武汉楼市现状：学区房领涨，老破大领跌！
壹
提问：您好。外地人打算在武汉投资买房不知现在是否合适？二手学区房前景如何？如果是二手房的话比较推荐哪个片区？大概预算在100-200w的样子
回答：你好，学区房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。
学区房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会。学区房因为政策变化比较大，所以并不是投资的主流。但是学区房的涨幅往往比较大。如果已经涨得很高的学区房，不建议入手了。
我们买的应该是学区溢价不多，未来学区可能会越来越好的楼盘。考虑长期投资，建议优先考虑普通次新三房。
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贰
提问：房姐，你好！坐标武汉，之前提问过，家庭情况如下：武昌一套自住学区房，办理jyd，230万，十年先息后本，按月还息，每年还本3%，利率4.95。还掉原贷款后可用资金170万。
白沙洲一套房，老人居住。办理jyd，90万，十年期，利率4.2，每年还本，随借随还。还款后可用资金60万。原房贷每年9.6万。二宝家庭，家庭年收入40个。目前手上可专用于买房的自有资金20。5.准备jlh，腾出LG购房资格。
目前的问题：
1.170万做首付在中心城买两套房子，另外一个贷款用于还款。请问这样是否可行？可以买哪些楼盘呢？
2.买两套的话，总价预计450万以内，这样需要按揭将近280万，每年按揭还贷20万左右，jyd年还款减掉原还贷每年9万，合计年还款29万，用于还款的资金可以负担两年半（LG不愿意家庭资金用于再购房），这样会不会太冒险了？
3.按买两套的方案，中心城交房后，考虑卖掉白沙洲房子，两三年后房龄10年，白沙洲地铁开通，江滩修好，利好算是兑尽，不知道我这样想是否正确？
4.中心城目前也只看了星河绘民发，瑞安没赶上，可否民发125或者138+星河绘97的配置？民发主要是考虑万一以后去那边居住(我们是二胎家庭，未来有改善需求）。星河绘毕竟是绿地开发的。
5.老公始终不理解光谷中心城，他大概更认可环线，您觉得武昌滨江附近跟光谷中心城比，哪里更具有投资价值，收益能最大化呢？求指导，盼复，谢谢。
回答：你好，感谢付费！
考虑到生活成本和月供压力，负债率控制在50%以内。武汉是多中心城市，炒作新区价格拉升是最快的，但是新区涨到一定高度，价值会重新回归主城区。光谷东和武昌滨江，未来价格都还会站上新的高度。但是这2个板块的购买人群和购买力完全不同。
1.光谷东：是高薪刚需打工人和炒房客的天下。
关注光谷东的成交面积和价格你会发现，购买主力在90-120之间的紧凑3居，总价在150-200万之间，这是一个普通IT工作者，奋斗3-5年都能够得上的价格。打工人的薪资结构以及炒房客的价格敏感，决定了光谷东的上限不会太高。关山大道也是一样，发展到现在已经非常成熟，但是改善盘只有新世界和保利时代，价格和武昌内环对比 也没有压倒性优势。
2.二七 武昌滨江：是老板 权贵 生意人改善自住的天下。
武昌滨江豪宅扎堆，现在板块起始价格3万，未来产品 学区 商业配套每落地一项，价格就会上一个台阶。决定这个板块价值的是有钱人们的收入下限。武昌滨江这一片被凉了这么久，能看出来zf在下一盘大旗，但是究竟未来能发展到什么程度，目前不好说，进展也相对慢许多。
武汉投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。考虑自住建议白沙洲利好出尽之后置换武昌滨江自住。
叁
提问：亲爱的房姐：有内部消息，中建壹品佛山誉湖项目在绿岛湖，该盘员工内部选购，帮办佛山T卡，一成首付，98折，高层16000元/㎡毛坯，面积104小四房或94㎡小三房总价170万左右，一年内无理由退房或更名，2.请问作为投资3~5年内空间如何？自住呢？2.另外看了星球内文章，说广佛投资，以广州为主，广州没资格，考虑新塘地铁沿线次新房，再考虑佛山禅城中心区，那自住呢？3.员工盘有优惠感觉费时少资金安全，投资房自己选筹，又考虑时间，地域（本人在武汉）中介等又有些不放心，如何评估与取舍，有点纠结，望指点？谢谢！
