年终倾力巨献！地铁让新洲和蔡甸插上地产腾飞的翅膀，前川线你需要加快速度了

整理完2019年武汉市分区1-10月地产销售和土地出让数据，我第一感觉是地铁通车对新洲和蔡甸地产的爆发性刺激作用，阳逻线和蔡甸线分别让这两个区插上了“地产兴区”的腾飞翅膀。
两个数据可以说明问题。
一个是2019年1-10月新建商品房成交数量，新洲位居全市第三。
另一个是2019年1-10月土地出让后的住宅建筑面积，蔡甸高居全市第二。
然而奇怪的是，另一个郊区，江夏区，尽管去年纸坊线也通车了，但对地产的刺激作用并不明显，或许是因为纸坊北部发展较早，城市化基本成型，地铁只能算锦上添花，没起到新洲蔡甸那种雪中送炭的作用。
在这里需要说明的是，我并非鼓吹地产兴区，对于成熟的武汉主城区来说，房地产需要适当降温保持在合理的范围，但对于新城区来说，没有人口一切都是枉谈，而吸引人口最直接有效的方法就是大力发展房地产。
假如武汉每个新城区常住人口达到150-200万，那个个区GDP将是千亿以上。
▲蔡甸花海
下面让我们按具体类别来分别评述吧。

1

2019年1-10月武汉分区新建商品住宅销售分析。
汇总后的图表如下：
个人点评如下：
1、土地为王，谁土地多，谁就有发展的后劲。排销量前几位的多为有土地的新城区和发展未饱和的主城区（比如洪山和汉阳），而像江汉，江岸，硚口和武昌，城市发展已饱和的地区，地产在经济中的比例将会越来越低。
对于江岸，江汉和武昌来说，他们还可以依靠完善的金融，服务业维持一定的高水准发展，但硚口这样的地方，没有工业，没有地产，经济该何去何从呢？
2、对于黄陂和新洲分列二三位，可能有人会认为是因为武汉限购的关系，真的是这样吗？
我们先看新洲，《新洲年鉴2015》上列出了新洲2014年批准预售的新房情况：
  • 全年审核并报批商品房预售许可31起 ，申请预售111栋 、9335套，建筑面积101.19万平方米，其中，住宅建筑面积59.89万平方米，商业用房面积25.16万平方米，工业用房面积16.14万平方米。
2014年，新洲可以销售的住宅面积才59万平方米，不过6000套房子，但到了2017年，全年就飙涨到14000套以上，而当时武汉还没有限购，但地铁阳逻线却即将通车。
至于黄陂，同样的2014年，新房销售面积高达322.57万平方米。而限购后的2019年的前十个月才销售了200万平方米，可见限购对黄陂照样是有很大影响的。实际来看不限购的前川所提供的住宅量很小，横店虽然大，但也没有占到黄陂一半以上，房屋成交大户还是属于限购的盘龙城地区。

2

2019年1-10月武汉分区写字楼销售分析。

工商业，还是主城区厉害。
除了新近发展势头很猛的东西湖，写字楼销量前十位全部为主城区，即使高新企业不少的江夏区也低于传统产业为主的青山区，证明写字楼还是地段为王，配套齐全，发展几十年的主城区还是郊区新贵暂时无法取代的。
新洲和汉南，写字楼的销售量感人，看来这两个虽然有产业，但多为传统行业。

3

2019年1-10月武汉分区商铺销售分析。
蔡甸线通车后，蔡甸的商铺销量突飞猛进。
江岸和汉阳的商铺销量多可以理解，主城区商业氛围浓厚，但其他新城区销量也高，只能说大家看好他们未来的发展前途吧。

4

武汉各区地产明后几年的发展趋势如何呢。
这就要看今年武汉土地出让情况了。
1-10月，武汉成交了110块住宅商服用地（此数据会和官方的有些许不同），成交地块个数最多的是蔡甸区16块，其次是光谷的15块，东西湖和汉阳区以13块并列第三，接下来分别是武昌区9块，新洲、江夏和洪山区7块，黄陂区6块，江岸区和武汉经开各5块，硚口区4块，青山区2块，江汉区1块，暂时无成交的是汉南区。
如果以成交土地允许建筑面积多少排序的话，结果如下表：
说明，此图标是扣除了商服和公共设施后的建筑面积统计。
说明：
1、蔡甸出让土地建筑面积总量高居全市第一；
2、硚口和武昌之所以比较多，是因为其拆迁地块面积非常大，但实际可供建筑的面积并不多，出让准则里明确要求建设大片的公园和绿地；
3、新洲区力压黄陂和江夏，可见未来几年新洲可销售房产面积仍会保持在全市前几位；
4、蔡甸、汉阳、东西湖、新洲、光谷、洪山和黄陂，仍将是未来几年地产销售大区；

5

最后想说几句。
1、郊区不是城区，对房地产要区别看待，如果郊区再不招揽人进来，那就干脆发展农业好了；
2、普通老百姓买房，第一选择还是便宜，什么2环3环，什么科技中心只不过是地产商的噱头而已。
武汉市每年大多半成交的新房都位于郊区，普通老百姓清楚的很，2环内一套房240万，四环附近才要100万，这多出的140万需要一个普通工薪阶层工作20年，2环内比四环多了什么？几个商场而已，真值得拿20年的青春去交换？
再说，20年后，四环肯定比2环更发达和宜居。
3、当然，如果你有钱，或者工作需要，或者孩子要上学，请忽视我上面所说。
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