三家房企的美好时代

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前天晚上，2021年上半年业绩排行榜发布。

▲TOP20房企今年上半年销售排行榜

从排行榜可以看出，地产国企天团，包括万科、保利、中海、招商、绿城、华润、绿地、金地、金茂9大名企，已经占据了绝对优势。

同时，这9大国企，彼此之间业绩咬合得非常紧密，如果不是碧桂园、恒大和融创太强，事实上，前10强基本都是国企的天下。

为什么会出现这样的情况？一方面，国资实力雄厚，融资成本低，当前的政策面、资金面都非常支持国企做大；

另一方面，无论是前端的产业勾地，还是后端的产品营造，很多国企做得丝毫不比民企差。

其中，最典型的代表，莫过于绿城和金茂。

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绿城的国企时代

对于绿城，说实话，这是一家非典型的国资控股企业。以中交入主为节点，中交对绿城做了三个改造，使得老绿城和新绿城有着截然不同的气质。

（1）降成本

绿城之所以“民企转国企”，就是因为此前宋卫平不考虑成本、推行品质豪宅化导致的现金流紧绷。在中交接盘绿城后，通过央企强大的背书能力和融资能力，绿城融资成本逐年下降，2014至2020年间分别是7.9%、7.3%、5.9%、5.4%、5.4%，5.3%，4.9%。

也正因为如此，2020年，一向资金链紧张的绿城突然在北京甩出上百亿拿地，低成本的资金供给，让绿城稳定在十强。

如今，绿城上半年销售额已经超过1700亿，排名回归行业第八，对比往昔，不得不说，宋卫平也许会怀念他的绿城，但是现在的绿城，显然是更优质的企业。

（2）调结构

从时间线看，绿城在被中交接手后的这几年里，产品结构、投资结构、拿地方式等都有了大幅度的整改。

例如，此前宋卫平的老绿城推行三四线下沉策略，而新绿城则更强调规模周转，因此，新绿城在一二线城市的投资比重大大增加。

再比如，老绿城过去极度看重品质，甚至有“为品质不惜代价”的产品执念，而新绿城则强调“均好性”，刚需、刚改型产品也出现在绿城的台面上。

另外，老绿城此前的拿地方式较为单一，而在中交接手后，绿城与其他国资联手、产业勾地、新城营造拿地等方式层出不穷，也大大帮绿城减轻了拿地压力。

（3）新赛道

在新绿城的版图中，绿城代建业务（绿城管理）是很重要的一环。根据年报数据，绿城代建业务已实现745亿的收入，是国内代建行业的龙头之一。

对于代建业务，一方面，由于代建项目大多冠名绿城，绿城可以借助其他合作方的资本，对外持续输出品牌和口碑，从而利好绿城自身的地产开发业务。

另一方面，代建模式属于轻资产模式，利润率高且相对稳定，能够帮助企业抵御地产本身的周期风险，因此十分受资本青睐，有利于绿城整体业务融资。

最后，代建还有利于培育、养护绿城自身的产品力和管理优势。由于是“借腹生子”，绿城代建业务不必过于担心资金和成本的问题，反能充分发挥自己的产品力、管理力优势，从而在一定程度上弥补因为规模化周转带来的产品力下降问题。

由此，当绿城携手中交，随着地产国企时代的到来，绿城自然也大放异彩。

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金茂的科技时代

与绿城半路出道成为国资不同的是，金茂的央企身份可谓根正苗红。其前身是中化集团旗下的方兴地产，2015年，方兴升级为中国金茂。

然而，除了出身，金茂其实还有另一大特色——这是央企里少有的以“绿金科技”和产品力闻名于世的房企。

事实上，金茂做住宅的时间其实很短，从2009年的第一个广渠路项目至今，只有短短12年。作为一个后来者，金茂必须探索出一条差异化路线，于是他们拼命地闷头研发产品，最后还真的研发出来了，这就是带有12大绿金科技系统的金茂府。

▲金茂12大绿金科技最大的特色，是地缘热泵+毛细管网+新风系统，可以24小时保持室内的衡温衡湿，并过滤空气中的PM2.5，在越来越重视空气清洁的当下，这样的产品堪称“王炸”。

对此，一位杭州滨江金茂府的业主曾说，自己每天都睡得很香，“没想到衡温衡湿有那么好睡”。

▲杭州滨江金茂府

其实，金茂并不是科技住宅的开山鼻祖，但为什么单单就金茂火了呢？

这是因为，地源热泵系统要求房子有很好的保温性能，就需要加厚保温层，因此不得不在外观和户型上做出牺牲。而在所有的“科技房企”中，唯有金茂比较完美地解决了这一问题，它不但设计出了超出常规的板式户型，还将金茂特有的高逼格通过外立面展现了出来。

▲看看深圳龙华金茂府的外立面，各种各样细微处的转角，就是靠着一点点的陶板拼接起来的。光是这个环节，据说金茂府就用了300个工人，历时7个月，历时15多万块的陶板甄选，才有如今我们感受到的立面质感。

而也正因为如此，金茂成了每个城市、或者每个区域板块的“独一份”，基本开一个盘火一个盘。到了今年上半年，金茂已经完成1300亿销售额，预计全年3000亿不是梦！

3000亿是什么概念？要知道，2013年，当万科已经过千亿的时候，金茂只有200亿，2017年，很多房企已经进入两千亿快车道，而金茂还只有700亿。

如今，在三道红线约束下，多数房企的销售额开始裹足不前，而金茂仍然稳健迈进了1300亿大关。这也充分说明了金茂产品的独特性和“抢手性”。

另外值得一提的是，金茂除了造房子很牛，在城市运营方面，也不输同行。截至目前，在城市运营版图上，中国金茂累计布局了27个城市运营项目，其中，长沙梅溪湖、武汉方岛金茂智慧科学城、温州鳌江国际新城、金华未来科学城等重点项目，为深耕城市筑牢基础。

由此我们可知，金茂虽然出道不算早，但天赋异禀，出身也好，偏偏还手握绿金科技和城市运营两门绝技，在品质营造、科技研发层面，可算得上是地产界真正的“明日之星”。

04

融创的颜值时代

在地产界，如果不提绿城金茂，没有意义；如果不提融创，则是没有眼界。

说实话，随着融创成为业内两大设计院Gad和Goa的最大甲方，融创也如同其口号“至臻、致远”，与科技范的金茂一道，以新中式、中国风特色，定义着现代豪宅。

所谓颜值经济，融创的房子，确实非常漂亮养眼。如壹号院、桃花源、宜和园、雅颂系、九棠府、侯潮府等融创标杆产品，每一个小区，犹如花园一般，璀璨的幕墙闪耀着观者的眼睛。

▲杭州融创侯潮府

当然，这样漂亮的颜值，是人人都喜欢的。其他开发商也可以找Gad和Goa帮忙做设计，也能找到相关的设计图纸，但他们却很难复制出来。

这是因为，在这颜值的背后，需要设计与材料的配合、大体量供应链的保障、产品线标准化的制定、设计施工管理的磨合，而这些，都是融创内部管理的强项。

由此，当地产遇上颜值时代，融创，又焉能不火？

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