国有银行上调房贷利率将释放啥信号？

【作者微信号】：bzzcaijing（也可输入:平说财经）

1月份的最后一天，广州市内中、农、工、建四大国有银行同时表示：自2月1日起首套房贷利率上浮10%起，二套房房贷利率则上浮15%。

据悉，广州地区新的房贷利率执行时点，以2月1日零点为界，在1月31日24点前将客户资料录入个贷系统的，房贷利率按原利率执行；2月1日零点后将客户资料录入个贷系统的，房贷利率按新利率执行。

从2017年初的首套房贷85折优惠到如今较基准利率上浮1.1倍，广州房贷利率在过去一年里至少经历了“四连跳”。实际上即使是首套购房者，每月还息比一年前多了20%以上。另据当地房产中介表示：过去银行通常是开春冲刺“开门红”，年初额度宽松，银行是较少在这个时候上浮利率的。

对此，我们认为，四大行在房贷市场的体量占比超过80%以上，并且一直在传达央行的货币政策意图。所以，其他中小银行的房贷利率调整都是要看四大行脸色。本来一些中小银行因融资成本上升都想上调房贷利率，现在四大行率先调整房贷利率也预示整个市场都会上调。

让我们简单算一下房贷利率上调后的账：以贷款100万元、年限20年算一笔账：按照等额本息的还款方式，在2017年初贷款八五折优惠计算，每月需要还款6149.76元，20年间累计支付的利息总额约为47.59万元；

而按照利率上浮1.1倍计算，以同样的还款方式，每月需要还款6816.89元，累计支付的利息总额约为63.61万元。这就意味着，今年初首次贷款买房贷款100万元，要比去年初每月多还667.13元。

现在问题是，为啥四大行率先在广州这样的一线城市率先上调房贷利率呢？首先，本来年初银行房贷利率都不会大幅上调，而这次是从去年至今年跨年度的监管政策趋严，本来表外的信贷需求都回归表内，银行总体信贷规模是较往年紧张的，这是推高贷款定价的原因。

再者，此前中央经济工作会议强调要“管住货币供给总阀门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长”，在这个总基调下，银行就必须要对信贷规模、投向上有所调整。未来银行的增量信贷将会流向基建投资、普惠金融、中小微企业、三农等领域。未来银行信贷资源会向这些领域倾斜，避免更多资金流向楼市。

最后，我国的银行业并不看好房地产市场。目前银行对房地产市场还是很警惕。一旦房价泡沫破灭是一件很可怕的事情，可能会出现大量不良资产，从而引发系统性金融危机，所以大幅上调房贷利率乃一种正常现象，既反映了银行当下资金面形势，也反映了银行对房地产市场的判断。

那么，四大行年初率先上调房贷利率，究竟释放出啥信号呢？其一，我们翻看前二年房价上涨的原因，主要是第一季度银行房贷投放过猛，导致热点城市房价失控上涨。所以，为了避免2018年房价出现过大涨幅，在年初就要抑制投资性需求，这也是中央高层的重要政策取向。

其二，尽管我国加大了房地产调控的力度。一些热点城市还拿出限购、限贷、限售、限价等诸多调控新政，希望房地产去投机化。但是部分市民家庭就是喜打政策的擦边球，使房地产调控之限购政策的效果“形同虚设”。

举个例子，就是假离婚。政府之前规定夫妻之间离婚，净身出户的一方不受限购政策影响，有资格购买一套商品房，而且还享受首付套房贷的低利率优惠。而现如今银行连首套房都大幅上调了，这无疑提高了“假离婚”购买首套房政策的成本，使投机炒房者知难而退。

其三，自去年10份开始，前后有50多个热点城市纷纷推出限售新政，就是你买了房之后，只能用于居住，规定在三至五年内不得出让房产。而与此呼应的是，我国四大国有银行都大幅上调首套及二套的房贷利率。这就意味着，决策层既要遏制房价过快上涨趋势，同时又要将投机者锁定在限售期限内，为我国房地产长效机制的建立，留出足够的时间。

众所周知，上海、北京之二座一线城市已经推出了大量的保障房、共有产权房，而广州、深圳因具有大量的城中村地块，也将大力发展房屋租赁开发，让更多的非房企的民间资金建造租赁房，这样可以在短时间内让更多民众“居者有其屋”。总之，现在上调房贷利率和限贷是要将房地产去投机化，并且努力使房地产市场保持稳定，这是为未来房地产长效机制建立做好准备工作。

本文由平说财经（微信ID：bzzcaijing）供稿