作者 | 寇乃天
信贷实务中，抵押是非常常见的担保形式，抵押权对于银行的重要性是不言而喻的。由于抵押权是不转移物的占有，且抵押权只就抵押物的价值具有优先受偿的权利，因此，租赁权与抵押权可以并存于一个物上。已出租的标的物可以抵押，已抵押的标的物可以出租，只要租赁期限少于或等于抵押权实现的期限，二种权利不发生冲突，但如果租赁期限大于抵押期限时，当抵押权实现时，抵押权就会与租赁权发生冲突。
案例概况
K银行授信客户EHGD有限公司因项目需要，拟向该银行申请4000万元授信额度。公司拟由第三方DMSY公司名下商业用房(为负一层至地上十二层，建筑面积：7968.05平方米)及土地（面积：2020.8平方米）做抵押担保。
K银行根据押品贷前管理的要求，向授信执行部提出了抵押物贷前管理的需求。授信执行部接到需求后，安排押品管理人员与外部评估机构评估师及该项目客户经理一同赴押品现场对抵押物状况进行现场查勘。经现场勘查，该商业用房已全部出租，且有多家承租单位。授信执行部对业务部门的建议是：首选方案是抵押人与租赁人签订新的租赁协议；备选方案是对于重新签订租赁协议确有困难的，要求租赁人与承租人签订补充协议，承租人承诺在K银行行使抵押权时即视同租赁到期，二种方案K银行均留存一份租赁协议。
案例审核要点
1、对于该抵押物的贷前管理的审核要点是分析租赁权对抵押权的影响，提示银行业务部门做好相关措施，以保证抵押权的完整性。
租赁权对抵押权的影响因素分析
对于银行来说，要关注的是租赁权和抵押权的先后顺序，即已抵押房屋进行出租和已出租房屋设定抵押两种情况：
1、先设定抵押权再设定租赁权：我国《物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。虽然抵押权在已经登记的情况下的租赁关系，对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。但是以抵押物进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成一定影响，因此，出租人还是应该书面征得抵押权人的书面同意。
2、先设定租赁权再设定抵押权：我国《物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。在这样的情况下即使抵押期限已经到期，但是由于要保护在先的租赁权，这时行使抵押权就存在障碍。在因实现抵押权而将抵押物出卖时，先成立的租赁权仍然能够对抗后成立的抵押权。也就是说，原租赁合同对抵押房地产新的受让人仍旧是有约束力的。在租赁合同期满前，受让人不得随意解除租赁合同，也不能单方变更租金和租期。这样的租赁关系存在可能使抵押房地产出卖时的价格降低甚至无人应买，因此抵押权人如果在已出租的房地产上设定抵押，就很可能面临难以实现抵押权的风险。
如何破局？
在具体业务过程中，我们的很多抵押物特别是商业房产经常会涉及到租赁权的问题，由于租赁权的存在确实对抵押权的实现存在着妨碍，建议商业银行在类似问题上可以采取一下措施，以保障银行权益：1、借款前查实抵押物的租赁关系，防止抵押人、承租人串通，恶意租赁，为将来实现抵押权设置障碍。如果设定抵押前将抵押物已经租赁，且期限很长的，会导致将来处置抵押物时，即使承租人不行使优先购买权，也不能解除租赁合同，直到租赁期限届满。在出售时买受人也可能因抵押物上负有租赁权而不愿意购买，从而导致无法拍卖或变卖抵押物。所以在办理抵押前，抵押权人必须严格审查抵押物的状况，并要求抵押人对抵押物的外部关系进行说明和保证，对抵押物在抵押登记前已经租赁或未租赁的情况进行承诺，有条件的情况下可以进行公证。2、在办理抵押时，如果抵押物已经出租，抵押权人必须慎重对待：首先要严格审查租赁合同，重点查看租赁合同的期限是否在借款期限以内，如果租赁期限长于借款期限，有书面租赁合同而又不易解约的，那么抵押权人也可以要求抵押人和租赁人达成新的租赁协议，新协议的租赁期限最长控制在借款期限以内，否则不予借款，或者签订补充协议，由承租人承诺在银行行使抵押权时即视同租赁到期。然后还要抵押人提供租赁协议或者复印件，并要求抵押人和承租人都在上面签字，确认属实。3、如果抵押物在设定抵押后出租的，商业银行抵押合同中明确规定“未经我行书面同意，抵押人不得全部或部分转让、出租、出借、以实物形式出资、改造、改建或以其他任何方式全部或部分处分抵押物”。银行信贷人员在具体业务过程中需遵照合同的规定执行，关注其中风险。商业银行通过押品的贷前管理，第一时间发现押品可能面临的各项风险，及时指导信贷人员完善相关手续，以确保押品作为第二还款来源对授信资产的保障作用。商业银行信贷人员要真正做实押品的贷前管理工作，以提高押品评估价值的客观性及银行信贷资产质量，确保押品授信担保能力。
