以房抵工程款的法律效力问题
问题聚焦
以房抵工程款是建设工程施工领域较为常见的现象，也是清偿工程欠款的手段之一。建设单位与施工单位约定以房抵工程款，其本质为代物清偿，债务的消灭需以建设单位将标的房屋的产权变更至施工单位或施工单位指定第三人名下为前提。2018年省高院《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》规定，发包人与承包人在工程款已届清偿期，约定以房屋折抵工程价款的，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查抵债协议系当事人真实意思表示，且不存在《合同法》第52条、第54条规定情形的，对其主张不予支持。
案件背景
江苏省中成建设工程总公司与苏州昂内房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中（（2016）苏民终288号），2011年1月23日，昂内公司（甲方）与江苏省中成建设工程总公司苏州高新区分公司（以下简称为中成公司高新区分公司）（乙方）签订《桩基工程施工承包合同》一份。2012年5月16日，中成公司高新区分公司向昂内公司出具《梧桐花园桩基工程结算单》，并加盖中成公司公章，结算单载明：桩基工程结算总价为19314785元，昂内公司在该结算单上签章确认。2012年7月24日，中成公司高新区分公司与昂内公司签订《以房屋抵付工程款协议》，约定昂内公司以太湖纯水岸公安9套房屋来抵付梧桐树花园桩基工程款9952812元。若最终交房时出现面积出入，按照购房合同约定执行。上述房款由购房者交付昂内公司后，昂内公司如数给付中成公司高新区分公司。昂内公司主张以房抵款的款项应属于已付工程款是否成立，双方存在争议。
法院观点
一审法院认为，《以房屋抵付工程款协议》性质属于“以物抵债”，即债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。应当根据当事人设定以物抵债的不同时间、约定的具体内容、履行的具体情况等情形来判断其效力。本案中，实际上通过债权人中成公司高新区分公司指定购房者与债务人昂内公司签订商品房买卖合同的方式来折抵工程款，房屋产权证明直接办至购房者名下。这样不仅不符合相关法律规定，而且有规避国家税收之嫌。
二审法院认为，以房抵款作为工程款支付的一种方式，通常均为债务人或第三人所有的财产折价归债权人所有，并以房屋办理完权属变更手续方能视为支付的完成。本案中，中成公司否认直接与昂内公司签订商品房买卖合同的购房者系其指定，且昂内公司未有证据证明购房款已由购房者支付给中成公司高新区分公司，无法认定该协议已履行完毕。
律师评析
以房抵工程款需要当事人完成抵工程款的标的房产的交付及产权权属变更，在房屋未交付、产权权属未变更的情况下，原债务尚未消灭，并未达到消灭工程款的效果。本案中，以抵工程款债一方面属于以其他合法方式将其房屋转移给他人的行为，其性质属于以物抵债。另一方面承包人对工程款债权享有法定优先受偿权，其与发包人协议以房抵工程款，属于优先受偿权实现的方式，应认定其效力。但是双方签订的《以房屋抵付工程款协议》本质上属于代物清偿，其生效以当事人实际履行为条件，当事人一方必须履行实际交付代偿标的物的行为，才能产生原有债务消灭的法律效果。本案发包人昂内公司没有证据证明房屋转让给中成公司高新区分公司，也没有证据证明购房款已由购房者支付给中成公司高新区分公司，因此并未发生消灭工程款的法律效果。
团队观点
1.以房抵工程款约定属于代物清偿
双方当事人意思自治直接的以房抵工程款的协议约定，其本质为代物清偿，属于实践性法律行为，除当事人双方意思表示一致外，还须交付标的物房屋或完成其他现实交付才能消灭工程款。在团队承办的一起类似的以房抵款案件中，李毅、马国凤与泰州市第一交通物资有限公司、陈鹏等合同纠纷一案（（2017）苏民终506号），法院认为以物抵债协议作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，其生效以当事人实际履行为条件，当事人一方必须履行实际交付代偿标的物的行为，才能产生原有债务消灭的法律效果。在新债务未履行前，原债务并不消灭。本案中，双方并未履行以房抵债的约定，故未产生消灭原债务的法律效果，原金钱给付债务依然有效，肯定了此观点。
2.正确区分以房抵工程款与抵押担保
如果在债务清偿期届满前，当事人双方达成以房抵工程款协议，约定建设单位不履行到期工程款时约定房屋归施工单位所有的，该协议实际上具有担保债权实现的目的，以房抵工程款协议构成禁止流抵（质）的规定，应当认定为无效。李毅、马国凤与泰州市第一交通物资有限公司、陈鹏等合同纠纷一案（（2017）苏民终506号），一审法院在认定股权转让协议中涉及的以房抵款条款是否有效的问题时，认为该约定属于双方当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，具有担保债权实现的目的。这种在债务未届清偿期前约定以物抵债，应为无效约定。因此，当事人所达成的以房抵工程款协议，约定的内容要避免涉及抵押、质押导致流抵（质）等情形。
总 结
以房抵工程款行为作为工程款清偿方式之一，要注意协议的效力问题。以房抵工程款约定本质上属于代物清偿，除达成协议外还需要实际交付代偿标的物的行为，才能产生原有债务消灭的法律效果。同时要区分以房抵工程款实为抵押担保或让与担保等操作误区，结合以物抵工程款的不同时间、约定的具体内容、履行的具体情况等情形来判断其效力。