如何买在大涨前夜?内行人都套用这个公式!屡试不爽

我是武汉房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派,只说对你最有用的操作和建议
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提问:房姐好,请问房产升值为什么看起来是一个周期一个周期的,而不是稳定上涨?这个周期由什么决定?
回答:城市化、人口、土地供应和货币等因素,在经济发展和宏观调控面前显得非常苍白无力。长期来看宏观调控降低供应,增加交易成本,无法解决依附住宅上户籍红利的教育、医疗、养老等福利,一个长周期里会导致房价上涨。
但是微观选筹层面,调控政策壁垒必然导致短期内的交易冰封、价格冷冻,形成房价短期堰塞湖,这对中短期投资具有重要的选筹指导意义。
既要对调控本质导致的房价上涨有深刻认识,又要敬畏调控短期内对价格的深刻影响, 体用术里的体是方向与目标,术是实现目标的具体路径,方向正确不代表路径不需要优化。房产投资也需要根据围观政策调整战术,战术里要学会小步快跑迅速迭代。
提问:新人首问:现手中有200,在重庆有房3套,其中叠拼房下叠一套,为了将自己手中资金保值,不知道现在是否还可以投资房子,在重庆照母山地块、江北嘴地块去看了一些二手房(无新房出售)感觉这些地块价格较高,非常犹豫是否有投资价值,有朋友建议在重庆中央公园、悦来等地购新房,我感觉这两个地块离市区较远,房子体量太大,未来人口后续补充不大,现在房价也不低,不知未来是否有增值空间,有朋友建议我在重庆西部去购房,现在重庆西部房价较低,但是西部配套较差,在现在“房子是用来住的”主导思想下,是否有购房保值的可能?如果购房,在重庆那个地块、那个那个楼盘有比较好增值空间?谢谢!
回答:你好,照母山是重庆本地人喜欢的板块。  首先是它的地理位置,地理位置上处在嘉临江以北,从发展方向上是红旗河沟-嘉州-新牌坊-照母山,随着城市的发展,照母山是全新的自然成熟的板块,距离传统和核心区也不算远。  其实是自然环境。由于重庆土著区域山地多,爬坡上坎很厉害。从心底里重庆人民是非常喜欢低密度、地势相对平坦的新区的。新牌坊冉家坝是个例子,照母山也是个例子。再次是教育资源,照母山的教育资源可不算差,人民小学、博雅小学、星湖小学都算不错。而且两江新区有钱,基本上只要冠名两江新区XX小学的,质量都不会太差。  最后是品牌开发商林立,整体拉高了这个板块的品质与价值,出现了马太效应。  所以,照母山贵有它贵的道理。照母山位置很好,但是价格太高了+后期利好有限,所以不推荐;
重庆投资回报率最大的板块,详见知识星球内部分析。
提问:房姐,如何看待国家最近一系列的楼市调控?
回答:中国楼市,每次都因政策而起,调控才能停。2009年,2013年,2015年,2020年,这些大年,都是如此。
所谓政zhi,就是跷跷板。哪里起来了,压下去一点,平衡中庸才是帝王之道。
提问:房姐你好,之前提问过,本人居住在青岛,目前已经放弃花1000多万购买青岛的大户型改善房。现在手头有500多子弹,但是一线城市实在没法破限购。于是打算一部分在青岛购买位置相对差一点的套三改善住房,剩余子弹打算购买二线城市,目前有朋友公司在重庆,您觉得重庆楼市值得投资吗?子弹200,投资重庆哪里比较合适?重庆如何破限购?再就是麻烦您给分析一下青岛楼市的前景?重庆和青岛比哪个更值得投资?武汉和重庆比哪个更值得投资?青岛楼市目前还有投资改善户型的必要吗?