回答： 你好，感谢付费！
佛山是广州的兄弟城市，楼市属珠三角第二梯队，属于临深 临广的环一线城市中比较争气的，自己产业。但是长远还是要看产业导入能力。佛山最大的问题是人少，供应量又多，所以价格拉动比较慢，佛山最近又在重点打造跟广州南站有联系的奇差片区，政府也是打一枪换个地方，佛山新城搞了10年了都没起来，真正起来的只有千灯湖。
千灯湖片区是佛山最好的片区，几乎不带着一，中长期没问题。
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绿岛湖板块投资不建议，自住可以买。
广州新塘，是比佛山更好。
肆
提问：房姐您好，星球里关注一段时间并学习了，介绍自家情况后提出几个疑惑希望能得到房姐详细的解惑指引，先谢谢。自身情况：小家庭年入60-120万之间，自有小公司，每年收入略微波动，年底才知道一年下来做得好不好。现小家庭名下唯一住房按揭中，在广州番禺沙溪的珊瑚湾畔，抵押下款后会立即入手第二套（全款？）。
1. 请问我以上的JYD思路是否正确？是否有需要调整的思路？
2. 大家在讨论万博，科学城，老黄埔等新兴的区域CBD或区域中心，打破了我们以前以市中心为放射点的基本逻辑（例如广州以珠江新城中心作为中心点，越靠近中心点房价越高，反之越低），最明显的是海珠区一些楼盘的价格（非老破小）貌似还不如万博或科学城的一些楼盘价格高，但我们知道万博或者科学城其实离中心区域比较远。请问这当中的价格逻辑是什么？
3. 雅郡花园几年前因琶洲热点原因去看过，就是这个情况，几年过去了三万变六万，是不是地理位置的稀缺，会完全覆盖产品力先天和后天的不足？如果是这个逻辑，那我以后也调整思路，只看地点片区。谢谢指教。
4. 沙溪村启动了旧改，明年18号线的沙溪站通车，请问房姐怎么看沙溪板块？珊瑚湾畔值得再来一套吗？
5. 科城山庄，广州雅居乐，珠江花园第二期，锦绣香江，请问300-450万左右全款上三房，持有时间在5年至6年，请问您的建议是？或者以这个预算与持有时间来说，有具体的推荐吗？再次谢谢
6. 请问房姐，如果是稍微激进些，以风险高收益大的方向来说，我整体的思路以及看房的角度能不能指点启发一下我？谢谢，等您的回复。
回答：你好，感谢大额付费！问题比较多，我们逐一回复。
1.第二套建议全款买入，年底更有利于你压价和淘笋。
2.每个城市受限于自身地理条件或者根据政府的规划布局，都会有一个总体的发展脉络和趋势。广州的市中心一路往东发展，由早期的公园前，到东山口再到目前众所周知的珠江新城。根据广州市城市总体规划（2017~2035年），东进南拓依然是主趋势，往东在建设国际金融城，往南在建设琶洲CBD，很多知名的互联网公司都在这一片，再往南在建设万博CBD。从广州过往8年的房价涨幅比较图中可以看出，处于东进南拓趋势中的天河，番禺和黄埔的涨幅是位于前列的。
我记得N年前珠江新城的写字楼扎堆上市，尤其是2008-2010年。一切价格背后的支撑因素就是“供”和“需”，就是简单的供需关系。随着移动互联网的兴起，随着移动办公的可实现，随着南沙、科学城、黄埔当地的税收政策的更加有利，大家伙已经不再把企业进驻珠江新城当作终极目标了买房也一样，你买在oldmoney和oldpeople多的地方，前景和升值潜力就不行，背后的逻辑自然很清晰。同理，你买在newpeople和newmoney的地方，今后一定有更加强有力的支撑，无论是客户数量和钱的多少你看哪里有大量的年轻人，以及从事行业的薪资高地，大概就能判断出板块购买力，比如金融、证券、互联网IT、新媒体、汽车行业等等。所以珠江新城、金融城、琶洲、天河东、萝岗、番禺万博、海珠东部的磨碟沙和万盛围才那么的好，才那么的旺。所以就不要想着海珠西、荔湾东、白云北啊，这些明显不是上风上水的区域板块。
