重庆的买房逻辑正在发生意想不到的变化！

（图片来源于网络）

前天晚上，50层的餐厅里，窗边，看着满城的绚烂灯火，老黄感慨“如此的纸醉金迷，恐怕也只有上海滩可以媲美啊！”

此老黄非彼老黄。

老黄，是我一朋友，40来岁，福建人，他在重庆有生意，经常来，因为爱好买房而相识。

这次在跟他的交谈中，我发现了一些很有趣的价值逻辑，分享给大家。

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重庆房价，已开始大分化！

1）现象：价格和行情开始拉开！

最近两年，随着全国大行情，重庆房价有了一轮很明显的变化。很多人都很开心。

当一片火热的时候，你好我好大家好，而最近市场平稳下来，立即又开始了「冰火两重天」。

价格优惠，出现分化；

销售难度，出现了大分化；

不同的区域，不同的楼盘，出现业绩差异很大的情形！

这是新房。

二手市场更明显。

成熟区域，优质楼盘，如有比市场价优惠的“笋盘”，很快会被消化。

缺乏配套和显著利好的新兴区域，急于出手的朋友增多，但接盘者少。

反映到价格上，逐渐形成了20000+、15000+、10000+三个价格梯队（单位是建筑面积元/㎡）。

是什么原因造成这样的局面呢？

2）原因

梳理了一下，大致和三个因素有关：土地供应、供需关系、产品。

看一个数据：

从2015年至今，重庆主城各区的住宅用地成交情况。

这张表里，你看到了什么？

1）成熟核心区的供地，已然寥寥无几。尤其是渝中，五年来居然只有约86万方供应，跟新区一个楼盘差不多。相当于渝北的30分之1；

2）渝北区是一路向北的主方向，大力扩张，供应量惊人；

3）巴南和沙坪坝，刚需类住宅集中发力。

因此，重庆供应量大，但却不平衡。是一个很明显的「核心区供应枯竭，新区快速扩张」模式。

什么原因造成这样局面？

再看一张表。

这是官方2017年发布的重庆人口预期：未来10年，主城区的目标是1200万人，其中核心区需要减少70万人（减20%），拓展区要增加400余万人（约一倍）！

然而，面对满城的新区，尤其是一些没有显著规划利好，配套非常不成熟的新区，你会搬去吗？

答案是否定的。

于是乎，重庆楼市目前最大的矛盾其实是：人们强烈的改善需求，和核心区无供应、缺品质住房，与新区生活不便之间的矛盾。

我想要，你没有；

你给的，差意思...

