给你一块便宜的地,你就敢做产业园区? | 十问冯叔
文|冯仑(微信公众号:冯仑风马牛)
4月9日晚,冯叔在「风马牛地产学院」和「八点地产学院」联合发起的直播活动《房地产的未来不止是盖房子、卖房子》中回答了好学宝宝们的提问,楼小姐整理了其中部分内容分享跟大家。本期内容涉及以下 7 个问题:
Q1:如何破解文旅地产对于此类产品同质性产品暴增,后期运营尴尬这种情况? Q2:疫情的影响还在持续,下半年会出现收并购的高峰吗? Q3:如何判断一家地产公司是否健康和优秀? Q4:如何看产业地产、产业园区的未来? Q5:佳兆业、万科等房企都纷纷进入城市更新领域,您觉得今年城市更新会出现什么样的发展趋势? Q6:共享办公企业雷格斯和wework之间的区别是什么?如果您是投资人,您会选择投哪一家? Q7:在今年这个大环境下,遭遇瓶颈期的地产人应该如何提升自己,您有何建议?
点击🔗链接🔗,回看整场直播。
▲ 上海迪士尼
▲ 下半年项目收购变多是可预见的
Q2 疫情的影响还在持续,下半年会出现收并购的高峰吗?
Q3 如何判断一家地产公司是否健康和优秀?
冯叔:一家公司是否健康,实际上有很多个维度,不管是不是房地产公司。首先就是要有好产品、好服务。那么怎么做到好产品、好服务?你就必须有好的人才,好的管理,这是第二件事。第三件事就是你有了好的人才,好的管理,做出了好的产品,自然就有了好的口碑,这就是品牌。有了这三样之后,这个公司就死不了,就火起来,然后就有了正向的现金流和利润,那么这时候就有了资本,这时候无论你是融资、上市,还是在资本市场上去并购别人的公司,都有价值。所以一个好的公司就是看这四件事,产品和服务、人才和管理、品牌、资本。
现在一般出现问题的公司,大多是产品不行,比如说一个区域都是经济适用房,你全盖 300 平以上的大户型,产品都做错了,那谁来买?一家企业管理混乱,人才训练不好,所以产品老做错。这两件事情都做错,就更别说品牌和资本层面的问题了,想要去上市、融资、发债,甚至别人并购你都不大可能,所以一定记住这四件事,都做对才能是一家好公司。
Q4 如何看产业地产、产业园区的未来?
冯叔:在国内做产业园区看谁做。目前政府主导的产业园区还是有钱赚的,企业做很难。比如早期苏州工业园区,政府拿出一大片地,它招商,不管是新加坡的还是其他地区的招了很多,然后把周边都带动起来。园区租金可能并不高,而且还有补贴水、电、暖气这些,但周边的地价起来了,所以对政府来说总体还算是有收入,而且是正向的。
但一家企业去做一个园区,比如买 500 亩、1000 亩地,然后慢慢招商,出租厂房,做增值服务。我知道金地在做,也做的不错,另外广东还有一两家企业也是专门做园区。但它们都有一个特点,聚焦在一个行业,重度垂直,比如电子加工行业,然后再围绕这个行业来做产业配套和产业服务,那么这种由民间企业来做还算比较成功。但如果一个园区什么都做,招商又很困难,政府又对这个园区提出了产值的要求,税收的要求,就业的要求,这就很难。
疫情期间,有个朋友就是来跟我讨论这个事,他们很便宜拿了一个政府的产业园区,这个项目上的房子都盖得差不多了,壳都建好了,没加窗户,里面也没有装修。政府不做了,交给他做,让他来招商,然后免三五年租金,但只有一个要求,一年内产值需要超过 20 亿,而且每年还有递增。
我就跟他说,他所在的城市不像是深圳,是一个中部的省会城市,经济并不是很发达,如果你自己是这个产业的经营者,你都不愿意过去,那么你去招商也很难。加上现在全中国免租金的产业园区很多,你补贴别人也不贴,但明显你的物流情况比起沿海地区很不方便,而且它的产品市场也不在这里,所以人家为什么非要到你这个产业园区来,所以得慎重考虑。
所以,地方政府做产业园区,实际上是发展产业,带动城市经济整体发展,它可以算一个综合的账。但一家企业去拿一块「便宜」的地,然后盖一堆厂房去招商,如果没住宅等配套,纯粹做厂房挣租金,对民间企业来说就很难。
Q5 佳兆业、万科等房企都纷纷进入城市更新领域,您觉得今年城市更新会出现什么样的发展趋势?
冯叔:我觉得现在到时候谈城市更新了。我国改革开放已经 41 年了,根据我们国家的以往经验,一个建筑的平均寿命大概就是 30 年左右,也就是 80 年代、 90 年代初盖的房子,现在很多都面临更新了。
历来城市更新有两种方法,一种是「大拆大建」,比如我们把30年之前盖的房子全拆了,然后建一批新的,这种我们叫做中国特色城市更新。棚户区改造或者旧小区改造用的都是这种「大拆大建」的方法。
但新一轮的城市更新,我注意到很多大企业更愿意采用一种「有机更新」的方法。「有机更新」不是简单地「大拆大建」,而是给这个区域按照经济、社会成长的新水平、新要求和新趋势,重新研究、定位、规划,应该拆的就拆,不该拆的就继续保留,然后重新整合变成一个新的有机城市生命体。这样城市看起来没有大动,但是实质上已经进步,这就有点像我们去看日本的城市,看起来都是平房,但仔细看,它里边一代一代都在局部更新,二三十年以后,整个换了一茬,这叫「有机更新」。
举个例子,新加坡的不动产产权分 99 年、999 年和永久。99 年产权的房子,住了 40 年后发现不行了。它也不需要大拆大建,只要这个楼里的所有业主一起商量好,签字同意给这栋楼做更新,然后跟政府提需求就可以。找来一家开发商,说我们要如何翻新这栋楼,只要这栋楼有 2/3 或 90% 以上业主签字同意,政府就批容积率给这栋楼。现在建筑技术发达了,增加容积率之后,原来的20层,现在可以盖到 50 层,这样就多了 30 层。这样更新之后,原有业主可以在住回这个地方,建筑里边的设施设备也都更新了。对开发商来说,增加的这部分容积率是有利可图的,这也是一种「有机更新」。
再来看纽约,从城市外表上看变化不大,但其实这个「壳」里面天天在变,外墙不打掉,里面的主要结构也不变,但是里面的功能不停地在变,酒店改写字楼,公寓改酒店,这也是「有机更新」。所以你去看统计数据,纽约每年的房地产量还不少,但你觉得这个城市没拆过,它在里面变。为了保持有机更新,你会注意到纽约的房子在样式上没有奇奇怪怪的,都是四四方方的,像烟囱一样,这种样式最容易改造。这样可以根据市场经济情况的变化,技术的变化,你在里面改就行,不需要「大拆大建」。
另外,你会发现纽约在城市更新的时候,马路上也不会经常「像拉链一样」被打开。因为在更新过程中,不能因为你要更新,城市就帮你把管道变粗,提供更多的水、电等能源。它让你自己想办法去降低能耗,去降低成本,去解决你的问题,这都叫「有机更新」。
这一轮很多企业开始关注的都市更新,更倾向于「有机更新」这种模式,而不是「大拆大建」模式。
Q6 共享办公企业雷格斯和wework之间的区别是什么?
Q7 在今年这个大环境下,遭遇瓶颈期的地产人应该如何提升自己,您有何建议?