房多成灾? 东三省城市去库存为啥要6年?

经过了多年努力，全国各城市在去库存上成绩显著。根据世联行日前发布的研究报告，至2018年，全国住宅累计可售量降为23 亿㎡，预计到2018年若无新开工的住宅，消化全部库存需大约1.8年。似乎在大家共同的努力之下，中国房地产去库存问题已经得以解决。

不过，按照全国各地房地产去库存具体情况来看，却出现了严重分化格局。珠三角、长三角和京津冀地区库存已趋紧。而广东、成都 重庆、长江中游地区的房地产去库存周期低于 1 年。但在广大的三四线城市，如东三省库存相对于 2017年尽管再缩短了 0.6 年，但若要去库存周期仍在6.1年。

尽管如此，在经历了2017年三四线城市房地产“量价齐涨”的升势之后，东三省的三四线城市房地产库存总体还是呈现下降趋势，只是要把这巨量库存全部去除掉，恐怕并非是一朝一夕能办到的。

那么，2017年部分三四线城市为啥会出现上涨行情呢？一方面，一二线城市受到房地产调控政策的影响，大量资金都往之前的“价值洼地”三四线城市跑。

所以2017年开发商之所以还能够取得骄人业绩，主要还是提前布局于三四线城市。另一方面，危棚简屋的改造，现在采取的是货币化安置手段，大家都拿着政府发的货币去购买商品房，所以三四线城市库存会快速减少。

但是资金的流入，以及危棚改造都是不可持续的，一旦支持三四线城市房地产出现趋势性逆转的情况，那么，东北的二线城市（比如沈阳、哈尔滨、大连）等人口和资源集聚的城市房地产“去库存”形式还稍好一些，而其他东三省三四线城市将依旧面临相当的考验。如今已经到了房多成灾，若是不算增量房入市，仅是消化掉存量房的库存起码也要6年多。

现在问题来了，既然东三省卖掉库存房要用6.1年，显然后续要消化掉这些库存房是要费很大一番力气的，而东三省现在呈现这种房多成灾的形势究竟给我们带来啥警示呢？

首先，三四线城市房地产投资风险远高于一二线。本来东北各城市房地产库存没有现在高，也只有三至四年的去库存量。但是大量资金被赶到三四线城市，把东三省各三四线城市房价都推上去了，马上后续就会有更多的开发商入市建房。

这就导致了本来已经比较严重的房地产去库存问题没消化多少，新的增量商品房又开始入市了。这使得东三省的中小城市房地产库存量越积越大。所以，应该提早给三四线城市房地产降降温。

再者，作为老工业区的东三省，生产制造业基础雄厚，但总体上服务性领域、高科技产业发展严重滞后。东三省GDP这些年本来就不景气，这就导致东三省经济相对于全国来说，排名还比较靠后。而在经济增长相对落后，配套设施并不完善的三四线城市，房价即使上涨，也是昙花一现，难以持久的，而努力去库存则是长期性的。

最后，对于东三省的三四线城市而言，这些年经济衰退比较快，生产制造业低迷，只能寄希望于房地产来拉动当地经济，而地方政府过度依赖于房地产对GDP的拉动，所带来的后果是只有房地产业一旦出现衰退，当地经济恐怕难有支撑点。

目前东三省应该鼓励和支持广大制造企业不畏艰难，转型升级，另一方面，大力发展现代服务业、高科技产业，以吸引更多人口流入，这样既可以解决更多的就业问题，又可以对东三省各城市的去房地产库存有利。

房多成灾，闻所未闻，但这事情却在东三省已经发生，如今仅是东三省的三四城市，平均去库存要6年左右。为啥会造成这样的结果呢？就是不顾实情，放任开发商拿地建房一哄而上。地方政府对房地产依赖过大，却始终摆不脱对房地产对经济的支持，这样真的是后患无穷。投资者应尽量避免在有泡沫的三四线城市购房置业。