原创 | 购房人违反限购政策购房，其对于该房屋的权利不足以对抗申请执行人的金钱债权，其行为属于自甘风...
购房人签订购房合同及支付购房款的时间均在当地房屋限购政策发布之后，其知道或应当知道购房行为不符合当地有关限购政策，却自甘无法办理房屋过户手续的风险而坚持购房。故购房人基于《商品房买卖合同》对案涉房屋享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权。
永丰公司开发了天成国际项目，郑峰与永丰公司签订《文昌市商品房买卖合同》，合同约定郑峰购买永丰公司在该项目中建设的案涉房屋，总金额为472800元，一次性付款，合同无落款日期。2018年6月23日，郑峰与永丰公司签订《商品房认购凭证》，约定郑峰购买案涉房屋，还约定于2018年7月1日或之前签订商品房买卖合同。永丰公司分别于2018年6月23日、6月30日出具收据，表明郑峰已支付全部购房款，已入住案涉房屋，且郑峰在文昌市无其他用于居住之房屋。
文昌农商行等主体与永丰公司之间存在金融借款关系，永丰公司以其开发的“天成国际”在建工程以及土地使用权作为借款抵押并办理了抵押他项权利登记，因永丰公司未按照借款合同约定偿还文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社的借款，文昌农商行等主体申请对天成国际项目进行诉前财产保全，法院对天成国际项目进行查封（含本案案涉房屋）。
郑峰以一审法院查封的案涉房屋属其所有为由提出异议，一审法院裁定中止对案涉房屋的执行。文昌农商行等主体遂提起执行异议之诉。
一审法院根据执行异议和复议规定第二十九条认定郑峰享有足以排除强制执行的民事权益，故文昌农商行等主体主张许可对案涉房屋的执行缺乏事实和法律依据，一审法院对其诉讼请求不予支持。
上诉人文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社质证认为：对该份证据的真实性与合法性无异议，但对其关联性与证明力有异议，该两份证据不足以证明郑峰在购买案涉房产时已具备购房资格。
二审法院查明：
2018年4月22日，《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发【2018】29号）发布，实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。
二审期间，郑峰向本院提交一份书面证据：《中华人民共和国个人所得税纳税记录》，拟证明郑峰已完善购房主体资格。
二审法院认为，郑峰与永丰公司购房合同成立时间可以推定在2018年6月23日之前。从合同的签订及履行来看，双方在一审法院查封案涉房屋之前已签订《文昌市商品房买卖合同》，郑峰依约支付了全部的购房款，永丰公司也将案涉房屋交付郑峰使用。但郑峰签订上述购房合同及支付购房款的时间均在《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》发布之日，即2018年4月22日之后。根据该通知的要求，除海口、三亚、琼海区域，非海南省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上的个人所得税或社会保险缴纳证明。非海南省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。郑峰既不是海南省文昌市户籍居民，也不是海南省其他市县户籍居民，属于非海南省户籍居民的限购对象。郑峰在此时购买案涉房屋，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上的个人所得税或社会保险缴纳证明，否则其无法办理所购房屋的网签备案手续，更不可能办理所购房屋的产权过户手续。因此，虽然郑峰与永丰公司就案涉房屋签订《文昌市商品房买卖合同》，其也依约支付全部购房款，并对案涉房屋进行装修使用，但因不符合限购政策的要求，其购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果。案涉房屋仍登记在永丰公司名下，郑峰基于《文昌市商品房买卖合同》对案涉房屋所享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权。一审法院参照执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条的规定，认定郑峰就案涉房屋享有物权期待权足以排除强制执行的民事权益，属于适用法律不当，应予纠正，并判决如下：一、撤销海南省第一中级人民法院（2019）琼96民初323号民事判决；二、准许继续查封位于海南省文昌市清澜新区商贸大道北侧地段天成国际小区2幢1316号房屋。
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