近期市场上2500-3600万的单开间整栋产权新里推荐
19年的时候，市场上2000-3000万的单开间整栋产权新里盘点一下差不多有30套左右。
去年的一波行情，市场上2500-3000万左右的单开间整栋产权新里差不多去化了90%，尤其是2020年11月-2021年1月，万宜坊、采芝邨、愚园坊、雪邨、大同坊等等都陆续被市场成交了。
去年独家代理了万宜坊，19年10月底到20年8月底差不多一年的时间里，看房的客户不下于100组，但是这段时间市场上成交的单开间新里的行情差不多在2300-2500万左右；到了2020年9月开始，9月10月两个月的时间里，带看就将近60组，付意向的客户就有4组，最后11月成交了。
市场好的时候，客户买房的心理到行动，不管是主动还是被动，都相对加快了。市场成交不活跃的时候，客户看的房子，几个月甚至近一年后房子还在，所以有些客户觉得等等不急；但市场好的时候，有时候相差一个星期，相差一天；甚至相差几个小时，有的房子这个客户前脚看完；后脚就被下手快的客户买了。
去年底的一波行情，市场上单开间的整栋产权新里，建筑面积150-180平方左右；成交价差不多在2600-2800万左右。
过完年一看，3000万以内，在售的整栋产权新里已然不多了。
这两天大家推的最多的是愚园路镇宁路的一套云寿坊，172平，2500万到手！
这套房子10-11年，我带一个老客户一年时间看了市场30多套近40套1000-1200万左右整栋新里的时候看过，那时候我还有这套房子的钥匙。
这套房子买进1130万到手，19年8月的时候就卖2500万到手，当时市场上积压了一堆单开间整栋产权新里，竞品很多；但是放在现在的市场来看，现在卖2500万到手，性价比一下子就凸显了出来，现在市场上2500万左右的整栋新里你也找不出几套。
愚园路新里云寿坊 2500万到手
此一时彼一时，过去的数据只能简单作为参考，每一波成交之后，都有新的行情，不管是房东还是客户，卖或买，都要随行就市，要想成交必须关注当下！
经常遇到房东找我挂牌让我估价，我一般很少估价。因为中介的估价和房东的预期都存在不小的差距。其实不管是我，还是市场上其他专门做老房子，做了相当一段时间的中介，对历史价格，现在行情都很了解，实地看过房子之后，对房子的成交价都能做出一个相对准确的预估。
中介的预估价一般是参考之前成交，现在市场存量行情，以及对之后的预判，综合之后报出的价格；如果一个中介不恶意压价，能做到客观公正真实，那么中介报的价格是大概率能成交的价格；房东的心理价格，主观因素会比较多，有家庭的考量，也有网络或门店房源挂牌信息的参考，但是毕竟每套房子的装修，税费，情况都不一样，房东不可能了解，在价格的预估上，随着时间的推移，会逐步证明中介的预估相对更准确一些。
中介讨论的是大概率的事情，但是中介毕竟不是客户，做的时间久了，很多人也会自我设限，有时候中介报的价格相对来说，比较保守，市场上也不缺乏小概率的事情，有些中介认为不好的房子被卖掉，有些房子也会卖了一个中介想象不到的价格。因为每个客户的性格和情况也不一样，信息的不对称和喜好的不同，也会产生不同的结果。
每个人在房源的选择上，都有明显的喜爱偏好的，大家都喜欢地段好的，单价便宜的性价比高的，很多客户也都是颜控，喜欢设计出彩装修漂亮的房子；但是大家都应该知道，所有的优点不可能集中在一套房子上。
所以中介都是按照客户的需求，帮客户做合理的房源推荐。地段又好，品相又好，装修又漂亮的房子，房东干嘛要便宜卖呢？
2500万左右的新里，现在除了愚园路的云寿坊之外，现在大家都在主推的有一套常德路靠近武定路的新里，建筑面积213.8平，2550万到手。一看面积总价，就会发现单价性价比挺高。
