猎盘 |“万科智造”首秀——万科启宸下周认筹，单价3.5万元起
本期 地产深度报道 ● 猎盘 聚焦 万科启宸
项目综合评分：★★★★★★✩✩✩✩
楼盘简介
楼盘名：万科启宸
均价：3.5万元-4万元/平方米
板块：宝山罗店板块
综合评分：6星
近日，有消息称，万科启宸的预售证已经批复，预计下周就能拿到纸质文件，同时，楼盘认筹也将在下周启动。
万科启宸是“万科智造”产品的首秀。
据了解，今年4月，上海万科发布了2018年新一代产品“万科智造”，准备通过运用人工智能、移动互联网、新能源领域的高新科技手段来构筑生活场景，将人本、安全、健康、节能、共享、高效的六大核心特质赋能在日常生活与工作中。
随着人工智能在其他领域内的不断创新，“智能家居”的理念也逐渐被购房者接受，甚至被认为将会是未来住宅的主流产品。此外，万科的品牌效应和物业管理，在购房群体中也颇受认可。
因此，万科启宸一经面世便吸引了不少购房者的关注。有购房者表示，“即使不打算买在这么偏的地方，来体验一把‘智能家居’也不错。”
那么，“万科智造”究竟是噱头还是真卖点?《国际金融报》记者以购房者的身份来到售楼处想要一探究竟。
如果非得用一个字来谈一下此次看盘感受的话，那就是——“远”！
首先，来直观地感受一下案场在地图上的位置，有没有一种想去太仓逛街的冲动？竟然比上海市中心到迪士尼乐园的距离还要远……
地理位置示意图
记者简单测算发现，沿着沪太公路从案场售楼处到达上海绕城高速，中间就至少要横穿五六条公路，顺利的话需要大约20分钟。
不过，据案场销售人员介绍，项目紧邻规划中的S7高速公路，预计年底便可通车，届时30分钟可达上海市区，虹桥枢纽等地。
然而，“认真你就输了”。
上海老司机直言：“在道路通畅的情况下，从案场到达外环高速就要30分钟左右，即使S7高速通车，从案场到达外环高速至少也需要15分钟。半小时到达上海市区或者虹桥枢纽，怎么看都不太现实。”
在公共交通方面，附近公交站台数量不少，距离最近的地铁站7号线美兰湖站，大约有4.5公里。
“当初美兰湖那边没通地铁，房价也很便宜，后来几个开发商自己出钱修通了地铁，房价马上一日千里，现在单价已经超过5万元。”案场销售人员称，万科启宸所在的产业园区，未来仅内部人流量就将十分惊人，再加上附近规划的新增住宅项目较多，距离美兰湖又近，未来地铁很有可能会延伸过来，到时候房价肯定会涨。
销售人员的分析看似有些道理，却缺乏依据。未来地铁站会不会延伸过来，或者什么时间才会延伸过来，还是个未知数。
万科启宸所在地，距离上海北郊未来产业园仅500米左右，是产业园的配套住宅。
北郊未来产业园由宝山工业园与金桥股份合作打造，占地面积达7.4平方公里，是上海市出让的第一块研发总部类用地，智能制造、新材料、移动互联网和健康产业是该园区的支柱产业。目前已经投入300亿元，今后5年的投资将达350亿元，预计5年内建设完成，建成后的预计年产出将达500亿元。
园区目前已经入驻100余家国内外知名企业，新能源汽车核心部件已成为园区“王牌”，大众、通用、上汽均已签约，机器人、新材料、大数据、云计算、移动互联网等高新科技产业云集。
上海北郊未来产业园规划示意图
作为“万科智造”的首秀作品，万科启宸的选址虽然一般，但“一套在未来不会被轻易淘汰的科技住宅”的理念对于当前居住与投资并重的购房者而言，还是具有相当强的诱惑力。
事实上，从现场讲解来看，所谓的“智造”主要包含人脸识别、住区安防、老人/儿童保护、社区管理等几个AI系统，从一些细微的地方来增强业主的居住体验感和安全性。
比如，小区会遍布红外线智能摄像头，当有老人在院子里睡着了，或小孩玩闹时独自来到了小区门口、河边等危险区域，将会自动向物业报警。
人脸识别系统
令人尴尬的是，正当销售人员向记者一边讲述其高科技体验，一边试图使用人脸识别系统进入样板房楼栋时，屏幕上反复提示的“无法匹配”打断了两人之间的谈话……无奈只能打电话给工作人员，送来一把钥匙。
此外，在教育、医疗和生活配套方面，周边还处于待开荒状态。
不过，按照北郊未来产业园的规划，在整个项目落成之后，将自行配备商业综合体、幼儿园、中小学、医疗中心等相关设施。
万科启宸本次将推出4栋高层住宅，单价预计3.5万元-4万元，每栋从西到东分别为98平方米3房2卫、75平方米2房1卫、118平方米4房2卫，为2梯3户，总体得房率80%左右，不算低。
沙盘示意图
不过，正是为了尽可能地节约公摊面积，入户门和电梯井的位置选取也就十分考究。因此，虽是板楼，但三种户型都不能做到完全南北通透。而且，两个边套大户型的客厅朝向，也分别为东西朝向。
板楼户型图
以98平方米的户型为例，唯一的阳台虽是朝南，但却设计在了客卧之中。也就是说，洗个衣服或者收个衣服都要经过客房，如果客房中住了客人，那会产生诸多不便。
不过，除了得房率高之外，各个户型的功能性都很强，装修风格也颇为现代化，厨房均为半开放式，大部分卧室甚至客厅都带有超长飘窗，使整个空间显得格外宽敞，丝毫不显拥挤。
样板房示意图
除高层住宅以外，万科启宸还同时推出3栋叠加别墅，上下各两层，1梯2户，单价略贵，预计超过4万元，不过与高层住宅相比，私密性也更好，适合三代人共同居住。
其中，上叠约109平方米，3房3卫，总价在470万元-500万元之间，与118平方米高层住宅相当，同时附赠一个顶楼朝北的露台，视野相当开阔。
而下叠则是123平方米的4房3卫，总价约500万元-550万元，但会附赠一南一北两个小花园，朝北花园连接厨房，仅有8平方米左右，朝南花园则有25平方米-30平方米，可以根据需要进行设计，舒适度相对更高。
值得注意的是，虽然所有户型都为精装修交付，但实际交付标准里，却有很多并不包含在内，比如地暖、代表智能家居的人脸识别锁、淋浴屏、卫生间置物架……
图：118平方米装修标准，各户型略有差异
值得一提的是，由于地暖这类设施，后期自行安装成本较大，所以万科也十分“贴心”地推出了其全资子公司旗下的“美好家定制选装表”，各个户型均包含5个套餐包，户型不同价格也略有不同。
叠户型选装套餐包
以上述叠户型为例，如果全部选装，大约需要15万元-17万元，而其中，仅“智能家”套餐包，就价值3万元-5万元。