联手保利招商52亿杀回上海中兴路社区，融信要逆风翻盘还是继续沉沦？
时隔四年，融信再度杀回上海中兴社区。
对于这场重逢，有行业声音形容为“在哪儿跌倒就想在哪儿爬起”，也有笑称有“股票补仓”的即视感。
12月4日，上海静安区中兴社区C070202单元268-01住宅地块进行现场挂牌竞价，最终由苏州融航置业有限公司（融信）、上海新谱管理咨询有限公司（保利）、太仓招盈商务咨询有限公司（招商）三家联合体以底价竞得，成交楼板价约为7.2万元/㎡，总价52.129亿元。
这也是本年度上海核心地区最后一块纯宅地。
市场对这一结果并不意外。
一天前，上海土地交易市场显示，该地块有效申请人数仅为1人，彼时有消息流出，这一名有效申请人的背后是保利、融信、招商三家房企的身影。
新地王的潜力让“中兴路二号”的出让增添了许多看点，加之地块属于内环内纯宅地，无自持要求，优势显著，这场土拍早在开拍之前便赚足眼球。
然而，地理位置仅距几百米的两幅地块，出让结果却大相径庭。
此次7.2万元/㎡的楼板价相较于中兴路一号10万/㎡的名义楼板价、14.3万/㎡的可售面积楼板价低了近一半。
对于这一遇冷的境况，有房企投拓人员对《国际金融报》记者表示，年末降至，各家都在抓紧最后时间冲刺业绩，去化压力不小，加之上海拿地门槛较高，无法配资拿地，必须要求自有资金，加之60亿元保证金，对房企的资金端压力不小。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，房企今年的融资压力巨大，在此背景下年底冲刺回款显然更为重要，52亿元起拍价的重磅地块难免会让房企有“囊中羞涩”之感。此外，张波坦言，该地块竞拍遇冷主要是由于“前有中兴路一号的高地价难去化在前，房企对该地块存在一定的‘后怕’情绪。”其进一步解释称，虽然地块位于静安，但其实属于老闸北区域，且该区域周边的城市界面在内环内并不占优势。有行业人士甚至将其称为“概念内环”，即虽地处内环，但周边界面观感、配套远未达到传统内环标准。
上海中原地产首席分析师卢文曦直言，这次报名的只有融信、保利、招商联合体一家，说明大家对于这幅地块的兴趣程度不高。卢文曦认为除了资金压力外，项目体量不大、货值开盘2-3次就能清盘，以及贴近轨道交通，小区设计需要花费大量心思等都是影响房企参拍的因素。从地图上来看，此次出让的地块不仅紧贴地铁3号线，更被3号线包围，因此轨道交通带来的噪音、震动等影响在所难免，“噪音影响和视线遮挡，对开发商的设计提出了高要求”。
在业内人士看来，3家联合拿地，不仅能分摊成本，也可发挥各自优势。
7.2万元/㎡的成交楼板价让张波认为，后续运营压力较小，且有融信地王在前，该地块后续产品的打造以及价格方面都容易创造出亮点和优势。卢文曦则直言，按照地王项目售价超过12万元/㎡计算，这个项目的有稳定获利空间。
对于中兴路社区，融信并不陌生。这是融信声名大噪之地，也是其滑铁卢之源。
2016年夏天，融信给上海的楼市添了把火。经过426轮举牌，激进的融信溢价139%以110亿元总价摘得中兴路一号，楼板价达10.03万元/㎡，可售面积楼板价高达14.3万元/㎡，创下了彼时全国最高单价地王纪录。
冲动吃下地王难以下咽的融信随后找到“接盘侠”万科，后者以53.95亿元拿下项目49%的权益。然而，即便找来万科，地王的解套之旅也异常艰辛，3年多后终开盘却受困于去化难题。
这也意味着，在今年上海新盘市场火爆，认筹屡创新高的情况下，中兴路一号开盘6个月后去化率仅为33%，尚有近7成房源等待去化。
高价拿地后遭遇限价也让融信的业绩饱受地王之苦。
2020年上半年，融信创下其上市以来最差业绩，报告期内营收、毛利、归母净利均大幅下滑。具体来看，2020年上半年，融信实现营收210.66亿元，同比下滑20.85%，毛利31.4亿元，下降50.63%，毛利率降至近年来最低的14.91%，归母净利9.08亿元，下滑幅度超过54%。
融信管理层在业绩会上坦言，造成这一情况的原因是“我们对政府的限价政策理解不完全透彻，当时我们对项目的测算相对满意，但是最终政府批的限价都远远低于我们预期的售价，从而导致这部分中高价地的毛利率偏低”。
如今再度回到中兴路社区，等待融信的是逆风翻盘还是继续沉沦？
（实习生王思琦对本文亦有贡献）
记者 孙婉秋
编辑 沈玉洁
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