房子过户给子女新规，生前与身后办理差别大！有必要早知道了解

奇闻小凌晴 昨天12:04

对于我们国人来说，特别是新中国以后出生的群体，在投资渠道狭窄的状态下，很多人都把财富存放在房产上，在不少家庭里，房产就是他们最大的财富。作为国人，传承思想影响着世世代代，这是中国人特有的文明。父母辛苦奋斗一辈子，不仅为了自己的生活过得更好，还会为子女考虑，希望不仅是自己的血脉延续下去，还想到把自己挣来的家产完整的传给子女，让他们的生活起点更高一些。

如何把这笔占据许多家庭主要财富的房产传给子女呢？在国内就是办理房产过户，一般我们会遇到两个问题：一是在世的老人什么时候把房子过户给子女；二是自己要不要加子女的名字。这类情况在发达国家处理起来比较成熟，比如大多是生前立好遗嘱就可解决这类问题。但国内老人观念还没那么开放，子女也难以启齿，大都需要等到老人去世后再继承房产。但如果子女比较多的家庭，特别是遇到房产这样的大宗财富分割，往往会闹得不可开交，甚至对簿公堂，子女亲情全无。

相信不少人也有所了解。我国目前还没有严格意义上的遗产税，目前也仅仅处于草案阶段。那么，如何在现有规则下，在何时，以什么方式将房产过户给子女最划算？我们发现，不同的房产过户方式将带来不一样的结果，而且差别还挺大。本文就当前存在三种过户方式进行分析比较，从而筛选出省事、省钱的过户方式，下面我们一起来看看：

凡是买卖过房子的人都应该清楚，自己办，或者找一家房产中介帮自己办理一下过户手续即可，操作也不麻烦。在现有交易规则下，房产买卖过户会产生契税、增值税、个税和证照等相关税费，而税费又跟房产价格、面积以及房产证取得时间和持有房产套数有关联。具体说来，①契税：面积小于90平，且满五唯一，按房产总价1%交，90平以上按房产总价1.5%交，非唯一房产，按房产总价3%交；②增值税：房产证满两年不用交，房产证不满两年，增值税=房产总价*5.6%；③个税：普通住宅和非普通住宅分别按房产总价1%和2%交。登记费几十元就可搞定。

例如：要通过买卖的方式过户一套“价值500万、满五唯一，面积为100平米”的普通住宅。买卖过户产生的个税为5万，契税7.5万，两项过户费用合计为12.5万。这种过户方式最重要的要求就是房产一定要满五年，省掉了一大笔费用，满足这种过户方式条件对大多数家庭来说也不是难事。买卖过户费用相当于房产总价的2.5%。

在日常生活中，人与人之间赠与东西都是再正常不过的事，一般也不需要产生相关费用。但在国内，规定房产属于不动产，赠与房产则要产生相关费用，主要包含契税、公证费、评估费、个税四种，好在个税在2009年不再征收，总体说来，赠与产生的费用主要发生在前三个项目，可别小看了这几项费用，其中按照房产评估总价3%交契税，0.25%交评估费，1%交公证费。

例如：赠与1套“评估价500万”的房产，则要交契税15万、评估费1.25万，公证费5万，合计21.25万，如果换算成比例的话，一套500万的房产按照赠与方式过户，需要缴纳房产总价的5%。事实上，按照当前的房价来算，在大城市都非常普遍，一套大平层和别墅都会轻松超过这个价格，其赠与费用数字就会更大。从过户费用来看，都是500万的房产，采用赠与的过户方式显然要比买卖过户方式花更多的钱，整整多了8.75万。赠与过户费用相当于房产总价4.25%。

这种过户方式，在国内还是比较普遍。原因就在于老人没有财产分割意识，子女也不好提出来，以免引起老人不快。所以只有当老人去世以后，房子作为遗产过户给子女。事实上，老人生前没有主动把房产过户给子女还有一重考虑，那就是怕子女将来不孝顺自己。另外，这类过户方式之所以让大家乐于接受，原因在于不会产生相关的大笔税费，比如契税，个税，评估费啥的，仅仅需要交几百元、几千元不等的登记费与公证费就完结，办理流程手续也简便。

值得注意的是，由于国内没有开征遗产税，这种过户方式看似最划算，但其实也有很大的后遗症。正如前文所说，如果家庭子女较多，生前老人没有提前立好遗嘱，很有可能引起子女之间为分割房产而闹得不合，如果某一个人独立继承房产，还要求其他继承人书面放弃继承才可。另外，身后过户办理时，虽交费用少，但继承来的房产最终可能面临转卖变现处置，根据是否是满五唯一区别，还应交个税，这里比例是20%。

看完上面3种房产过户方式总结，相信大家心里有数了。为了便于理解操作，笔者再总结一下，看似身后过户房产简单且省钱，但从长期看，这个费用还是跑不掉，即有20%的个税，不仅远高于买卖过户2.5%税费，也高于赠与过户4.25%的税费，而且身后过户还有可能因为未留遗嘱导致子女分割房产产生不合。综上，比来比去，还是生前买卖过户方式最合适。