避开租房困难，争取"以房养学”

从国内来的留学生在多伦多买房並不是什么新鲜亊儿，过去这些年里，我每年都会帮不同的留学生及家长朋友们在多伦多大学附近或是其他区域买到他们喜欢的优质房产。在国内，有些代理移民与留学的机构曾经在中国办讲座，明确提出” 以房养学” 的观点，意思是说，一来上学就买房而不是租房，用省下的租金供每月的房屋贷款的还款额，几年下来，总支出可能不变，等毕业时卖房，房价上涨幅度很可能大于学费支出，等于把学费赚回来了。过去几年，大多伦多地区房价涨幅巨大，这个观点被证实是正确的。

另一方面，很多谨慎的本地业主並不愿意将房屋租给留学生，主要是因为留学生还没有在加拿大建立良好的信用记录，也有些业主怕留学生不爱惜房屋设备。留学生及家长朋友们经历过一两次租房的困难后，也就下定决心买进自己喜爱的房产，让孩子们中长期的学习生活更安稳舒适，而家长们来探亲短住时也有家的感觉，起码可以为孩子做些好吃的。

尤其是毎年的7月中下旬到8月底，市中心多伦多大学周围的房子都极难租到，租金也是一年内的最高峰。例如，在靠近多大东门的"1000Bay" 那里，居然有一房单位租金叫价高达毎月2450加币。

近期动态--留学生低龄化

近几年，越来越多的国内朋友用微信和电子邮件查询其子女来加拿大上学的相关事宜，问题大都包括如下几个:

1.     多伦多和约克区有哪些学校收中国学生？

2.     哪个区好？房子价格如何？

3.     15%的"外国人买家稅"能避吗？能退吗？

其中一位发电子邮件的家长朋友会带着将要升高中的孩子来多伦多上学，虽然还未办成移民，但有亲属是加国公民，自己和先生都有了加拿大十年探亲签证。孩子将在这里读高中和大学，家长也将尽量换着班儿地陪读，这是8到10年的时间，所以，一定会买房，而且，还是要买大一点儿的家庭用住房，並不是以往读大学的留学生们常买的中小房型的公寓楼房。

多伦多和约克区教育局的政策

事实上，多伦多和约克区公校教育局都在积极推进对国际学生开放的政策，外国(包括中国) 学生不仅可以在这里读高中9到12年级，就是小学和初中的1到8年级也允许国际学生就读。与本地人不同的是，国际学生要付较高的学费，小学和初中每学期6000多加币，全年约13000加币。高中生学费每学期7000多加币，全年约15000加币。此外，不满18岁的学生还必需找到具加国公民或永久居民身份的本地居民作监护人。小留学生们需要由父母和监护人向多伦多教育局申请，也可经由在中国设立的招生办公室代为申请，教育局批准以后，缴交学费，取得相关文件，再持此文件在原居住国(中国)办理加国学生签证(Study Permit)。

理论上讲，多伦多教育局所有的小学和初中都可招收国际学生，具体进哪一所学校是根据父母或监护人的地址就近安排入读。简单地讲，不具备加国公民或永久居民身份的父母也可以在好校区买房或租房，从而取得合法地址，以便安排子女进理想的学校。

多伦多教育局现在开放近30所高中给国际学生就读，其中包括华人朋友们非常熟悉的 AY Jackson中学，DrNorman Bethune (白求恩) 中学，Sir John MacDonald(麦当劳 ) 中学，York Mills中学， DonMills中学，还有开设IB课程的Victoria Park中学等。不过，名额有限，很多热门中学今年9月入学的国际学生已经满额。详情可上教育局网站查询。

约克区公校教育局现在也开放20多所高中给国际学生就读，其中有我介绍过的Richmond Green高中，Thornhill 高中，Unionville 高中，和Markville 高中。约克区公校教育局网站也详细列出了哪些高中接收国际学生。

无移民身份买房时加15% 的税

自2017年4月20日，在多伦多及周边城镇买房时，如果没有移民身份，房屋交接登记产权时，买家要在房价以外向安省政府交纳15% 的 "外国人买家税"。如果在交税之后的3年里，买家能够取得移民身份，买家可以申请从政府取得退税。如果孩子上大学，而且是用孩子名字买房，只要孩子在大学多读两年(必须全日制读书) ，也能申请从政府取得退税。如果孩子上中学小学，不满18岁，不能用孩子名字买房並登记产权。

除此以外，有没有移民身份对买房基本上没有影响，加拿大不限制外籍人士在加国买房。当然，几年以后卖房时，如果房价涨了，外籍人士业主会面临房屋增值部分交税的问题，不过，有专业的会计师和律师为客人处理此事。

本地朋友可以经营Home Stay

早些年从中国大陆过来的移民朋友们，很多人的孩子都进了大学，甚至大学毕业搬出去住了。自己身体尚好，但也快到退休年龄，是时候考虑如何发挥教育孩子的经验並获取经济收益的方法了。分租是不完全合法的灰色地带，而经营Home Stay 却是合法取得收入的好方法。例如，在有国际学生就读的中学附近换一处房间较多的房子，加入Home Stay网络，很容易吸引来自中国的小留学生入住。您可以照顾孩子们的生活，帮助他们健康成长，同时也多了一份收入，这是多方受益的好亊。以AY Jackson校区为例，我曾经帮客人在距校园不足100米距离内买到一间独立屋，楼上三间卧室，半地下室还有两间卧室，全屋有四个洗手间，做Homestay应该够用了。当然，如果您想找其他校区能做Homestay用的房子，我一样会为您提供协助。我们华人社区就应该互相扶持，共创繁荣。

总体上讲，中国大陆学生来加拿大留学的势头很明显，对大多伦多地区，尤其是华人聚居的好校区，必将带来明显的的正面影响，本地的华人明友们也有机会投资房产並从中受益。