6个要点：如何理解《执行异议复议》第29条的规定？
本文作者：李明君 文章来源：法务之家
李明君，自由法务工作者，曾在法院工作近三十年，主要从事民事审判和执行工作。
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
正确全面地理解《执行异议复议》第二十九条的规定，应从以下几个方面把握：
一、房地产开发企业出售的商品房必须是合法的房产，若其在无商品房预售许可证的情况下，与买受人所签订的商品房买卖合同不能对抗人民法院的查封效力。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”买受人与房地产开发企业双方都不遵守法律的规定，在房产地开发企业没有商品房预售许可证明的情况下双方还签订商品房买卖合同，导致合同无法办理登记备案，因此才会出现人民法院查封讼争网点时无法知道该网点是否已经由房地产开发企业出售的情况，对此后果，只能由买受人和房地产开发企业承担，而不能由申请查封人承担。
参考案例：最高人民法院（2013）民申字第675号民事判决书（《孙海涛因与华镇名、吉林市轩宇房地产开发有限责任公司执行异议之诉纠纷案》）。
二、买受人将自己原有的房屋转让给他人，然而再向房地产开发企业购买房屋，不属于《执行异议复议》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】第125条规定：“'买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”因此，买受人将自己原有的房屋卖掉或已拥有一套足以满足其基本居住需要的房屋的，不属于《执行异议复议》第二十九规定的情形。
参考案例：最高人民法院（2020）最高法民申2232号民事判决书（执行案外人曹丽娜与云南巨和房地产开发有限公司案外人执行异议之诉再审审查与审判监督案）。
三、买受人在县域范围内无房，但其配偶在所属地级市范围内有住房的，不适用《执行异议复议》第二十九条的情形。
关于《执行异议复议》第二十九条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”的认定，不能仅凭买受所购房屋系商品房性质以及县房产交易管理中心出具的县域内无住房证明等证明，就认定买受人名下在与涉案房屋同一县级行政区内无其它用于居住的房屋，还应考虑夫妻房屋共有的情形，若买受人夫妻的另一方在所属地级市内已有住房的，买受人的行为则不适用《执行异议复议》第二十九的规定。
参考案例：最高人民法院（2020）最高法民终1127号民事判决书（四川省国基建筑工程有限公司、哈爱花申请执行人执行异议之诉二审案）
四、买受人已按合同约定支付了部分价款，但数额并未达到房屋总价款的百分之五十，并非完全不适用《执行异议复议》第二十九条的规定。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】第125条规定：“对于其中 '已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十’ 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”因此，在认定买受人是否支付了房屋总价款的百分之五十时，不应简单地以购房人已支付的价款未达到合同约定房屋总价款的百分之五十为由认定其权利不足以排除强制执行。
参考案例：最高人民法院（2019）最高法民申6849号民事裁定书（王鹏皓、黄石市聚德典当有限责任公司再审审查与审判监督案）。
五、在执行异议之诉中，买受人仅持房地产开发企业出具的购房款收据而无其它证明时，原则上不能对抗申请执行人等房屋买卖合同之外的第三人。
《执行异议复议》第二十九条所指的“已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十”是指实际支付，判断买受人是否实际支付了购房价款，应当根据购房人的购房资金来源、房地产开发企业的财产账册、买受人的转账凭证等证据，结合交易习惯，对买受人是否支付房款的事实作出认定。买受人提供房产地开发企业出具的收据，仅表明房地产开发企业对收到购房款的事实予以认可，原则上不能对抗申请执行人等房屋买卖合同之外的第三人。
参考案例：最高人民法院（2020）最高法民申5229号民事裁定书（鲁爱军、郑州市正岩建设集团有限公司再审审查与审判监督案）。
六、房屋被抵押后出售的，银行也不得对抗商品房买受人。
《执行异议复议》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条之所以作为第二十七条的但书内容，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。
参考案例：最高人民法院（2018）最高法民申4875号民事裁定书，（交通银行股份有限公司陕西省分行、支晓微申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督案）