3.琶洲在售的货量太少了、太少了、太少了，有几个原因造成这样的局面一方面整体来看，琶洲东板块的高总价属性决定了产品的流动性不好。另一方面，海珠东，从江海大道以东一直到万盛围、新港东路这一带，也只是近1-2年的人流量才上来，2-3年前这里还是人烟稀少，毕竟不能跟天河的员村、东圃、车陂、棠下比人流，跟本不是一个级别的，人流量少就决定需求小啊，所以就造成了房源的出货速度慢，流通性差说到住宅，无论是投资，还是自住，价格price都是一个无论如何绕过不的问题，一分钱一分货你可以看看雅郡花园或者泛琶洲板块的泓景这些盘都涨了。雅郡花园这类产品地铁学区配套都有，所以关注度自然会比较高。琶洲虽然产业成色不错，但是对于买房的人不好的地方就在琶洲其实没啥货好选，要么贵，要么品质不好，所以琶洲的流量分流部分到对面金融城也正常。4.沙溪一带不建议了，没有太大的利好规划，就是一个地铁的增量。肯定没有万博、鱼珠这两个区域板块的动力足，因为商业写字楼、产业、商业配套都是作为一个系统来设置的而，沙溪有什么？酒店用品批发市场、五金塑料城，这些专业市场不是不行，是太低端。5.买房一定要遵循的大框架其实这几个盘都还不错，能不能入手还是要看当下的价格。
伍
提问：房姐你好！潜水很久，今年40了最近一直想回武汉，虽然跟买房关系不大，但觉得房姐阅历丰富，不知道怎么看我这种情况：2个小孩，目前生活在上海，看中回武汉比上海好的方面，1是回武汉买个学区房，给孩子读好点学校，上海这边读不了什么好点的学校，都是普通学校，房子也大一些，还可以买2套2是我父母亲年纪大了，看他们跟我在上海生活，心理内疚，回武汉他们可以经常回老家，心理不至于空虚。3是回我老婆家也快，假如不回，目前担心这个年纪哪天被公司裁了，找工作没有竞争力，生存成问题，目前有个老破小房子在供，想早点回打好基础，但毕竟在上海待了十多年，想到时候和公司领导说说调回武汉分公司，上海待了十四年了。
回答：往后的日子，越来越难 越来越难。
其实，你父母给与你的，都要在你身上还回来。每个人一出生都背负了债务，而这点，大多数人在年轻的时候都不知道这个债是要还的。我们上有老下有小，养家的就我们一人。这个时期，我们管它叫做中年危机。
中年危机，无非是债务的集中爆发。有中年危机，说明你的速度还不够，不足以偿还债务。大部分中产之所以焦虑，是因为都过于依赖靠人力劳动来获取回报，且没有掌握并驾驭生产资料的能力。靠人力劳动换回报，这种模式存在着明显的收入上限，一旦停止劳动就没有收入来源，而且即使有过硬的技能，也很难直接传承给后代。
对于职场人来说，劳务收入的上限，就是100万，因为供给太大，市场定价自然就低，而你要达到劳务收入的上限，也要付出100%的精力。精力决定模式，模式决定收入上限。当你精疲力竭才能挣到50万，当你知道面临无数竞争者随时会被取代，当你知道一些人不用那么费劲也能挣到500万的时候，你会发现人生如此被动，人自然就焦虑了。
回武汉没问题，但是现在最大的问题是该换赛道了。
陆
提问：美丽的房姐，法拍公司可信吗?龙泉的有一个，法拍公司说的包过户和腾退，手续费5%，先要交3万手续费，后面的拍中补，和眉山的有个资产拍卖，36万，116平，眉山的房子有没有投资价值？我爸妈名下有两套房子，爸爸名下是继承的奶奶的，有四分之一，这种占了名额的可以怎么操作呢?我们名下有两套房屋贷款，未结清，还有20万小额贷，这种情况影响以我妈名义买房的接力贷吗？贷款额度会不会受限？会不会办不成接力贷？如果抵押车子贷款呢
回答：近期有不少朋友咨询法拍房，简单给大家普及下法拍房的特点：
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提问：新人首问，房姐你好，之前在头条上看到房姐的文章，果断加入知识星球，看到您对球友们耐心的评点及独特的思维想法，给我一种人生导师的感觉。这里想问下房姐关于人生规划方面的困惑。本人男现在23，湖北荆州人，户口武汉，家里做点小生意，马上大学毕业，读的体育训练专业，现在在人生的十字路口上。现困惑：1.出国留学，去法国或者加拿大等地方去开阔眼界，学习一些关于经济学工商管理方面的知识，但是估计要花四到五年2.继续留在国内考研，之前考过一次差一点分，考湖北大学，继续读体育专业研究生3.毕业就踏入社会，去一线城市历练，踏上房产末班车，顺便寻找上车盘诸多思路难以抉择，请机智的房姐指点迷经。万分感谢！
