东外滩1号：开盘在即，6年前的全款现在只够首付，均价9.5万，毛坯交付
一个好楼盘应该具备哪些优良属性？
面对泥沙俱下、良莠不齐的众多楼盘项目，购房者如何“淘”出真正的好楼盘？
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这期 地产深度报道 ● 猎盘 聚焦 东外滩1号
楼盘简介
楼盘名：东外滩1号
均价：95000元/平方米
户型：2房-4房，建面约94-161平方米
板块：杨浦 东外滩
综合评分：7星
一周前，阳光城滨江悦以9.97万元/平方米的价格开始认筹，一周后，5公里开外的东外滩1号也取得了预售许可证，且已经于近期开始认筹，备案均价为9.5万元/平方米。
“房如其名”。东外滩1号和阳光城滨江悦几乎处于同一水平线上，距离黄浦江大约2个路口。
作为杨浦区为数不多能看到江景的新楼盘，东外滩1号显得“低调”很多。销售人员称，“我们不打广告。看房人群一部分是因为路过才知道楼盘的，另一部分很多是老客。”
并不想“大张旗鼓”的东外滩1号，能否以口碑营销取胜？
东外滩1号位于中环以内，距陆家嘴约9公里，距人民广场约10公里，距地铁12号线爱国路站约1公里，走路约10分钟，小区周围有多条公交线路。从交通上来看，东外滩1号出行称得上方便。
但是，因楼盘位于杨浦区，虽然与黄浦江之间的直线距离仅有400米，但东外滩1号周围环境与黄浦区相比不大一样。
东外滩1号前大门对面的建筑多为层高不超过3层的矮楼，且墙壁透着斑驳，普遍在30层左右的东外滩1号置身其中显得有些“格格不入”。不过，小区正门前道路两侧有树木遮挡，也还算整洁。
▲小区正门街景
绕一圈至位于波阳路上的侧门，情况就有云泥之别。周边多为尚未拆迁的居民楼和商铺，房屋有些破旧且较为凌乱。
▲小区侧门街景
针对周围老房子何时会拆迁改造这一问题，销售人员给出了“应该是这两年”的模糊答案。
显然，虽然近年来杨浦区已加快旧区改造进程，控江路沿线和五角场区域商业配套较发达，但是东外滩1号小区附近目前并未形成成熟商圈。就目前而言，从小区至周边超市、菜市场等驾车所需时间都在10分钟内。
客观来讲，仅有5幢楼的东外滩1号的整体规模并不大，刷卡入户，私密性较强。与其周围熙熙攘攘的街道相比，小区内也较为安静。
▲小区大门内景
从小区内景来看，绿化面积覆盖率较广。值得注意的是，目前东外滩1号还未完全实现人车分流，地面还设有车位。由于记者实探时间为工作日，故虽有车停放，但小区路面并不显拥挤。
据了解，本次东外滩1号推出的是2号楼和5号楼的267套“准现房”，这也是该楼盘仅剩的房源。户型有2-4房，建面约94-161平方米，双梯双户，毛坯交付。
▲样板房实景
▲户型图一览
2号楼坐向朝南，5号楼部分房源（据销售人员称，江景房基本在9楼以上）可享江景。
记者本次实探了146平方米三房和161平方米四房，这两款房型均位于5号楼15楼层以上。
从户型上看，146平方米的空间被划分成三房两厅两卫，无套间设计，户型还算方正，南北通透，通风和采光较好。
161平方米的户型为四房两厅两卫，也并未采用套房设计。客厅、主卧和次卧均可看到江景，且面积较为宽敞，但其余两房面积稍小。从平面图上来看，客厅的宽度较之餐厅，也相对短一些。
146及161平方米的户型均设有专属设备平台，可放置洗衣机等设备。但值得注意的是，在记者实探的两个户型中，目前设备平台并没有与餐厅打通，只能靠“爬窗”进入。销售人员称，由于墙面属于承重墙，不可完全打通，但未来业主可进行改造，降窗户下沿的高度。
▲专属设备间示意图
那么，江景是否能成为东外滩1号的卖点？
作为老工业聚集地的杨浦，多数工厂已关闭或搬迁，遗留下的厂房已然成为杨浦滨江的特色与风景，右边远处可看到陆家嘴高楼的“倩影”。
从临江一面的阳台往下看，棚户区面积不小；往前看，两根大烟囱（原为杨树浦发电厂内设施）“拔地而起”，稍显突兀；往右看，沪东中华造船公司的标志依稀可见。
▲江景一览
销售人员表示，工业设施将会被保留，未来动迁的基本是私房。
记者实地探访的两个户型中，因161平方米的户型位于26楼，周围无高层建筑遮挡，江景视野相比位于16楼的户型更为开阔，故价格也从9.5万/平方米的均价上涨至11万/平方米左右。
东外滩1号最早开盘日期在2011年12月29日，开盘总套数为440套。根据当时的报价，该小区楼盘价格在2.8万/平方米至4.3万/平方米之间浮动。
从这一期开盘的一房一价表上看，最低单价在7.6万元左右，最高为11.7万元左右。
粗略计算，6年间该楼盘开盘价上涨2倍多。
值得注意的是，这期新开房源的两栋楼已完工多时，早在2015年就有购房者在网上询问开盘日期，但项目久久未能入市。
对此，销售人员表示，“原因你要去问老板。”
通过安居客查询，该楼盘二手房7月均价为7.3万/平方米，不存在一二手房价格倒挂现象。
销售人员称，与同属东外滩板块的阳光城滨江悦相比，东外滩1号更为实惠；相比定价为8万元/每平方米的前滩项目，因杨浦位属滨江发展带，即未来杨浦区未来规划的核心之一，故东外滩1号更具发展潜力和投资属性。
不过，对于该楼盘，诸多购房者直言并不看好，“毛坯交付价格太贵”、“周边环境太差”、“户型设计利用率低”等缺陷明显。
一位购房人士称，与均价9.97万元/平方米的阳光城滨江悦相比，东外滩1号并没有明显的优势，毕竟阳光城滨江悦地处杨浦内环，且是精装交付。
不过，也有购房者表示更喜欢毛坯房，毕竟后期可以按照自己的喜好进行装修，且装修的成本相对于买房的差价可能还会更低。
沿江一侧的新房源本就较为稀缺，近期开盘的仅有阳光城滨江悦与东外滩1号，哪家更好还得要各位购房者自行定夺。