回答:你好,感谢付费!青岛是一个只有百年历史的海滨城市,历史上经过三次大的人口移民和城市规划发展。早期在被德国占领时期奠定了青岛带状的城市格局,工业区一直在北部。在被日本占领时期城市规划基本沿袭德国人的思维。新中国成立后,青岛城市格局也变化不大。20世纪90年代以前,青岛还是个局限于沿胶州湾东岸90余平方千米的狭长地带。
1992年,市政府东迁,将原来位于老城区中心的地块出让,带动了东部开发。后来继任者的策略是明确发展西海岸,靠建造高价房来拉升经济。尤其是市南崂山沿海一线,价格经过几轮大涨周期,已处于高位,投资价值有,但涨幅不会很大。城阳 市北价格也不便宜。
而青岛作为一个工业城市,工业经济的比重过大,经济水平过低,运营效益比例不高,导致城市的数据水平和经济总量脱节。近几年供应量逐步上来之后需求跟不上,青岛还在疲软期,改善自住淘笋主要看市中心。
子弹200,一般买武汉和重庆都没有问题,当下买武汉 涨幅确定性更大。
武汉投资回报率最大的板块,详见知识星球内部分享。
提问:房姐你好,前两天 新人首问 咨询的万科城市花园选筹问题,因为晚了一步,房子被卖出去了,现在又看了几套,有以下问题烦请房姐帮忙解答因超出预算需要做GPGD,目前在广州做的了吗?做的话,风险是什么?如何规避风险?从投资以及未来出手的角度帮忙分析下选筹
回答:你好,感谢付费!房价就是在你没有缓过神来的时候,涨一波,比如10%,等你缓过神来的时候,你已经慢慢的消化了这个事实,嘴里很自然的说出来:原来房价真的涨的广州可以操作GPGD,找对渠道,业主配合就可以。广州市场已经热起来了,我们星球里推荐的领涨盘价格已经小涨,不建议大家追高。广州接下来投资回报率最大的板块,详见知识星球内部分享。
提问:现状:一、房产情况:湖南娄底城区二套,一套20年房龄、112平有证全款房(市值约45-50万),一套123平暂未办证的电梯房(市值约65-70万)。长沙28平公寓一套。
二、资金情况:手中没有首付钱,没有做过商业银行的住房按揭贷款,用过2次娄底住房公积金贷款(其中第一次已还,第二次尚余5万未还),有2笔没有使用的1年期 4点多的消费信用贷额度共40多万(中行26万、农行24万额度),信用卡额度16万,目前长沙公寓商用房按揭贷款余额16万待还(月供1780),娄底公积金贷款余额5万待还(月供1450)。
问题:一、筹资方案与渠道:长沙买房预计至少需要150万,首付至少50万。如何筹集足够首付款和购房资金?方案一是卖掉娄底一套房来凑首付后做按揭。这样到时候月供压力小,但失去了娄底房子的增值效益。如选这个方案,您看是现在就卖?还是明年再卖?卖哪套为好?方案二是不卖娄底的房子,现在开始去再办几张信用卡,到时候靠信用贷、信用卡、娄底房子抵押贷来凑首付,这样月供压力大,但可以同时享受到娄底房子增值的效益。但这样我不知道走得通吗?会不会影响后续做住房按揭。您更推荐哪个方案?具体怎么操作?
二、购房区域与项目:针对我的教育兼顾投资的需求,请问长沙买二手房还是新房为好?买哪里?请具体到区域,最好推荐几个具体楼盘项目。
回答:你好,升阶的第一步是选对城市,城市对了才能踏上城市发展的红利。娄底房产本身不具备投资价值,城市能级太低,房价的天花板也低。小城市上车门槛低,新房癌太多,老破大和老破小终究被淘汰。留一套大户型电梯房自住,其他建议出手。子弹用来入手一二线省会城市。
长沙考虑学区,可以重点关注星球内推荐的2个楼盘,小学和初中都是排名靠前的。
提问:房姐姐您好!现有资金110,留30做备用金,非本土作战纯投资,长沙,武汉,郑州,东莞,惠州,珠海这几个城市选一个,目前您最看好哪个城市,(长沙,武汉,郑州需要分期全款等社保),盲目纠结中,请赐教,谢谢您啦!
回答:你好,省会城市投资价值排序:武汉>郑州>长沙环深城市投资价值排序:东莞>珠海>惠州对于城市的选择,不要盲目分析。
楼市动能和上涨潜力有四点:
1.人口越多、动能越足。
2.南方城市比北方城市动能足 
3.行政级别越高,定位越高,资金总量与增量大 
4.楼市的赚钱与驱赶外溢效应 
综合考虑,优先买低价省会城市。武汉/郑州+长沙/沈阳是比较好的资产组合。
提问:美丽智慧的房姐,目前中国人口老龄化在加剧,城镇化进程也在推进,但在未来,总会有一个时点,中国城乡人口达到一个平衡值(城市不再有净流入人口)!请问你觉得这个时间还要多少年?到那时,房价还会持续增长吗?另外,现在高层住宅这么多,容积率很高,新建的高层住宅,在几十年后,会变成旧高层,房屋老化面临拆迁,到时候会有开发商拆的起这样的房子吗?如果拆不起,现在的高层到以后老化了,岂不是很难在市场流动?到那时,大家持有的房产岂不是没有市场价值了?
