房企整体负债率创新高背后暗藏啥危机？

据Wind数据显示，130家房地产企业一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，同比分别增长18.87%和39.93%。不过，截至一季度末，房企上市公司整体负债率却呈上涨趋势，达到79.42%，较2017年年报的79.08%继续上涨。房地产业的资产负债率不断上行，已达到2005年以来最高点。

实际上，一季度房企净利润率持续改善，主要得益于本轮三四线城市房价上涨的功劳：自2017年开始到今年一季度，三四线城市房价上涨明显，而与此同时，房企在三四线城市拿地的成本相较于一二线城市还算是比较低。于是上市房企的净利润率就有所改善。

不过，自2016年第三季度开启房地产调控以来，全国房价增长受到严格限制，多地推出新售楼盘的限价令，而三四线城市由于被热炒后，土地成本也在不断上升中，这将明显挤压房企的盈利空间，预计下半年房地产业的整体毛利润率和净利润水平将会进入下行通道。

但是令人担忧的是，一季度房地产开发企业的负债率却在持续的升高。中交地产、绿地控股、泰禾集团、*ST松江、阳光城、信达地产等近20家公司资产负债率超过85%，有近一半的企业资产负债率超过70%。

房企负债率创下历史高位的主要原因是：2017年房企销售额创下历史新高，在辉煌的业绩之下，却要面临后续土地存量的不足，于是到了今年一季度就有拿地补库存的需求。于是就要开启新一轮的“找钱”模式，这就导致开发商一季度的负债率急剧上升。截至4年20日，房地产行业在境外发债的存续规模约7934亿元，其中2018年共发行就高达1626.66亿元。

现在问题是，上市房企业肆意加杠杆，甚至突破了60%的国际公认的警戒线，不仅与当前的“降低负债率，去杠杆”的大背景不协调，而且房企的高杠杆率很容易导致资金链的断裂，造成重大的系统性风险。那么，负债率在上升究竟对上市房企有哪些潜在风险呢？

首先，一季度负债率快速上升，而房企的销售回款却呈现放缓趋势。一季度上市房企销售回款总额为5222.2亿元，同比增长14.5%，增速同比下滑13个百分点，回款放缓的趋势仍然在延续。销售回款是房企资金流周转的重要渠道，回款放缓将给公司现金流带来较大压力，这不仅会导致房企进一步扩张受制，而且现金流也随时会面临受冲击的可能。

再者，大量存货不能变现，是房企的最大隐忧。一季报数据显示，130家上市房企存货达到4.79万亿元，同比增长26%，较2017年年底增长5.4%。其中，万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福等10家公司存货达到2.72万亿元，占比超过六成。

再次，房企的负债率平均已经接近80%，未来继续加杠杆的空间受限。目前上市房企国内融资的难度上升，银行要求开发商“四证齐全”后才能放贷。此外，上市房企要想在A股市场“再融资”的可能性非常渺茫。如果再想从海外发债融资，境外投资者也会担心这么高负债率的隐忧，所以要么不给融资，要么提高内陆企业海外融资的利息。

最后，上市房企从今年开始将会有数千亿规模的债务要到期偿还。在2015年初至2016年10月之间，恰是房企大肆扩张美好时光，房企的负债率也就在这个阶段大幅攀升。后来本轮房地产调控政策的开启，房地产便陷入僵持阶段。

而当年房企扩张所欠下的中长期的债务，一般时限是3-5年期限，都要从今年开始至2020年陆续到期。而房企还本付息的日子逐步临近之后，很可能会给其资金链带来巨大的冲击，关键看房企的现金流能否抵御债务偿还期的到来。

一季度上市房企业杠杆率突破历史新高，整体负债率达到近80%，这与其之前在三四线城市大肆扩张有因果关系。而如此之高的负债率等于像悬在房企头上的“达摩克利斯之剑”随时挑战其现金流所能承受极限。对于房企来说，当下不是增加杠杆，而是要准备把高负债率降下来，避免高负债率把一些中小房企给拖垮拖死。