重庆东部槽谷，迎重大利好！

（图片来源于网络）
最近有一些线索，指向了东部槽谷地带。

01

轨道！
对于城市新兴区域的发展来说，未来潜力如何，很重要一点，就是轨道交通预期。
10月14日，重庆住建委官网第二次公示《重庆市城市轨道交通第四期第一批建设规划（2019-2024年）》相关信息！
明确了未来五年的计划是新增建设9条轨道线路（包括延长线），新增里程高达到229.7km！
几乎是过去十多年的总和。
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在新一轮计划中，影响最大的，是两个区域。
西部槽谷，新增4条轨道！
东部槽谷，新增4条轨道！
（其中江南新城3条，龙兴1条）
江南新城的3条分别是8号线，24号线，27号线，外加正在建设的6号线延长线。这4条轨道，共同在「重庆东站」交汇。
也就是说，重庆东站，作为未来的铁路枢纽之一，将汇聚4条轨道！周期，大约是五年。
而东站，又注定将带动以茶园+鹿角地区为主的江南新城的崛起！
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产生这个判断，除了4条轨道加持，还有很多价值支撑。

02

高铁门户
这是关键点。
东站，被明确为重庆主城区的四大主要枢纽站之一。
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我们看东站的配置：

  • 站台规模达到了15站台29线，建设面积约10万平方米；

  • 规划将涵盖如渝湘高铁、沿江高铁、东环线、渝万、渝利铁路、厦渝、成渝通道中长途、渝昆高铁联络线等线路。

  • 未来，武汉、长沙、襄阳、昆明等方向，将主要在东站运行。

  • 可与市内其他铁路枢纽之间实现铁路通勤！

未来东站建成后的人流量。参考如今的北站和西站。
而围绕未来的东站，其实已经陆续有了很多配套支撑。

03

城市价值支撑

除了交通之外，还有诸如：

  • 生态环境优势

江南新城是广阳岛的第一邻居。再加上左右两侧的铜锣山和明月山，江南新城的环境优势明显。

  • 产业

东站能带来的物流运输、商业商贸、现代服务业以外。
目前，江南新城已经吸引了京东、科大讯飞、VIVO、美的、微软、高通、清华紫光等一系列科技公司。
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  • 医疗、教育配套

目前，整个片区，形成了以重医附二院江南分院为主的15分钟「城市医疗服务圈」模式。
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教育方面，区域内已经有了树人立德小学、鱼洞二小、清华中学等17所中小学校！
教育配套体系逐步成型。
附近，还有包括体育公园在内的众多公园配套。

  • 住宅开发

（部分成交地块的体量）
融创、金科、中海、首创、协信、中铁二十局、雅居乐、新希望、荣安、碧桂园等十多家开发企业，在这里总投资超过600亿元！住宅集中。
像超级大社区欧麓花园城，已经开发多年，陆续迎来入住高峰，自身有近10万人的居住规模。
近些年，茶园+鹿角，已经新增人口超20万人！政府整体规划，是会达到100万人！
人口，是区域活力的基础，也是强大的消费力。
可以说，当前的江南新城地区，利好很多，无论是配套还是人口基数，按照城市演变，新商业中心，或新商圈，就该应运而生。
这里是时候该有一个时尚现代的全新商业中心了！

04

商业预期
这算是江南新城的重磅利好。
9月28日，江南新城的首创奥特莱斯开业。
开业当天异常火爆，客流量达到11万，全天销售额近2000万元！
原因很好理解。
一是奥特莱斯的品牌光环
二是商家质素好
首创奥特莱斯已合作近1000个品牌，包括BURBERRY、DIESEL、PORTS、BOSS、GUESS、TOMMY HILFIGER、FILA、ecco等！
最后是，这里消费需求旺盛！
奥特莱斯，给商业开了个好头。
江南新城现在这个局面。突然让我想起了当年的重庆北站、奥宜麦商圈的发展路径！
非常相似。

05

北区的「镜像」式发展？

梳理一下时间点和过程。
2004年，融创奥林匹克花园项目，最早提出了「城市向北，生活向北」；
2006年，重庆北站，投入运营！
2008年，西部奥特莱斯开业；
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2011年，轨道3号线开通！
2013年，麦德龙开业；
2014年，宜家开业。
过去15年，重庆北站+轨道交通+新商业中心+品质住宅是北区一条显著的发展路径！

