房屋租赁合同纠纷1：交付房屋时承租人可能遇到的障碍
房屋租赁合同最重要的义务之一就是交付合格的能够满足合同目的的房屋。承租人在合同中如果只是简单约定交付房屋的时间，而对交付房屋的其他事项未做出更多细致约定的，可能会在交付房屋时遇到障碍。本文将简要介绍房屋租赁时交付房屋的注意事项。一般房屋是否合格可以直接通过现场查验即可知悉，但如果租赁的是刚建设完成的房屋，则需要租赁合同双方对交房标准作出较为明确的约定。最高人民法院(2018)最高法民再1号案件可作为一个参考案例：《房地产管理法》规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。该案的争议焦点在于：艾维克公司认为，只有拿到验收合格证才算竣工验收完成；明珠公司、华庭公司认为，竣工验收和竣工验收备案是两回事儿，明珠大楼酒店出租时已经初验收，质量已符合验收标准。是否备案不是认定房屋质量是否合格的标准。最高人民法院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”的规定，建筑工程的验收应以《建设工程质量管理条例》的规定确定验收合格可以交付使用的标准。根据《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条的相关规定，建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。因此，行政主管部门颁发备案证可以证明建设工程已竣工验收合格，但不是确定“验收合格”的依据。故艾维克公司认为因明珠大楼酒店未办理竣工验收备案即是未验收合格的相关理由不能成立。由此可知，作为承租方，既需要核验出租方提交的验收备案证明文件，也需要确认现有房屋是否存在无法正常使用、影响合同目的实现的情况，从前述两个方面综合判断交付的承租房屋是否合格，并搜集必要的证据证明自己的主张。而作为出租方，为避免受到不必要的质疑，打消承租方的顾虑，应及时办理备案手续。房屋的正常使用要求房屋上无其他权利人或阻碍承租人行使权利的情形，一般而言，承租人可以通过查验房产证等确认房产是否存在抵押等情形，但承租人往往忽略案涉房产或出租方涉诉的情形，这也可能阻碍房产的正常使用，严重影响承租人合同目的的实现。最高人民法院在(2017)最高法民终338号案件为此类情形的处理提供了有益的参考：案件基本情况：吉大一院在2010年8月19日与大富豪公司签订《房屋租赁合同》，并于当日接收房屋，但于接受房屋10余天后即2010年9月1日就接到了吉林中院（2010）吉中民执字第33号公告，并被告知在查封期间非经该院同意，任何单位和个人不得对查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、承租、出租等行为。有鉴于此，吉大一院虽接收占有了涉案房屋，但在使用过程中受到了限制，致使其签订《房屋租赁合同》的目的难以实现，故其于2011年8月25日向法院诉请解除《房屋租赁合同》。（1）因执行导致无法使用承租房屋，以此为由拒绝支付房租不构成违约。由于出租人跨世纪公司将涉案房屋在出租给大富豪公司之后，因欠付赵某工程款，而被法院将涉案房屋依法查封，同时又抵押给宽城支行，造成了吉大一院在承租房屋的过程中存在不能继续使用的风险，吉大一院行使后履行抗辩权，中止给付租金的行为，并不构成违约。（2）承租人要求出租人支付风险保证金之后才支付租金，不构成违约。虽然吉大一院在签订《房屋租赁合同》时对于涉案房屋已被法院查封的事实是明知的，但直至2011年8月17日大富豪公司向吉大一院支付2000万元风险保证金时，距2010年9月1日吉大一院接到吉林中院（2010）吉中民执字第33号公告已经近11.5个月，在这期间，大富豪公司没有向吉大一院给付2000万元风险保证金，即吉大一院在该时间内使用涉案房屋持续处于风险中而没有得到大富豪公司的保证，吉大一院据此行使后履行抗辩权符合法律规定，其未按合同约定给付租金的行为不构成违约。1）承租房屋前，查询租赁房屋、出租人的涉诉信息，了解被法院强制执行、查封等的可能性；2）承租房屋时，明确约定出现法院强制执行、查封等阻碍承租人行使权利的情形的违约责任，除了约定违约金条款，可以参考前述案例，让出租方在限定时间内提供特定金额的保证金，以此确保合同能够实际履行或者有能力弥补承租人可能遭遇的损失。房屋的租赁范围直接影响承租人权利行使的范围，因此需要重点关注此部分条款。部分律师在草拟租赁合同时，并未了解租赁现场的情况，但是需要通过当事人提供的租赁目的、租赁范围、房屋平面图等初步了解可能涵盖的范围，必要时通过询问当事人、现场走访等方式确认租赁房屋的情况。最高人民法院(2018)最高法民申5307号案件中，给承租人及草拟文书的律师提出一个良好的建议：租赁范围应当囊括可能影响合同履行的附属设施。该案件的争议焦点为案涉租赁合同履行不能的归责问题。从合同约定内容看，被申请人王帆承租申请人王玲房屋目的是将一、二楼作为整体用于餐饮经营，事实上从争议的公共通道上二楼比较方便，二楼经营活动以争议公共通道存在为前提，王帆的装修装饰合同等证据亦证明其对租赁房屋进行装修设计时将该争议公共通道纳入租赁使用范围。另据王帆提交的录音证据可以证实，王玲承诺公共通道归其所有交由王帆使用，物业公司将争议通道砌墙隔开后，王玲亦承诺解决物业公司砌墙阻碍王帆正常装修问题。合同履行中，因王玲迟迟不能兑现其承诺，将物业公司砌墙阻止王帆装修问题予以解决，实属王玲违反合同义务未能提供合格的租赁物，导致王帆无法实现租赁房屋的合同目的，王帆有权解除案涉租赁合同。案涉租赁合同解除后，原审法院判决王玲向王帆返还租金、押金并赔偿王帆实际损失于法于理有据。由此可知，公共通道等公共区域也可能成为影响租赁合同履行的重要因素，除此以外，在实践中单向电梯的运行方向也可能影响店铺的经营，这些细节既依赖丰富的生活经验，也依赖当事人/律师切实从合同能够实际履行、方便履行等角度选择最优方案，并排查可能存在的风险。房屋租赁合同的交付既需要在租赁合同签订完成对租赁房屋及出租方“尽职调查”，而且需要从房屋的用途、房屋的实际使用情况等角度审视租赁合同条款设计的合理性、完整性等，不是简单修改条文而不兼顾实用性。房屋租赁合同的交付只是房屋租赁合同系列的开篇，本公众号对房屋租赁曾进行过多篇讨论，此后将在汇总优化的基础上，更新更多研究成果，请持续关注本公众号，获取更多新内容。
