北京一套房首付可以全款买下东京一整栋大楼？在日本杠杆买房有多简单？

◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 陈意

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大家好，我是智谷趋势日本掘金的负责人陈意。

很久没有写过文章了，今天主要想借着上周的直播，来跟大家分享一下怎么申请日本的低息贷款。

有人说，房贷应该是我们大部分人一生中最容易贷到的、金额最大的一笔贷款。最近很多朋友可能会感受到，我们国家在严格的控制信贷规模，特别是房贷，严控信贷资金流入房地产市场。其次是对一些地产和一些互联网巨头们进行打击。

在这样的大背景下，现阶段在国内想要贷款买房，门槛是越来越高了。

在我们做海外房产投资的时，每个国家的政策会不一样。日本投资能不能贷款、要怎么操作，这是今天晚上跟大家所探讨的内容。

今天我主要想跟大家分享三个方面的内容：

第一部分介绍日本贷款的种类；

第二部分介绍贷款的要求；

第三部分分享一些我们最近的成功案例。

日本贷款的种类

很多朋友对日本的房屋贷款存在错觉，怎么一个错觉？

一个错觉是日本存款负利率，贷款利息0点几。一个是认为日本贷款没有门槛，买小公寓也能贷款。再一个是认为日本贷款成数高。

但其实，贷款主体不一样、贷款用途不一样，银行给出的最终贷款结果（利率、年限、成数）会不一样。讨论贷款时，如果离开了“贷款主体”和“贷款用途”，那就偏离了根本，是不成立的，贷款不讲“主体”和“用途”都是耍流氓！

那么首先，贷款主体是什么？

一般贷款主体会分为个人和公司；个人需要进一步区分是在日本的居住者还是非居住者。

用途方面，如果是在日本的居住者，会分为自住贷款和投资贷款。

主体是公司法人的话，贷款用途可以是日本现地的信用贷款，也可以是投资用的抵押贷款。

不同的主体和不同的用途，贷款的结果就会差异很大。有一些市面上看到的无门槛贷款，或者是宣传得利息非常低的情况，更多的只是一个噱头，因为它实际操作的可能性非常小，你一去问，就发现自己不适用。

给大家展示两个日本上市公司的贷款图片。

这是日本两个不同上市公司贷款利息图片，都是在东京的中央区。一个银座的上市公司，银行贷款的利息1.5%，另一个公司贷款利息是1.98%。这些都是投资类贷款，利率很低。但是也不是网上看到的那些利率只有零点几的情况。

那为什么日常我们经常会跟投资人说，在日本能贷款一定要贷，而且要多贷呢？

我做了一个简单的图来举例！

假设现阶段我们持有1亿日元的现金，我们在日本持有一个物业，假设租金收益是平均的5%，那一年的房租是500万日元。

假设我们向银行贷款1亿日元，那我们可以购买2亿日元的物业，租金收益还是平均的5%，一年可以得到的租金是1000万。贷款1亿日元的一年利息支出是280万，减去利息后，我们到手还有720万的租金，投入的1亿日元现金实际上获得了7.2%的收益，这也就是说贷款以后收益率变高了！

我推荐在日本贷款的第二个原因是房租可以覆盖月供。东京的租金很高，房价便宜，所以大部分东京23区内的租金都可以覆盖掉月供，甚至还有剩余！还是用刚才的数据来举例，比如说2亿日元物业，5%收益率，每个月的房租是83.33万，贷款1亿、20年、利率2.8%，每个月的月供是54.46万，还完月供后每月还剩余28.87万日元，这是非常不错的投资，用贷款是非常划算的。

第三点就是贷款时银行会对购买的物业进行审查。我们毕竟是做海外投资，对当地的了解毕竟不会很全面，通过银行审查，无异于有了银行的信用背书，我们买的物业品质怎么样，价格是不是划算，通过贷款，可以解决我们的一些疑虑。另外日本的银行审核会很严格，为了控制风险，会尽可能的压低评估价，一般只有售价的8-9成，不会出现国内高评高贷的情况。

日本贷款的政策和要求

在日本当地生活的朋友，如果是购买的自住用房，可以申请自住贷款，根据个人信用情况，最低是可以做到0.45%的利率。

如果买的是带租约的物业，那申请的是投资贷款，利率可能会高一些，一般是1%-2%。

个人贷款需要提供的资料比较多，包括日本的在留卡、保险证、纳税证明、在职收入证明、存折流水等。

居住在中国的客户是属于非居住者，在日本申请的所有贷款，都是投资贷款，没有自住贷款，在日本的一些外资行还可以贷。

为什么日本当地的比如三井住友，三菱、瑞穗等大行不能贷？并不是因为歧视，而是外国人提供的贷款资料，日本当地的银行没有办法核对真伪。

可以给外国人进行贷款的主要是中资行和韩资行，利率一般是2.8%，最长期限30年。

特别需要提示的是，目前我们有合作的银行可以给外国人贷款到利率2.3%，不过需要满足一定的条件。首先是需要在日本有1亿日元（约合591万人民币）的资产，其次购买的物业需要是1.5亿以上，满足这2点要求的朋友可以联系我们。

想了解具体的贷款流程？

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贷款的成数上，最高可以做到评估价的7成，也就是售价的4-5成。

在这里回答一个朋友的问题。有朋友说看到其他的公司宣传贷款最高可以贷到7成，我们则说只能贷4-5成，是不是其他公司的能力比较强？

其实不是的，目前市面上能够给外国人贷款的就只有那么一两家，大家利用的都是同样的银行，不管是A公司也好，B公司也罢，贷款政策都是一样的！所不同的是宣传口径，有些公司用评估价的口径，看起来成数高，吸引人，但实际上是做不到售价的7成的，只有售价的4-5成，这样宣传有夸大的嫌疑，会让人有落差，所以我们对外介绍贷款，介绍的口径都是售价的4-5成。

同时，每一个外资行的要求也不一样。像中国银行东京分行，要求客户有两年以上的海外税单，一般也就只有港澳台的朋友和在跨国公司工作的朋友能满足了。

相对而言，外国人通过在日本设立公司，以法人名义贷款则简单很多。只需要设立一个100%持股的公司，并且确保购买的房产在6000万日元（约合354万人民币）以上即可。

需要强调的是，民宿属于经营类的资产，银行不能贷款！

在日本用公司名义购买、持有房产和国内很不一样。在日本，个人购买、持有和用公司购买、持有，除了所得税不一样，其他都是一样的。不存在产权年限、水电煤、出售费率的不一样。个人的所得税是阶梯式税率，公司的所得税按照盈利是固定税率，所以大额的投资，都是用公司名义来操作。

为什么是6000万日元以上才贷款？6000万以下行不行？

这里涉及到公司成本的问题。公司会需要有注册地、每年需要人做财务报表和报税，一年的成本大概是60万日元，购买6000万日元的房产并申请贷款，贷款利息和租金收益的息差才能覆盖掉公司的成本，购买的物业金额越高，公司的成本占比就越小。

所以我们做了测算后，购买6000万日元的房产（贷款3000万日元）以上，则是设立公司的平衡点，才能够覆盖掉公司的持有成本。

公司贷款的流程非常简单，我们全程在国内都可以完成所有的手续。

大概是分为这么几步……

如果有朋友想了解具体公司贷款的流程，或者想获得更多关于贷款的流程和案例分享，欢迎扫码添加下方投资顾问（唯心ID: AnnKim2018）的微信，了解更多贷款信息。