回答：坦白说我个人认为体育专业研究生是浪费时间，考研读博是富二代的专属，这些动作只是变相延长了你的青春期。出了校门立马被打回原形。研究生，海龟，现在也不是天之骄子了。但是新兴的中产阶级还在追求这些过时IP，从来没有想过为什么？
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提问：房姐，如何办理无息贷款？
回答：《无息贷款科技树》详见知识星球内部分享。
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提问：你好，智慧的房姐，我是大湾区中山做地产的，想咨询一下房姐怎么才能像您一样，对每个楼盘都非常清楚，人不在那边，但能比那边本地的中介分析的更透彻，说到本质上，还可以给具体的方案！麻烦房姐带带路，利用哪些工具和方法去提高专业能力！谢谢
回答：分析一个城市的买点要看宏观大环境和微观城市市场状况和具体标的选择。房价是货币＋信贷＋人口＋房产政策综合体现。
房产投资的体：对经济学的理解，投资品的选择，风险把控。大确定下重注，就是房产投资。房产投资的逻辑就是资产增值，负债缩水。涨幅看选筹，挣钱靠杠杆。建立一个长期的债务资产组合包。房产投资的用：专业知识体系的建立，房产的内别有商品房 小产权 保障房 公寓 写字楼 商铺等。每一个产品都是一个流派，要成为一个专业玩家就要学会选择与放弃，那我的选择是买商品房。商品房又细分为：上车房 刚需房 置换房 地铁房 学位房 豪宅等等... 做到精算和自己资产情况来做计划找到自己的适合的玩法。
房产投资的术：就是方法论，好比我们去看盘第要提前做好一个区的准备，街道社区覆盖的小区有多少个。用价格来分享区域的梯队，今天要看多少个小区，小区的栋数，户数，户型，主力户型，成交数据，过去的涨幅，对标的学校，交通，商业，短期长期有没有确定性的利好。选筹就是市场调研报告，买房是买的土地的增值，买的信息差。还要解决资金问题，名额问题。一个职业玩家一定是要付出时间精力来获取经验，成功的方法千万条，道路只有一种“勤奋，认真，努力，负责任”
如何看到本质？
大量的阅读(输入) 方法论的学习掌握(加工处理) 多和人讨论交流。
1.有些人只有输入，看一大堆书，但是不思考不总结，不和人交流，不尝试教别人，那么看过就忘了。
2.有些人大量阅读和讨论，但对关键方法论不花时间去打磨。
3.有些人一天到晚输出，但没有输入，就是空壳子花架子。不过，三者都做到，需要极高的效率。非一般人智商和体力能做到。
可以快速提高能力的技巧，就是热爱和好奇心啊，没有好奇心 不是真的喜欢房地产，啥方法论都没用。
拾
提问：亲爱的房姐，你好！我有个疑问，在汉口老城区胜利街合作路那边，开发商的地价都差不多2W了，为什么新丽大厦的房价还不到2W，这是不是属于低估区？如果卖，您建议什么价格合适？麻烦您指点迷津，谢谢！
回答：你好，武汉二手房市场上有个产品叫老大楼，或者老破小 老破大。老破大，一般指的是2000年以前，面积超过140的那种户型偏大，但不太好的老公房产品。
我们一直对老破大，老大楼非常谨慎，没有开发商 没有小区环境，出房量少，成交量小，处于房产生物链的最底层，涨幅滞后，靠片区的均价带动。老破大属于穷人看不上 富人买不起的产品，涨幅最少，跌幅最多。
就算是大学生，大多是90、00后，已经跟10年前第一代移民不一样，很多小年轻，他们从小住的不是私房就是商品房，就没住过老破大，无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。你看看老破大实际走势，这几年也并没有很强，除非有强学区的加持，整体来说是比老破小处境还尴尬的产品。
凤变冰之后单价1.7左右可以出手。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。