您会买卖房子和出租房子，您也会给它们申报所得税么？

新的一年报税季，跟去年相比虽然税法上有些许变化，但总的来说变化不太，一些抵税项目被陆续降低或取消，超高收入的人税率更高了。对于华人来说影响最普遍的应该就是房屋买卖需要报税了吧。

其实跟房屋买卖出租等相关的报税规定早就存在，只不过之前没有被那么严格的审查过，而且以前从来没有要求过自住房买卖纳税。现在房屋价格飞上天，也让税务局发现这是一个查找偷漏税的好地方。

几年以前税务局就开始严格审查房地产经纪们的纳税申报，现在已经扩大为审查所有有房地产相关交易的人了。

从2016年开始，任何人的房屋买卖都需要报税，无论是自己居住的房屋，还是有投资或者商业用途的房屋。只不过，如果是自己居住的房屋，只需申报而无需纳税，如果是商业或者投资用途的房屋，则需要对所得部分纳税。

什么是自住房屋？这个看似非常简单的问题在很多人看来其实还挺复杂的。

如果您只有一套房子，并且用来自己居住，这套房子就是您的自住房。

如果您自己拥有一套房子，却从来没有自己进去居住过，却将房子出租来赚取收入，那么理论上来讲，这并不是您的自住房。税务局怎么知道您住没住呢？一方面承租您房屋的人可能会申报费用支出，因此政府可以知道。另外一方面政府可能会要求您出示房屋的水电气等账单以便证明您一直居住在这套房子里。

如果您有两套房子，哪一套是您的自住房呢？是的，您自己说了算。但是在同一时间内，您在全球只能拥有一套自住房。您可以随便搬家，从一套房子里搬到另外一套房子里，每套房子都住上一段时间，但是这并不能把每套房子都同时变成您的自住房，只要您从一套房子里搬走，它的用途就变成了非自住房，不管您是否出租。既然不是自住房，那么它的升值在未来销售时是要纳税的。

您是不是可以住在一套房子里但是却认定另外一套房子是自住房呢？是有这个可能的。

假设您一直住在房子A里，在买了房子B之后搬家到B并且将原来的A房出租。这时您可以认定房屋A仍然是您的自住房，并且计划在4年之内搬回A房继续居住。您需要给税务局写信认定这件事情，File Section 45，告诉税务局说我搬家啦，但是原住址仍然是我的自住地址，因为我打算4年之内就搬回去住。

那么您的新地址，这套新房子B就不能是您的自住房，将来它在卖出的时候，就没有自住房的免税优惠了。

如果您从A搬出来之后要更改A的用途为投资用房呢？换句话说您要把自住房改为B房，那么您也应该向税务局报告，视为卖出A房，当然，因为它是自住房，因此无需纳税，不过这时候房子的成本已经改了。

您的A房在买的时候可能是50万，改变为投资用房的时候房价可能是100万，那么这个用途转变的认证会将它的成本改为100万，将来您卖出A房的时候，成本就是100万而不是50万，因此不用缴纳那么多的税，也就是说您自住的那段时间，增长是免税的。

关于出租房屋报税，大家应该并不陌生了。这分为两种，一种是自己同时居住在房屋内，只将部分房屋出租，并且未来此套房屋还要作为自住房申报。一种是将房屋完全出租，并且未来按照投资房申报。

第一种情况下，出租房屋的比例的应该是经过实际计算的。也就是说您房屋的总面积是多少，出租了几个房间，面积又是多少，以此来计算出实际出租的比例。当然如果出租的面积超过了房屋总面积的一半，该房屋会被认为主要用途为投资，因此未来卖出的时候需要纳税。

既然房屋只有一部分用来出租，那么费用也要计算相同的比例来抵税。

第二种情况比较简单，收入和费用都可以计算100%，房屋在未来卖出后也要按照资本利得收入纳税。

哪些费用可以作为房屋出租的费用呢？非常多，借款利息，地税，水电气，管理费，电话电视费，上网费，保险费，维修费等等，甚至为了出租而打的广告费也可以算在费用之内。

最近非税务居民买卖房子似乎很多，很多非税务居民在咨询房屋收入报税的问题。如果您也有类似的情况，首先要注意的就是，房租收入需要纳税，不是在第二年报税的时候，而是从第一个月开始收到房租的时候就要纳税了。

如果您2016年5月开始出租房子，那么5月份就应该将当月房租收入的25%直接缴纳给税务局作为税款。谁来缴纳呢？那个替您收取房租的人，可能是家人，可能是朋友，总之就是那个代理人。

他怎么替您缴纳呢？要给税务局打电话告知非税务居民有房租收入需要纳税，税务局会给您一个纳税用的号码，有了这个号码就可以通过银行付税了。这笔税要每月缴纳。

可是您还有费用可以申报呢？您可能根本无需缴纳全部收入的25%是吧？如何把纳过的税要回来呢？您跟普通加拿大人一样，要通过年底报税来索要多缴纳的税款。这样做之前，您需要申请ITN，一个正式的纳税号码，也是9位数，跟SIN一样。

然后收集您在这一年内为这套房子所支付的所有费用，贷款利息，地税，水电气等等，可能还有管理费，电话费或者家具的费用，这些都可以用来抵减所得税。

不过非税务居民是没有免税额度的，因此收到的每一分净利润都需要纳税。

有没有可能在一开始纳税的时候就按照净收入而不是房租收入来缴纳25%的所得税呢？有这个可能，但是您要提前写信给税务局，填写好申请表格，在得到税务局的批准之后方才可以。

如果非税务居民卖了房子呢？只要您告诉律师您是非税务居民，那么他就应该帮您扣除房款的25%作为纳税款。可是您一定还有成本对不对?也许完全不用缴纳那么多的税，对不起，想申请退税请您先申请ITN号码。

如今房屋的买卖越来越多，因此而涉及的税务问题也会越来越多，这里渐渐成为税务局查税的重点，如果您也有房地产投资的话，最好还是把相关的税法了解清楚，不要引起任何的麻烦才好。