、土地款融资需求的爆发式增长，很多前融机构的额度告急，另外前融市场的存量资金也远远未能满足当前房企的拿地和前融需求。从市面的情况来看，受融资监管的影响，房企的土地保证金、土地款融资在银行、信托、私募、资管业务领域仍旧受限颇多，因此在土拍需吸纳大部分可操作前前融业务资金的情况下，大中小开发商对前融机构的额度争抢只会越来越激烈。

第一章 土地竞拍主体的资金来源核查与股权变更限制

近一年以来，我们发现一些城市的土地招拍挂对竞拍主体提出了更高的要求，比如对自有资金来源的核查需穿透到最上层的股东构成，对竞得主体的股权变更限制需穿透到第三层股东，凡此种种。“三道红线”的融资监管新规从2020年8月份施行到现在，很多高杠杆的房企已不堪压力，如招拍挂的自有资金核查及股权变更限制在全国范围内推行，则大部分房企的土地储备和战略性拓展将受到较大冲击。

对于前融机构来说，土地招拍挂的上述监管是相当令人头疼的问题。从业务操作的角度来看，前融机构的放款大都以债为主，风控措施方面原则上必须直接持有竞拍主体（项目公司）的股权，因此在竞得土地后项目公司不得变更股权的监管背景下，前融机构其实无法完成股权退出，另外前融机构的放款需要满足竞拍主体的自有资金证明要求，也即放款主体只能安排非金融机构或非类金融机构的主体进行，且尽量以股权融资的形式解决放款的问题。总之，对于招拍挂有上述限制条件的城市来说，我们做前融业务开始有望而生畏的感觉。

一、竞拍主体的自有资金核查要求与竞得土地后的股权变更限制

土地招拍挂市场有两个明显的监管趋严现象，一个是对竞拍主体的自有资金核查越来越严格，包括核查竞拍主体的股东中是否有信托、资管、基金等可能提供融资的主体；二是对竞拍主体竞得土地后的股权变更限制越来越多，比如需穿透到上面第三层级的股东，甚至不允许竞得主体的实控人发生变更。

（一）竞拍主体的自有资金核查要求