  • 新铁路枢纽，带来大量人流；

  • 政府为此大量新建基础设施配套，包括公路、轨道、公园等；

  • 新建商品房大量涌现，新人口涌入，新商业中心出现！

  • 城市繁华兑现！

如果你早期投资了这里，投资价值兑现！
现在，江南新城面临的格局，很像当年的北区！
重庆东站+4条轨道+各项配套+新建品质住宅。
很多都已经基本落实，建设商业中心，迎来最好的契机。
而商业，似乎也是影响整个区域的关键配套！

06

新商业中心的机会！
在奥特莱斯附近，总共有20多万方的纯商业体量！并配套有轨道8号线的站点。
机会很大。
除奥特莱斯13万方，还有两大商业体。一个是规划中的协信星光，大概4万方左右；一个是融创的江南精彩汇，大约有5万方体量。
江南精彩汇已经出来了。
（意境图）
从定位看，江南精彩汇实际上是在奥莱购物之外，填补了吃喝玩乐等生活需求的空白。
未来，逛完奥特莱斯，就能在旁边吃饭、看电影、按个摩；
陪孩子上早教，逛超市，亲友聚会，社交应酬，一站搞定。
按照公开信息，新世纪超市、超4000平的泰禾影院已经签约入驻江南精彩汇，华为手机大卖场、星巴克、乡村基等众多品牌也在接触洽谈中。
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重庆本土最受欢迎的生活超市之一。
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电影院已经是时下休闲生活的关键配套。
重庆对商业配套，一直以来比较倚重。
重庆人太喜欢实体消费，因此从过去5大传统商圈，一路扩张新的商圈。
商业的扩张，本质上就是依托于重庆城市扩张的过程。两者互为必需品。
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比如新牌坊北环，有了源著天街，价值快速提升；
龙洲湾开了万达广场，周边入住率迅速提升！
光环购物中心亮相，将照母山的区域价值进一步坐实！
现在轮到东部槽谷，江南新城。
江南精彩汇，应该是让整个区域的人都十分期待的。

07

我们的机会？
看到这里，其实我眼前一亮。
多说几句。
现如今，很多人对商铺投资其实非常迷惑！
认为投资商铺不确定因素太大，太容易亏。
而实际上，逻辑很简单。抓住两点：
1）宏观层面，搞清楚「区域发展格局」；
2）微观层面，搞清楚「预期人气、供需关系」。
不就OK了吗？
什么样的商铺才更妥？
当明确大的区域潜力以后，在微观层面，重点是把握几个价值点：

  • 在一定范围内，住宅很多而优质商业很少；（确保消费会相对集中）

  • 周边人口密度大，居住相对集中；（确保充足的人气）

  • 更贴近生活化的业态规划，如电影院+超市+餐厅+家庭互动体验等。（接生活的地气，是如今商业经营的“王道”）

这是我多年的心得。
江南精彩汇，是让人眼前一亮的。
他恰好是在该出现的时候，该出现的地点，出现了。
反过来，要投资商铺，他的质素，恰好就是理想的备选目标。
我们看这个商业中心。
他旁边的奥特莱斯，自持商业体量近85%。
江南精彩汇，融创会部分自持，并且主力店已经敲定。
说明开发商的运营能力和运营信心。
 
这里的业态组合，几乎都是大家的生活必需，购物、大型品牌超市、电影院、餐饮、休闲娱乐、儿童服务类等等！
商业中心旁边，欧麓花园城10万人口规模，加上周边众多楼盘，总计能达到近20万人左右，相当于，这些人就近的生活所需，被锁定在这里了啊！
那么，投资精彩汇那部分可以出售的中小型商铺，实际上，就是分享整个江南新城的发展红利，也享受了区域内商业中心兑现的价值！
和奥特莱斯、新世纪等主力店一起，分享20万人的居民消费。

08

最后
回到开头，东部槽谷，江南新城，是个缩影。
是重庆快速发展的缩影。
当轨道、高铁、商业、产业不断加持，城市价值就会逐步兑现！
而这些，无疑又是我们每个人的机会所在！
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