《玉臣说房》第一期：如何鉴别开发商宣传的真伪？

在国内，开发商为了谋利，在开盘销售时，极尽宣传之能。但是，在购房合同中，往往看不到开发商的很多的承诺，甚至还特别约定销售人员的承诺、宣传资料、样板房等等都不是合同的组成部分，没有法律效力。开发商在合同中的这种约定显然是对自己法律风险的规避，也往往会直接导致购房者在收房时大失所望却又难以维权。

那么，该如何去鉴别开发商宣传的真伪呢？

首先，把握一个基本原则，只要是合同中没有明确约定的内容，都有很大的可能是假的，都有很大的可能是宣传的伎俩，误导购房者。

其次，需要分清开发商宣传一般着重从几个角度出发。

第一，对配套设施的极力渲染是开发商最常用的手段。以云南西双版纳万达国际度假区为例，开发商在多种媒体宣传中明确表示小区配有高尔夫球场、人工湖、三甲医院、国际学校等对房屋价值有极大益处的配套。

第二，学区房营销也是开发商惯用的手段，学区房往往意味着房价的大幅度提高。

第三，对房屋高配置的鼓吹是精装修商品房销售的必用手段。精致的室内效果宣传图美轮美奂，天上地下人间少有。

第四，地理位置的优越，将来的发展前景等也是不少开发商吸引购房者的着力点。

再次，针对不同的内容，辨别方法有所不同。

1、关于配套的宣传，可以通过小区的建设工程规划许可证附件附图去核实，看看小区究竟是否有这方面的规划。如果规划中都没有，将来几乎不可能实现。

2、关于学区房的宣传，可以要求开发商提供相关的政府文件，如果没有，购房者还可以去教委部门进行核实。

3、关于房屋的配置，可以要求开发商提供所购买房屋的施工图纸进行核实。

4、关于地理位置和将来的发展前景可以要求开发商提供这一片土地的控制性详细规划，如果开发商提供不了，可以到相关的规划部门进行核实。

最后，总结一句话：宣传天花乱坠，履行支离破碎；甄别小心谨慎，入住顺心如意。