一堆房企巨头爱上“特色小镇”，背后风险难小觑
在浙江嘉兴到上海的高铁上，华夏幸福在其冠名的列车中贴上了其嘉善产业新城的宣传广告。
从2002年与河北固安县政府合作探索固安产业新城以来，华夏幸福便开始在各地复制其产业新城模式。在房地产市场整体走弱的大环境下，华夏幸福期望能够借助产业生态建设，通过发展园区内配套住宅和服务，寻求新的利润增长点。
事实上，在推进新型城镇化的过程中，华夏幸福并不是“孤军奋战”。绿地、远洋、万科、华侨城、世茂等各大房企纷纷出击，开始布局特色小镇，且定位和商业模式各有不同。
然而，随着越来越多的房企将特色小镇纳入其业务板块，特色小镇的名头被开发商过度消费，小镇建设重“形”轻“魂”等问题也慢慢浮现。
2016年7月20日，住建部、国家发改委和财政部发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。
事实上，自2014年底浙江提出特色小镇的概念以来，短短3年多，特色小镇已发展得如火如荼。第二批特色小镇名单中出现了辽宁、山西、黑龙江、内蒙古等省份的身影，这意味着源于浙江的特色小镇已逐步拓展至全国。
据悉，截至2018年2月，全国两批特色小镇试点共计403个，加上各地方创建的省级特色小镇，整体数量超过2000个。
在政策鼓励和财政补贴的双重效益下，房企们跃跃欲试，不但踊跃拿地，还积极与当地政府和相关企业进行战略合作，小镇定位也从最初的科技、文旅、农业扩大至体育、医药、教育和新兴产业。
特色小镇不同于单纯地产项目，后者追求“流水线”一般的高周转模式，而前者则遵循着一整条覆盖一级土地开发、园区建设以及后期运营的全链条式差别化开发模式。
换言之，房企对于特色小镇的资金投入需求更大、规划更细致，但收益回报周期却更长。
那么，一向奉行“短平快”打法的房企们争相布局特色小镇，难道只是为了“情怀”？
在中原地产市场分析师卢文曦看来，对于面临着行业竞争加剧、一二线城市拿地成本高昂、融资渠道收紧等种种压力的房企而言，特色小镇无疑为其提供了一个新的发展模式和利润增长点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道：“从盈利的角度看，特色小镇区域中的土地资源成本较一般住宅用地低，有些房企甚至可以直接收购部分二手厂房项目。同时，房企在物业出租、物业统一经营、入驻企业服务等方面，能够寻找到新的盈利机会。”
“特色小镇一般不在城市的中心区域，土地价格较低、体量较大。一旦产业和基础设施完善后，房地产价值增加会更加显著。”中国城市发展研究院投资部主任刘澄补充道。
一位接近某大型房企旗下特色小镇开发业务的人士告诉记者：“因为产业园区里面涉及的土地类型较多，所以很多房企在开发特色小镇、谈用地指标和土地优惠等问题时会直接和政府签署协议。品牌好、资源多、招商和运营经验丰富的房企在谈判方面占据优势。”
严跃进称，土地出让的优惠，主要体现在两个方面：第一，土地用地性质相对灵活，尤其是对于部分存量用地包括工业厂房等，其用地改造方面的优惠较多，障碍也比较少。第二，土地使用的租赁成本或者其他成本会比较少，政府甚至可以通过税收返还的方式来降低此类用地的成本。
有业内人士直言，房企如果只想搭政策红利的“顺风车”，披上特色小镇的“马甲”搞房地产，但无法实现产业集群的有效聚集，那么，所谓的特色小镇就会变成“形式主义”。不仅与住建部要求的小镇产业形态背道而驰，有城无产的一个直接后果就是无法吸纳足够的劳动力和流动人口，导致房产库存增加，甚至或会出现“空城”的现象。
“对于特色小镇来说，产业是核心。从业态布局比例来看，产业项目的投资规模比例应在50%，住宅和相关配套的比例应在30%，剩下20%的比例应导入研发、教育等资源。”严跃进对记者表示。
严跃进强调，由于特色小镇的开发涉及方方面面，且前期对于基础设施配套的投资是一个不断追加成本的过程，因此，如果房企自身无足够的资金，或没有产业规划和招商运营的经验，则涉足特色小镇的意义不大。
“目前开发商更多地还是从地产角度来构建特色小镇的平台。”严跃进指出。
以绿城为例，有媒体报道称，绿城中国联席主席宋卫平设想中的农业小镇里，农业及相关产业占2平方公里，建筑规划占1平方公里，其中，90%的建筑规划为住宅。
“目前，特色小镇被要求去房地产化，这也意味着单纯地想从住宅项目配套中盈利并不现实，房企还需要有较为明确的融资计划以及可持续经营的项目。”严跃进说。