专家透露：这类房产涨幅最大，可是普通人却瞧不起！

提问：您对北京天通苑区域怎么看？是否值得入手大户型

回答：天通苑被低估，原因是面积大单价低，这一类标的对于眼光有一定考验，需要判断到底是不是因为面积大而导致的低估，还是本身物业的市场落差？

对于真正优质的面积大单价低来说，本身是一种洼地的存在，从牛市再到调整期，始终保持一个缓慢上涨的势头，目前仍有套利空间，不过优质的价格不太好抢。

以老破大和老塔楼为代表的标的，按照逻辑可以归纳为一类，由于各种各样的原因被市场所歧视，流动性低，市场需求呈现跳跃式变化，只有那些未来真正具有市场需求，只是目前被市场忽略的老破大老塔楼，才具备投资的价值，这两类标的由于被高度低估，一旦重新被客户群看中，即使大盘调整依然完全无视，在牛市种也是涨幅最大的两类标的，找到这两类标的，对于选筹的要求要更大一些。

提问：美丽与智慧并存的房姐，谢谢你的回答，我们龙泉已经有两套了，没有资格，要有资格是不是只有54大法或者法拍？法拍风险大吗？哪些需要注意？如何将房子高评高贷呢？我们父母有一套房子只有房产证没有土地证，这种又占名额，又不能过户，应该怎么操作？龙泉书房或者新都大丰有哪些楼盘可以入手呢

回答：买二手房的话怎么高评高贷？

所谓高评高贷，是要实际成交价低于评估价，才可以做高评高贷。买二手房的时候，尽量找价格低于这个小区平均价的房源。假设一个小区评估价在15000元/㎡，你找到了一套成交价为13000元/㎡的房子，面积为100㎡，总成交价130万。如果不做高评，那么你需要交首付39万，贷款91万。如果做高评，评估总价150万，贷款70%为105万。这个时候你按照实际成交价130万算，实际首付只需要25万，贷款105万。

需要注意几点：

1.走非监管，银行是不看你实际成交价的，只看评估价给你贷款。

2.买房的时候问下该小区的评估价是多少，算一下看最高能贷多少。

3.要和房东进行商量，有的房东不想做，想让你多交首付，因为贷款审批会比较慢。

没有土地证，分2种情况：

1.土地证丢失的话，只要补办一个便能够继续交易，在有的地区甚至还不用补办直接过户，因为相关部门有记录在案，所以这种情况购房者是可以办理过户手续的，房屋也能正常的交易。

2.由于各种原因，房主没有土地证。这样的房子其实是不能过户的，不能过户的意思就是不能到国家有关单位登记，也就是说在法律上，这个房子无法真正属于你，关于房子的相关权益也就不受到法律的保护。这样的房子卖了以后容易产生房产纠纷，买主的转让、继承、过户都存在困难。

而且，从交易流程来看，先办理房产登记，再办理土地使用权变更，如果没有房产证，势必会比较麻烦。想卖出只能合同交易。

成都破限购，法拍房技巧详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，想问一下，沈阳限购吗？纯投资武汉、重庆、沈阳、长沙哪个更适合投资？短期2年左右回报率最高。因子弹不够，不考虑北上广深。

回答：沈阳不限购中国现在都是政策市，现在无法判断，短期预测看交易量，看政策刺激扶持，看市场人群心理逾期。我们只判断长线大趋势。

现在除了超级笋盘能走周转流，短线赚钱，其他的流派都需要长线持有的。

但是很多人希望很快就见到利润，半年一年或者更短就赚到钱。我们把这种人叫做“急富青年”。

这个世界成功路上并不拥挤，因为没人愿意慢慢变富。如果能持有3-5年可以买沈阳。

提问：亲爱的房姐:您好！坐标长沙。我家在望城月亮岛买了一套房子，106平73万，首付24万，大概要21年交房。现在我看中汽车南站旁边德庆水润山城一套房子，2室2厅，90平72万。方案一:出手月亮岛的房子，买德庆方案二:用父母的身份买德庆的房子方案三:再看看请问您怎么看？谢谢！

回答：你好，望城，别看就一座小小的谷山，但是一边是金融与科技，一边是天通苑回龙观，望城将来是长沙的天通苑，地铁一条直直的深入，引来地铁肉搏的早高峰。未来也只能做个安静的远郊美男子。

出手望城思路正确，但是有性价比更高的板块，见知识星球内部分享。

提问：房姐你好！向您请教一个人生的选择问题。儿子已被武汉中建三局，校招录取。现在应骋深圳的小学数学老师岗位，如果也被录取，请问，该做如何种选择？去年刚购买了碧桂园云玺的房子，手上现在有子弹300左右，深圳边远的小房首付够吗？还想问，能在武汉中建三局上班，但是把户口转到深圳，能享受深圳应届985学生落户，奖励1.5万元要奖励吗？在人生的十字路口该如何选择呢？请睿智的房姐帮忙解答。多谢！如果房姐翻我，也请群里的精英们给些意见。谢谢大家！

