一线城市的户型，正在两极分化！广州50㎡以下面积成交暴增92.5%

最近看房的一个感受是，像上海、广州、深圳这些大城市一手房的户型，呈现出两级分化的趋势：要么是90m²以下，越做越小，越做越极致，从89m²四房到79m²四房再到60多m²三房，不断挑战空间物理学的极限。要么是200m²以上，越做越大，越来越奢阔，从200m²到300m²再到500m²，不断刷新人们对面积的概念。而且这两类小区往往还特别专一，做小户型的，就只做100m²以下甚至90m²以下，做大户型的，就只做200m²乃至300m²以上的，反而让100到200m²之间的普通户型尴尬了。想起10年前的很多小区，可能是因为70/90政策的限制，户型往往会涵盖从刚需到改善再到豪宅多个面积段，花样很多。而现在，开发商似乎越来越注重圈层的“纯粹感”了。01广州户型的两级分化最近，广州楼市有个盘子大火，79方做到了四房两厅两卫，实用率高达90%，单价在1.8-2万之间，堪称极致户型中的战斗机。它长成这样：

抛开它的区位和配套，单凭户型，花屿花城一举刷新了广州极致户型的新高度，成了惊艳全城的网红神盘。花屿花城的缔造者——珠江实业一向擅长打造极致户型，其他神作还有白云区的云湖花城，做到了70方3房，天河区的珠江花城，做到了65房3房、89房4房，不断挑战大家的想象力。以上是我观察到的广州户型变化的一个趋势：越做越小。当然，还有另一个趋势，那就是：越做越大。最近一年踩盘我就发现，市场中追求奢阔大面积的户型也越来越多，比如南沙的明珠湾壹号，只做了320平米和380平米两种户型，而且380平米户型只做两个卧室，人家追求的就是“浪费”，和极致实用完全反着来了。毫无疑问，广州楼市户型分化的信号越来越明显了，更极致实用、更宽敞奢阔，经济适用型与土豪奢侈型都有，不断拓宽着我们对户型的想象空间。02往小的方向求极致十年前，广州能做到四房的户型，基本都120平方米以上，但现在四房的新盘，总面积越来越小、实用率越来高，最小70多平米做四房都有。2021年广州热门新盘推新情况区域楼盘主推户型天河臻溋·名铸280-360㎡4房金地天河峯睿95-115㎡3-4房天河壹品70-125㎡3-5房阳光城·当代檀悦 90-140㎡3-4房越秀粤海拾桂府97-136㎡3-4房黄埔万科城市之光85-140㎡3-4房时代天境83-104㎡3-4房富力南驰·富颐华庭100-140㎡3-4房时代天韵75-120㎡2-4房君和名城·珺合府85-110㎡3-4房黄埔中央城95-126㎡4房星樾山畔82-113㎡3-4房荔湾万科金域曦府70-130㎡2-4房雅居乐天际71565-70㎡复式3房珠江金悦62-90㎡2-4房海珠珠光海珠沥滘旧改95-132㎡3-4房时代润南143-184㎡4房越秀·天悦江湾109-138平复式4房白云万科喜悦里85-105㎡3-4房佳兆业白云城市广场79-123㎡3-4房增城珠江·花屿花城77-108㎡4房中建|鄂旅投·岭南悦府65-108㎡2-4房恒大紫荆学府70-130㎡2-4房佳兆业佳泽园95-115㎡3-4房南沙葛洲坝湾区金融城70-135㎡2-4房旭辉耀玥湾95-125㎡3-4房华宇凤凰艺术岛87-102㎡3-4房阳光城丽景半岛85-115㎡3-4房深业横沥岛地块100-140㎡3-5房中绿蔚蓝湾95-125㎡3-4房数据出自：广州房产这股大风不仅刮向了刚需盘，还刮向了改善盘。去年天河区网红、号称改善盘的金地·天河峯睿，首推两种户型。一是这种：

四房两厅两卫。怎么着也得130方吧，但金地只用了95方。难度进一步升级。如果把尺度拉到110方以上，不做成五房，怎么好意思秀出来？同样出自金地天河峯睿，115方的五房两厅两卫户型，五开间朝南，正宗的南北对流▼

