买房时证件齐全，交房后办不了房产证？如何规避风险，顺利拿证

房地产开发是一个非常复杂的过程，而买到一个安心的楼盘更是购房者的心愿，今天给大家普及下地产项目的开发流程，了解流程方能买房从容。

一共分为三个部分：筹备阶段、销售阶段、交房阶段

通过这三个阶段的流程说明，能够帮您判断一个项目是否靠谱，以及后期能否顺利办证。

第一部分：筹备阶段

1、获得开发资质

2、缴纳保证金后去拍地

3、根据所拍土地的建设要求进行规划、设计（土地会有要求，比如建设高度、容积率、绿化面积等）

4、审批通过后获得五证中的两证《建设工程规划许可证》《建设工程开工许可证》。

第二部分：建设销售阶段

5、开工建设，同时项目开始推广

6、销售分为：预热（不能销售，只能宣传推广），预售（获得预售许可证以后期房销售），现房销售，以目前的情况，开发商现房销售的可能性很小。

7、取得预售许可证，进行正常销售，同进可以进行按揭办理，房管局网签。

预售许可证在没有下发之前，开发商是不能以任何名义进行销售的，包括定房、认筹等，认购、交多少钱保留房源等 ，而且价格也不能确定，因为要一房一价在发改委进行价格备案。获得预售的条件：1、已交付全部土地出让金，获得土地使用权证书 2、持 有建设工程规划和施工许可证，3、按提供预售的商品房计算，投放开发资金达到建设总投资25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

8、预售证办理后，开发企业凭预售证到商业银行或公积金管理中心去申请开户，同时缴纳一定的保证金，这时就可以办理相关的按揭手续。

9、开发企业在出售完房源后去税务机关缴税，同时给购房者开具发票。

10、购房者凭购房发票到税务局缴纳契税。

第三部分：交房阶段

11、在项目建设完成以后申请《建设工程规划核实合格证》《工程竣工验收备案证书》这两个，这两个是非常重要，往往很多项目就卡在这里导致后期办理不了证件。

《建设工程规划核实合格证》这个是对前面在开工前的《建设工程规划许可证》的一个复核，如果没有按照申报时进行建设，这个证就拿不到。

《工程竣工验收备案证书》这个中间的消防往往是个大问题，因为消防属于隐蔽工程、车道、标识、防火门、楼梯、消防栓、增压等等都需要大量的投入而这些又不像绿化、外立面等对销售有一定的促进作用，所以这块儿很多时候验收比较麻烦。

以上就是一个项目的简单流程，在实际操作中非常复杂。这里只是把和购房者有关的部分写了一下，也不太具体，但是大家知道这个情况就行了。

为什么五证齐全后面拿不到证？

在房地产开发中有五证两书，五证是指《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程开工许可证》《商品房预售许可证》，其中两书是指：新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

大家可以看到，上面提到的五证都是交房前的证件，这里只能说明，前期报备、建设进度等达到要求，至于是不是按规定建设要等交房后才能确定。所以即使有五证两书也不能保证后面的顺利拿证，不过大概率不会盖不起来。

交房后拿不到房产证是哪些原因？

这个原因比较多，而且现在各地也存在大量的后期办理不了房产证的项目，而且各地也都有“烂尾办”专门处理各种遗留问题。下面就把一些常见的原因说明一下。

1、开发商资金断裂，直接建不起来了，成了断壁残垣，连房都交不了。

2、土地虽然拍了下来，但是出让金没有缴纳，或没有足额缴纳，这种情况会比较多一些，特别是今年拿地或去年年尾拿地的项目，一定要注意这一点，因为疫情的原因，各地都针对开发企业出台了一系列的政策，我看了很多地市都有，延迟缴纳、或者缓缴出让金，有些可以特事特办的情况，这也为某些项目的后期烂尾埋下了种子。

3、开发商没有及时向税务部门缴税、集中体现在拿不到购房发票，无法到税务局缴纳购房契税，不缴契税是绝对办不了房产证的。

4、开发企业私自变更规划，多建、贪建、违反规定建设等造成《建设工程规划核实合格证》无法办理，从而无法办证。

5、房屋竣工验收不通过，或因为质量问题、建设问题、消防问题等无法取得《工程竣工验收备案证书》。

6、在建工程抵押没有解除抵押的，开发商在建设过程中为了缓解资金压力，会向银行申请在建工程抵押，然后在出售该房屋以后，将此房屋解除抵押后才可以办理后续手续。

以上就是常 见的一些关于后期房产证无法顺利办理的情况，

在这里也向各位网友征集一下你所住的小区是否也存在交房后长时间内(1年以上)没有拿到房产证的情况，可以在下面留言，我通过渠道帮大家找一下原因。商丘本地的优先。

胖丁说房，原创文章，未经许可，请勿转载。