直击业绩会 | 龙湖的极限和未来长相
电话接进下一位投资者……
“我没什么想问的了，龙湖已经很全面很均衡很好，具备步伐稳健的冠军相，但我想知道龙湖的极限在哪里？明天的龙湖会长成什么样？”
这一幕发生在8月26日在线举行的龙湖中期业绩会的现场。
和过往无异，“三好生”龙湖交出的半年成绩单依然一副“别人家孩子”的模样，甚至在融资收紧的情况下，始终用严格的财务策略保持着长期优于行业负债表现的龙湖显示出了更大的底气。
3月年报时，董事长吴亚军说多年自律与克制终沉淀出资本端的护城河，而今面对“三条红线”资管新规均未踩线，她感慨“这是坚持财务自律的回馈”，龙湖的能力圈已经打造出来了。
一名投资者连用多个程度副词表达对龙湖业绩的满意，也提出了很多人心里对于龙湖未来的预期与好奇。
中报显示，龙湖集团营业额同比增长32.6%至511.4亿元，股东应占溢利为63.4亿元，而剔除公平值变动等影响后股东应占核心溢利同比增长12.1%至52.7亿元。
报告期内，龙湖的毛利为157.5亿元，毛利率为30.8%，核心税后利润率为14.6%，核心权益后利润率为10.3%。对于这一高盈利能力表现，CEO邵明晓表示，龙湖希望“今年实现盈利增长20%，未来追求利润两位数的增长”。
其中，销售排名前5的城市分别为重庆、苏州、成都、杭州和宁波。
2018年，龙湖提出C1到C4，对应住宅开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务。
租赁住房方面，报告期内，冠寓已开业7.9万间。这个规模在邵明晓看来属于行业靠前的位置，“今年冠寓会开到10万间，超过20亿元的收入。”
据邵明晓透露，冠寓今年开始能够实现盈利，“虽然这是一个微利状态，但是一个好的开端”。
规模显然不是龙湖的唯一诉求，“未来会根据整个机会的把握，把重资产和轻资产的比例做一些优化，未来重资产的部分，结合TOD地铁上盖物业，我们除了做天街，可能也会做一些租赁住房，这部分的比例会慢慢加上来。目前，重资产项目毛利率在65%左右，中资产毛利率在32%至35%。现在开业6个月的项目出租率已经达到88.6%，整体进展还是非常良性的，尽管有疫情影响，但恢复得较快”。
对于四大主航道业务的未来发展，邵明晓表示，预计地产开发会保持每年双位数的增长，商业、租赁住房和智慧服务将保持每年30%的增长。
土储方面，据邵明晓介绍，得益于公司相对稳定的财务盘面和现金流，上半年保持了平稳投资结构。前6个月斩获53宗土地，楼面地价6424元，其中40块来自招拍挂，13块来自收并购，全部分布在一二线及环都市圈卫星城。2020年中期，集团总土储7354万平方米，权益土储接近5128万平方米，其中，一二线城市占比81%，卫星城占比9%，强三线城市占比不到10%。预计土储能够维持公司三到四年的发展，因此“并不会为了追规模或者是其他的原因，在短期内高点拿地”。
“龙湖会按照自己的节奏来，在预定的城市里获取成本合理的土地。”邵明晓重申龙湖的拿地规则是要控制整体全年负债率在50%-60%之间，此外要保持土地相对合理的价格。他预判四季度将是拿地的机会，因为可能会有优质地块推出。
邵明晓表示，2020年全年，龙湖可售资源为4100亿元，其中96%可售资源聚焦在一二线和环都市圈的卫星城市。从区域看环渤海、长三角、西部依然占较大比例，因此“对完成今年2600亿元的目标还是有信心的，不会改变目标”。
财务稳健是龙湖最为鲜明的标签。上半年，龙湖净负债率继续下降至51.4%，在手现金784亿元，现金短债比为4.55。这一财务结构也让其在融资端始终处于优势，上半年，龙湖平均借贷成本为4.5%，平均贷款年限6.45年。
CFO赵轶坦言，“公司融资成本连续四年在4.5%左右，在行业里面是非常低的。”被问及龙湖低成本融资的秘笈，他大方分享道，“龙湖在融资上没什么技巧，主要就是方法和渠道的选择：国内就公司债和开发贷两条线，这是主流的融资模式，稳定健康，不会像非标、信托这类会因调控而变动，国外则是美元债+银团贷款。” 赵轶说，这四个渠道能够非常充裕地给龙湖提供融资弹药。
在赵轶看来，“三四五”新政是过去1-2年行业政策的缩影，对龙湖影响不大。
吴亚军坦言，“三条红线”资管新规中，龙湖没有踩线一条，是龙湖多年坚持财务自律的回馈，但“我们并不因此而沾沾自喜，下一步还要进一步坚持自律，总体做好稳健发展的准备”。
物业分拆上市依然是绕不开的话题，邵明晓认为，因中国消费人口基数大、社区to C业务机会多，目前物业板块整体PE估值比较高，所以地产同行都积极分拆物业上市。虽然龙湖于物业服务上具备多重优势，但现在公司把它作为从C1到C4的一个整体业务来考虑，因此目前还没有分拆上市的计划。
邵明晓给出的数据是，龙湖智慧服务的实际管理面积达到1.32亿平方米，收入增幅保持每年30%，毛利率超过20%。“这个业务相对轻，但又拥有大量的用户群，并且增长可期，我们相信未来会形成一些大头部”。
记者 孙婉秋
编辑 沈玉洁