陈劲松的《七张图看懂2017年中国房地产》误读郑州,其实三四线城市才是未来主战场
他演讲的主要内容从当天下午就被广泛传播,不过笔者看了这篇文章之后发现有几个地方是值得商榷的。
■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 知名地产评论人
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比较的方法问题
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在文中,陈董举例说明城市的分化。说惠州是吉林市的12倍,虽然陈董没有说这个12倍是什么,但是我可以推断的是这个一定是成交金额惠州是吉林市的12倍。
其实,在做城市房地产热度及划分时是不能以成交总额来比较。
原因很简单,你深圳的房价去年最高月份的成交单价在六万左右,那么你卖500万方的话就是3000亿。河南郑州截止11月底合同备案均价才9829元/㎡,前11个月卖了1846.68万平方米,总销售额才1815.10亿元。
即便是深圳按照均价50000元/㎡计算,那么你500万平方米也有2500亿元。如果你是1000万平方米的销售面积的话你就5000亿元。
5000亿是1815亿的2.75倍。那么你不能说深圳房地产市场比郑州市场热度高,你5000亿的销售额其实只有1000万的销售面积,而郑州则是1846.68万平方米的销售面积,几乎是你深圳的二倍。
其次,惠州和吉林市另外不可比的是吉林市没有外地溢出客户购房。而你惠州的松山湖片区深圳购房者应该在90%左右。
陈董其实在报告里也说了惠州的购房者中深圳客户占了49.4%,因为有深圳客户的加入不仅增加了成交量的问题,而是看惯了七八万房价的深圳人看惠州万把元的房价感觉到跟白捡一般,所以会拉高惠州房价。
所以,你拿惠州和吉林市比是没有任何意义的。就像你不能拿燕郊的三河,这个均价已经突破30000万的镇和河南开封的朱仙镇比一样。
另外一个是34个城市成交额5万亿,这个占据了去年总成交金额的一半。那么不能就此说企业在几百个城市市场很小。34个城市成交额虽然占到50%的份额,而成交面积上估计不会超过15%。笔者会在后面文字中谈这个问题。
2
数据的采集问题
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在对一个城市未来房地产市场的潜力中,陈董划分了三个不同类别的城市:阳光都市、光明城市、暮光之城。
之所以划分出这样城市,是基于对城市供销比来做出的。但是就在上一部分中陈董的秘书给陈董提供的数据起码有一个城市是错误的,那个城市就是郑州。
根据我对郑州从2010年到去年11月的数据综合分析,郑州住宅方面的库存量为负数。根本谈不上超过2这样的结论。这个也是去年8、9月份郑州房价飞涨的原因。
这个是截止九月份的,我们再看今年前11个月郑州的情况:
上面是郑州市房管局网站上的截图。2016年前11个月,郑州市一共批准预售面积是1674.13万平方米。
其中住宅批准预售是1261.21万平方米,合同备案已经完成总面积1846.86万平方米,比批准预售多出172.73万平方米。而住宅合同备案面积为1575.22万平方米,比批准预售面积多314.01万平方米。
如果不是前些年积累下来的库存的话,当年的库存是负数。即便是这样,整个郑州住宅的库存不足两个月,何来供销比大于2这个结论?
这仅是郑州一个城市的情况,那么其它城市会不会有类似这样的错误呢?
那么,由这样低级错误导致的结论必然是错误的。
3
房地产的主战场
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哪里有市场?
在2011年前后,具体时间我忘记了,在微博上我与保利地产的余老大关于房地产市场就有过一些争论。争论的原因是:开发商应该把精力放在哪里?哪里的市场最大?
余老大的观点是一二线城市。我的观点是整个三、四线城市的房地产市场要远远大于一、二线城市。
今天还是有必要把那时的论据拿出来再说一次。
我们以河南为例来说明:
除了郑州新晋二线城市之外,河南省其它地市都是三、四线城市。
截止2016年11月,河南省房屋销售面积达到了9038.5万平方米,减去郑州这个二线城市1846.86万平方米,其余城市还有7191.64万平方米。
郑州市才是三、四线城市25%的销售面积,而占全省的只有20.43%,也就是五分之一的市场。
而销售总额上河南省一共4559.72亿,郑州市已经达到了2067.34亿,占到45.34%,是销售面积的两倍。
所以,不能仅以销售额来衡量一个城市的房地产市场。
一个地方的房地产市场有多大,至少用三个指标来衡量:新房成交面积、二手房成交面积及两者五年的变化情况。
比如,北京去年新房成交量远远低于郑州,这个是有原因的,主要是没有供应量。
而北京二手房去年成交了近27万套,郑州市二手房成交量仅有不足8万套,这样综合衡量起来北京市场还是比郑州市场活跃的。
但是就整个全国市场来看,未来房地产开发的主战场依然会是三、四线城市,原因是:
一、二线城市虽然成交总额高,但是毕竟城市少,要远远少于三、四线城市。现在我国有四个直辖市,333个地级市,有2856个县城。而一二线城市才有才21个。
显然这21个城市的房地产销售面积根本没有办法和另外3168个三、四线城市比。
仅仅只是每个城市的量很少而已。不能以每个城市比,而是总量比。三、四线城市需要的房地产开发量远远高于一、二线城市。
当然每个企业的战略不一样,开发的重点不一样。
比如碧桂园去年销售金额增加了190%多,他们的销售主要来源就是三、四线城市。
企业要根据自己的实际情况决定进入的城市。而在进入前要对这个城市有全面的认知。