回答:在整体老龄化少子化的时代,当前众多城市的抢人大战实际上是在收割最后一波人口红利。再过5年,全国的流动人口会进一步减少,城市人口的竞争将更加残酷。 西安为何高调抢人,利用抖音铺天盖地宣传,其实是主Z者已经明显的意识到:现在不把人口规模做上去,就再也没有机会了。 
国家中心城市,西安地铁第四期建设的批复,无不是西安抢人抢来的成果。 未来不要说县城,更多的地级市人口规模也会出现萎缩。 而城市人口规模关系到城市各类基础设施的建设标准,服务规模。 高铁站、飞机场、地铁线路里程,摩天楼的高度,图书馆的藏书量,大剧院、体育场的座位数,奢侈品牌进驻数量都与城市人口规模有关。
2016年开启的省城崛起的时代,很可能持续不超过10年,2025年就会见分晓。 目前来看,武汉、南京、杭州、成都、重庆、天津六座城市已经稳固了自己地位。 西安、郑州、长沙、合肥、沈阳、青岛、济南爆发力较强,正在全力冲刺。 二线城市群雄竞逐的时代,也是二线与一线差距迅速缩小的时代。
最先睁眼看全国的一线民众,利用视野、资金的优势降维打击了很多城市,实现了财富意义上的自由。 错过这个时代,城市化的红利将尽,财富的机遇也将烟飘云散。
提问:深圳 子弹200 偏投资 买哪里比较好?地段 学区都要考虑
回答:你好,深圳经过大涨之后,子弹200万作为上车资金已经买不到像样的盘了,兼顾地段和学区,只能牺牲面积。
我每天接触的投资客自住客,有大量600-800万的中端客户,他们共同目的是买一套小三房,有升值潜力,品质略好,学位中上。
听起来要求不算高,但我会直接告诉他们:买不到,哪怕预算打到1000万,也要在品质、升值和学位上做出取舍。深圳其实并不贵,只是每个买房人都太贪心,既要又要,既要住的舒服又要有升值潜力,甚至还要附加学位,这几个需求合并同类项,价格必然上天。
首付200,总价控制在600左右,兼顾自住升值和学区,性价比最高的楼盘见知识星球内部分享。
提问:房姐,真心求助,急。本月sfsd刚下贷款,等额本息30年利率上浮20,每月还款6865。按目前收入,考虑以后工资、房子出租、公积金收入等总收入,夫妻双方预计以后每年平均可攒10w。现在很纠结,1.以后是10年内尽快提前还款,2.还是攒钱入二套,3.还是攒钱投入理财(什么理财好,求推荐),不知道怎么办。因为收入有限(不会考虑大额背债和xyk套现,也不想做职业多军,仅仅考虑家庭保值增值),考虑到楼市雪坡只有10年了,求帮助?
回答:有子弹继续入,收入有限就赶紧开发其他副业,人生在于折腾,不要把生活过成一潭死水。
大部分中产之所以焦虑,是因为他们都过于依赖靠人力劳动来获取回报,且没有掌握并驾驭生产资料的能力。靠人力劳动换回报,这种模式存在着明显的收入上限,一旦停止劳动就没有收入来源,而且即使有过硬的技能,也很难直接传承给后代。再加上没资产(消费主义/积累有限),没有创造并驾驭资产的能力(打工思维/不会投资),很容易陷入中年危机和焦虑中。
提问:房姐,请问我现在有40万,武汉二套房,想买个老破小之类的房子出租,长期持有。有什么好推荐的吗?要租金比较高的地方
回答:武汉老破小涨幅太弱,属于房产生物链的最低端,别买我们说买老破小,其实完整的说法应该是一线城市核心区的老破小,对应的低总价上车,高租金回报。 由于有些稳定的客群,低上车门槛,市中心老破小的升值很稳定(前提不溢价)。
老破大,地铁次新的总价都比老破小更高,第一流动性会受限,郊区地铁次新因为受市场喜爱所以流动性更高一点,但起步容易溢价。 唯一要回避的,是远郊区老破小,尤其是距离地铁远的。
而二线城市,一手次新房客群的规模远大于接受老破小的客群,老房子从涨幅 流动性 租金都比次新盘低好几个档次。子弹40,可以通过很多方法操作成首付3成,投资回报最大的板块见知识星球内部分享。
提问:房姐,好朋友刚定了一套CEO盘,比周边楼盘贵6千,肯定是要站岗到天荒地老,我该全他退房吗?