但是可能会有一些客户觉得地段不是最满意，因为延安路以南和延安路以北已经是两个概念；而从历年的成交数据和成交价格来看，北京西路以北的整栋产权新里价格要比北京西路以南相对来说便宜很多。
地段和大环境，是决定老房子价格的先决条件。
出彩的设计，漂亮的装修，会吸引很多客户的眼球，也会一定程度上拉升房价，有的客户没有那么强烈的地段抗性。
上周六，下雨天，又去带看中意小区，年前2900万到手，后来3100万到手；现在价格调整到3300万到手，那一天还是有10组客户看房，很多客户觉得卖了一年了怎么还在卖，其实两次调价的节点都差点卖掉，有的房子卖很久并不是客户认为的卖不掉，有的时候价格和付款方式付款周期没有谈好，只要有客户看，就说明有市场，侧面反映了装修设计的重要性，也反映了市场上可供选择的房源，可供选择的装修好的漂亮房源太少了。
延安西路中意之家 3300万到手在售
想要省心，不想自己装修的，想买就要接受装修设计带来的额外的溢价；想要性价比高的，就要接受相对一般的地理位置、周边环境和室内装修；地段好，环境好，品相好，设计好，装修好，花园大，能停车，有学区；但凡客户要求的条件，只要满足一个优点的，往往房东都不会太便宜卖，在房东的眼里，自己的房子都是独一无二，无比稀缺，甚至还有住了几十年的感情存在的。
时不时有些客户罗列了一堆条件发过来，说有好的便宜的发过去；放心，基本不会和您推荐的；如果不认清现实，很难买到合适的房源。太完美的要求是和现实背离的。
如果一定要自己理想地段的，需要知道自己喜欢的区域，马路，弄堂，这几年出来的房源大概有多少，面积价格，老房子的极度稀缺性和长期供小于求的情况，决定了老房子的价格，一直是稳中有升的，只有与时俱进的客户，大概率上才能买到自己心仪的老房子。
一直强调，每个客户购买老房子应该明确自己的需求，并不是每个人都适合买老房子的。老房子先天的优点和缺点都很鲜明，真想买来收藏传代的可以坚持好的地段，好的房子，因为地段和房子本身的特点是不可复制的，装修设计还是认为可以改变的。
一定要买老房子，那么努力买当下市场存在的，自己能力范围内够的着的，自己相对来说喜欢的老房子，合适的就是最好的。
接下来的市场，想要买到市场上还不错的单开间的整栋产权新里，预算可能要提高到3000-3500万左右，有3300-3400万左右的预算，还可以在当前的市场下，选一选。
延安西路新里中意之家 148.6平 3300万
北京西路新里爱文新村 154.26平方 3300万
威海路新里威海别墅 195.8平 3400万
延安中路新里延安新村 182.44平 3700万
南京西路新里润康邨 198.02平 3800万
中意之家即使调整了两次，现在3300万到手的价格，但是房子本身的空间设计，装修，目前市场上同价位段里，也没有比它更优的，还是值得推荐和购买；威海别墅，195.8平，3400万到手，目前的市场来看，面积装修弄堂环境，综合条件还是相对来说很不错的。
威海路陕西北路威海别墅 3400万到手
老房子是稀缺的，得优质的房源得天下，要么足够便宜有空间，要么稀缺性无以复加，要么漂亮让人一见倾心；总之，特点越明显，稀缺性越强，只要诚意出售，看房的人越多，成交的可能性越大，成交的周期越短。
最近有2个房东委托我出售两套整栋产权新里，地段都很好，各有特点，一套建筑面积196.4平，目前售价3100万到手，沿街，一楼是商铺，二楼三楼是原始屋况，祖产，装修花个300万，基本上完爆上面列举的几套房源，投资或者自住都不错，都很适合。
还有一套，位于弄堂里，比较安静，更适合自住，建筑面积170平，售价3600万到手，新装修，房东装修了一年多，装修花了近300万，适合不想装修，对装修品味有要求的客户。