有些人已经认识到这个问题，于是，慢慢的，一些品质楼盘，已经悄悄站上建面20000元/㎡+的价格梯度。

但实际上，这个分化，还不够大！

3）趋势

从众多发达城市看，成熟核心区与非热门新兴区，在房价表现方面，差异非常巨大。

如上海，核心区位，很多优质楼盘的二手单价达到15-20万元/㎡左右；

而浦东机场的临港新城，还在2-3万元/㎡左右。

一座城市，强弱区域，有了近10:1的价格差！

（上海）

如深圳，南山区，品质楼盘，均价已经去到了约15-20万元/㎡；

而坪山，普遍在3-4万元/㎡。

价格比约为6:1！‍

（深圳）‍

杭州，强弱区域，价格比达到4:1左右！

北京、广州 、成都、武汉、南京等大型城市，也都有明显的巨大差价！

城市地质条件差异固然是一方面，但是我们发现，城市越大越发达，中心成熟区与新区的差价越大？

这是为什么？其实他们遵循的买房的核心逻辑。

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买房的核心逻辑

（1）新区VS成熟区，到底有什么区别？

新区与成熟区的区别，总结起来，就是12个字：

• 成长性VS平衡性；

• 波动性VS稳定性。

新兴区需要时间，博的是成长性；也承担相应的波动，以及不确定性。

中心成熟区，够稳，且兼顾“可租可售”“自住投资”。

中心成熟区品质住宅贵，是典型的供需关系导向。

遇到市场下行，新区波动大。加之某些新区因为通勤、配套等原因，乏人问津，也是典型的供需关系导向。

价差，就是这么产生的。

（2）以居住为中心

为什么发达城市会有很大的区域价格差异？

当城市足够大，人口足够多以后，大家都会追求更极致的工作、社交、通勤、配套效率。

比如白富美约你在天街喝咖啡看电影，你开着特意借来的保时捷敞篷，准备晚上一起看星星，结果路上太堵，你操作又不熟，迟到1个小时，阿白转身就走了！

（图片来源于网络）

“职住分离”，“东西南北区域差异”引发的烦恼，会明显的影响社交、家庭教育、职业升迁等等！

因此，回到居住的原点去思考，买房的核心逻辑，会是：

• 通勤半径

• “高薪”产业密集度

• 配套资源

• 品质舒适性

这四个维度。

区域价格分化，还有一个重要因素，那就是“城市化的演变”。

（3）城市化演变

根据发达城市的演变过程，随着城市扩张成型，第三产业占GDP的比值会逐步提升，成为现代城市的重要吸引力和竞争力。

这个比值，北京是81%，上海是69.9%，深圳是58.8%，而重庆，目前仅为52.3%！（2018年各城市统计公报）。

发达国家，一般为75%以上。

在这个过程中，更多的资金、更高端的商业中心、精品化住宅、更多的精英，会回到率先完成城市化的区域。因为这里城市界面更好、资源更集中，构建了全方位的高效生活圈。

这些要素，反过来则强力支撑区域房价！

最终，形成如北上深一般，5:1，甚至10:1的城市内部价格差异！

重庆的趋势，也很明显。

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具体现象

重庆真正的中心成熟区品质楼盘，很少，但销售状况不错。举个例子。

前段时间，大坪一个全新楼盘，天空雲镜。

套内单价大约在26000元/㎡左右，总价大约在300万+级，第一次开盘，卖了140多套，去化率大约70%多。

开盘现场挺火爆。

我们知道，300万+级，在如今重庆市场属于一个分水岭。实际上并不太好卖。

26000元/㎡这个单价，更属于重庆目前一个天花板级的单价！

但之所以热销，恰好是上述我们所说--重庆楼市发展状况的一个缩影。

比如我们简单分析一下热销原因：

（1）地段

天空雲镜在渝中区大坪，城市的几何中心。

周边已经成熟的一塌糊涂。

地铁、商圈、优质学校、顶级医院、奥体中心...

左手是老渝中人的市井烟火，右手是近些年全新建造的大坪商圈，时代天街。

道路两边的大树，已经有了厚厚的树荫...

标准的生活中心。

（2）配套

上面只是概述，更细一点，你会发现这个楼盘周边3KM左右范围。

汇聚了13所小学、9所中学！其中不乏马家堡小学这样的市级示范小学；

项目5分钟车程，有西南军医大学大坪医院和重医附一院这样的顶级医院；

项目本身，与时代天街一街之隔。

2018年，有超过8350万人次来时代天街逛街，这里包罗万象，是重庆最受欢迎的超级购物中心。

（时代天街）

（3）严重的供不应求！

2018年，渝中区年末常住人口约66万人，第三产业占总GDP的96.8%，是重庆服务业最发达的地区。

事实上，渝中的商业商贸、金融服务、医疗教育等，都是重庆最集中、最发达的区域。渝中的“蜕变”目标是--「国际化都市区」！

反观，大量的渝中朋友，以大坪周边为例，包括医生、教授、创业精英、金融金领、国企高管，这些对生活效率要求很高的人群，并没有合适的品质改善类居所！

渝中无地可供！

在渝中，真正的品质改善性住宅，奇货可居。

（4）地标效应

精英人群对于住宅的需求，除了良好的居住体验外，还有一层微妙的要素，就是「圈层的符号性」。又可以理解为一种「自我实现」。

这一点是天空雲镜给我的印象。

天空雲镜是超高层，很挺拔。在高楼层，看出去，是这样的景象：

（47F 实景拍摄）

是不是有点“会当凌绝顶”的满足感？

站在阳台上，看出去，整座城市的繁华，都在你的脚下，那一瞬间，你也就拥有了整座城市...

成了别人眼中的地标与成功者！

而且项目恰好刚刚加推出了珍藏的30席，套内大约115-158㎡的高区「天际大平层」！

（5）产品的独特性

之所以卖的好，还跟产品力有强相关。

例如：

• 他是现房，明年6月交房；

几乎是所见即所得，没有什么风险。

• 在寸土寸金的大坪中心地带，他居然私享了大花园！

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（效果图）

在闹市中间，开辟了一个拥有21层定制黑色水晶花岗岩石材叠成水景的园林艺境，给业主独享！

然后在大花园里，栽了2栋楼。

此外，像：

• 门庭设计，外加酒店式的落客区；

• 局部干挂石材墙面，部分定制石材；

• 比常规尺寸都会大气不少的定制门头、酒店式钢制门！

等等细节，都与市面上大多数建筑，有明显的独特感。十分出众。

以上种种，如果你买的高区，在接近于城市制高点上，云端视野加持，应该没有人能禁得住这样的诱惑！

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思考

根据我的打听，天空雲镜的购房群体中，90%左右，都是自住或自住兼顾保值的需求！

因此，他的热销逻辑，也非常清晰：

1）渝中优质地段，几乎是最后的上车的机会，因为这里“只拆不建”；

2）区域内严重供不应求；

3）提供高效生活圈；

4）随着重庆城市演化，按照发达城市3:1、5:1，甚至10:1的城市内部价格分化来想象，中心+优质房产的价值，进一步增值的机会非常之大！

而天空雲镜，是个有意义的缩影。

他反映了当前重庆区域价值分化的真实状态。