回答:人是不可能被说服的,只能天启。我以前也非常天真,看到别人买错房,就会说出来。这些人非常真心地来问我,让我难以拒绝。然后我就告诉他,你这个房子买错了,并告诉他为什么,最后换来的,往往并不是感激,而是愤怒,人性如此。
人们往往喜欢往好的方向想,尤其是不能改变的事实,很多人或许知道不对,但是为了让自己开心,选择“与自己和解”。所以,后来就很少跟别人说你买房子买错了。既成事实,我选择祝福他。
提问:房姐,既然商业地产垃圾,为什么开发商还要建?
回答:开发商拿地,恨不得全建刚需小户型,但土地规划要求必须附带商业,住宅区里的商业地产到底是个什么货色开发商心知肚明,但为了快速销售回笼资金,最终的解决办法是“大改小、商变住”,商业套上住宅的头衔,美曰其名:公寓。
提问:新人首问美丽的房姐好!坐标沈阳,最近入手越秀星汇云锦125平高楼层21年6月底交房,准学区房,拟自住。手中子弹80其中预留越秀还贷两年40,还有40可用,现住地王国际花园155平小高,16年房龄,紧邻万象城,纯正市中心学区房,请教房姐1,地王花园是继续保留长持,还是出手裂变?2,如果出手是现阶段即出还是两年后等越秀交房后再出?3,40直接双发还是把地王全款抵押,地王有商贷40,用手中子弹先还,再抵押,在沈阳能抵押出多少资金?用抵押贷款先入手低价盘,在沈阳考虑资金成本结合低价盘升幅是否划算?沈阳哪家银行抵押贷款利率,额度,还款时间有优势?谢谢房姐!
回答:你好,地王国际花园位置非常核心,自住是不错的选择。但老牌豪宅区和老牌豪宅其实一直不算好的投资标的。之前文章有提到过,为什么CEO贵妇盘不适合投资。
比如一套溢价80%的CEO盘,平均每年跑输10%,8年可以洗平溢价。很多溢价的因素,未必能保持8年不变。随着楼龄老化,物业等各方面的品质在慢慢下滑,豪宅的涨幅也跑不过次新盘。拿现在周边的次新盘对比,品质好的盘价格站上了3-4万,地王还在2万左右徘徊。加上地王近几年出货量较大,价格挤压,大户型在二手市场上的流通性不太好,建议把卖房科技树用上,现在挂出来慢慢卖,做裂变。
手里子弹40,先开发房票,并发2套沈北低价盘。地王出手后,腾出你的房票,再做长远规划,大仓位留在一线。沈阳的金融环境不算开放,抵押贷款利率偏高,不建议用。多核申卡吧,空当接龙利率在4%左右。
提问:三十出头,个人不爱抛头露面表现,外在比较怂,单位升职自觉漫长困难。请问该怎么升级?是买房吗。理想是过上靠投资不靠工资就能生存的生活,可以实现吗?追求钱多事少,这种价值观是对的吗,多谢房姐。
回答:世界不看你价值观如何,只看你做了什么。
世界上99%的人都追求钱多事少,可惜没有几个人能实现。钱多是你给别人创造价值多的回报,帮别人赚到更多、解决更多核心诉求,才有金钱回报。 
所有战略优秀的老板,更是起早贪黑牛逼执行者,妄想靠企业文化搞定员工,让自己天天一壶茶、一本《把信送给加西亚》就能赚大钱的,最后都死的很惨,王石也一样。


看你说不少外部职场困惑,没有提及自己内心规划,为了达成目标的点滴个人提升、原始积累。

你需要踏踏实实定一个小目标:先买到1000房子,把目标拆解成首付、信贷、月供、流水、中介渠道、跑盘计划、板块分析各方面,踏出舒适区一步一步做起。

房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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