不仅户型极致，现场踩盘的空间舒适感也不错，完全不会觉得过于紧凑。简直就是“螺丝壳里做道场”，不得不佩服，也不得不感叹，如果说高房价还要一个好处，那就是逼迫房企在产品上不断创新。其实，不只是广州流行极致户型，深圳可能更早。大约2017年我去深圳看房，发现深圳有很多50方两房、70方三房，当时还感叹广州怎么很少看到这种户型，没想到这两年，这种户型在广州也大量出现了。广深在户型创新上为什么会有这种时差？还不是因为深圳房价比广州贵，逼迫他们比广州更早创新。往深里说，大家发现没，广深楼市有点香港化的感觉了。在香港，人均住房面积不足15平方米，一般家庭住房都是30-40方起步，50方做2-3房都是常规操作，90方就敢叫千尺豪宅。香港户型的极致已经到魔幻程度了。上世界90年代起劏房开始流行，这是由一个住房单位切割成很多小部分、再租给多家住户的神奇产物，现在香港有超过20万人住在劏房。50方可以一劏五租给五家，一家三口的吃喝拉撒都在这十平方空间里解决。没有做不到只有想不到。所以说，大家千万不要为70方四房的户型大惊小怪，因为随着房价继续上涨，以后的户型只会更极致、更魔幻。没有最极致，只有更极致。说不定三到五年后，50方做做4房的户型，也会在广州、深圳大量出现。克而瑞的一个数据就显示，2020年广州50㎡以下面积段的二手房，在2020全年完成1.3万套单位成交，同比2019年（6737套）增长92.5%。而70—90㎡面积段，成交量同比增加64.5%。90-110㎡m面积段，同比增长44.6%。可见，面积越小，成交量的增速越显著，这说明广州购房者对极小户型的需求显著增加。显然，这是让高房价给逼的。03往大的方向求极致当有的户型还在为一平、两平斤斤计较，有的户型就已经大手一挥，安排上70方主卧套间、21米长的超长跑道阳台了。这是我去年看过最豪气不差面积的户型了：

它来自明珠湾壹号，总面积380方。按照网红盘的逻辑，这么大的房子至少要做个10个卧室才算有性价比吧？但其实没有，人家320方的户型只做了三个卧室，380方的户型更绝了，只做了两个卧室，完全不追求更多卧室和房间数。想想也是，编辑也见过不少豪气大手笔楼盘，像南天名苑、汇悦台、天誉半岛，几乎没有哪个是在拼房间数量的，即使是那些五六百平米的顶豪，卧室也一般不超过4个。从这里我就能发觉到，广州楼市户型开始两极分化了。普通住宅要的是性价比，比的是卧室、卫生间的数量，追求的是对空间利用的极致感，室内面积要搏到尽，不能有一平方毫米的浪费面积。但豪宅不一样，它追究的是极致化的尊贵感、舒适感、仪式感。为了这些感觉，奢宅可以“浪费”面积，而且必须“浪费”面积。或者说，一个豪宅如果不“浪费”一些面积，怎能称得上顶豪？当然，这里说的“浪费”，不是真的浪费，而是像国画创作一样，通过刻意的留白空间来营造意境、情绪和逼格。这样豪气“浪费”的做派也有点像香港，大美女李嘉欣和她老公许晋亨的豪宅面积高达87150平方尺（约9683平方米），大门前草坪大得像公园，价值7亿港币，曾是香港第一豪宅。另外，郑裕彤的港岛浅水湾豪宅有61375平方尺（约6819平方米），何鸿燊的有20000平方尺（约2222平方米）。04小结一线城市的户型为啥会两极分化？我认为主要还是被高房价给逼的，去三四线城市看看就知道，很难买到100平米以下的户型，也很难买到200平米以上新的户型。只有在房价高昂的一线城市，户型设计才会如此分化。大家现在看到80平米的四房，千万不要惊奇，未来很可能会出现大量的50m²四房，以及1000m²两房。一线城市的户型，即将进入一个两极分化的魔幻时代啊。