回答：建筑行业十年内依然会很好。

国进民退周期内，基建工程行业成为行政资源及垄断寡头附庸，跑工程、结清款是跪地求人行业。

分析一个行业有没有前途，第一看行业增量空间，二是看你提供的行业价值，最后更重要的是行业是否充分竞争。

普通教师本就不是收入高的职业 除非是网红老师中的佼佼者 或者高校里能直接转化为社会生产力的专业&重大课题带头人（非文科）

路径本身就不侧重于财富 而更多是社会认可要靠此路径谋求大量财富 付出心力和所得不成正比获取收入不一定就一个来源 试试发挥自己的优势 开源多核 很多行业内优秀的人都是crossover可以把户口转到深圳

提问：房姐，这是我首问，看了你挺多回复，想问个头疼的问题，我在秦皇岛市，30现在三套房，一套市中心老破小学区房，一套开发区电梯三室洋房，一套北戴河小别墅，学区房孩子上学要用最近几年动不了，剩下两套都考虑卖掉，由于个人工作原因别的地方很难弄到房票，最近几年不想投资秦皇岛以外的房产，我觉得你的大面积低单价，低周转看长周期盈利方式适合我，我如果只投资秦皇岛您有什么建议，辛苦了

回答：秦皇岛IP价值高，领导人手一套，但是旅居房产并不是很好的投资标的，没人接盘。旅游城市一手房价涨的都是成本，二手价格纹丝不动最可怕。投资还是建议换城市90%的小白买房都会犯的错误:

一.买错了房子1.跑三四线跑环京环沪买错城市；

2.不懂限购不懂商业买商住商铺买错物业；

3.不懂价值溢价远郊CEO三无贵妇盘，贪便宜硬伤损盘。

二.做错了贷款

1.没看好限贷规则被二套急急忙忙按揭2成；

2.比银行还怕贷款比风控更懂风险就是不贷少贷；

3.先买房子再做贷款，贷款漏洞百出。

三.搞错了时机1.新手总想看到大盘上涨再抄底结果是追涨杀跌；

2.总要先卖房再买房，卖低买高总比行情慢半拍；

3.勤看咨询案例，偷瞄推荐小区，结果是3年前的问答。

不要因为自己的思维局限，错失了未来10年躺赢的机会。

提问：房姐，最近股市动荡，如果发生金融危机对楼市是不是毁灭性打击

回答：众所周知，不管资本主义国家还是社会主义国家，每当经济受到重创，都会采取一些刺激措施来促进经济发展，“战时共产主义”、“马歇尔计划”以及我们熟知的“四万亿”都是在经济发展严重受挫的基础之上应运而生。采取一切手段加大投资力度、降准降息、降低相关行业准入门槛，以达到解放生产力、刺激生产和消费的目的。

因为国情，这些扶持政策，最终受益者还是央企、国企和一些知名的民企，普通的人的损失就是损失，普通人流的汗不会成为劳动成果，就是汗！没有企业会补发工资，没有比以前更多的订单、更低价的原材料来弥补损失。普通人该做些什么呢？怎样才能利用这样的的机会，挽回损失甚至借机改变人生呢？

我能想到的，还是房地产！无论哪个范畴的刺激，多多少少甚至绝大部分都会沉淀到房地产，因为房地产不是泡沫，不是虚拟经济，涉及到了建材、装修、就业、金融、股市等多达七十多个行业，是毋庸置疑的实体经济。

也就是说，阵痛之后，我们可以预见，在强有力的国家机器干预之下，未来的1~2年，中国的房地产市场，会迎来一个新的宽松环境，特别是优质城市优质片区的优质项目，一定是会上涨的！

所以，我想告诉身边的人的是，无论什么时间段，努力做好自己的本职工作，管理好自己的现金流，保证合理充裕，都是非常重要的。随时做好准备，迎接下一轮财富分配时刻的到来！

买房，不要放过任何一次危机！

另外国家成立股市的目的是什么？国家队资金回收中小企业与中产财富，充实社保养老基金，先富带后富，消灭贫困人口，实现共同富裕。

所以投机者们 别指望在股市上挣到大钱！

提问：新人首问，房姐你好，看到房姐的文章，果断加入知识星球，看到您对球友们耐心的评点及独特的思维想法，给我一种人生导师的感觉。这里想问下房姐关于人生规划方面的困惑。本人男现在23，湖北荆州人，户口武汉，家里做点小生意，马上大学毕业，读的体育训练专业，现在在人生的十字路口上。现困惑：1.出国留学，去法国或者加拿大等地方去开阔眼界，学习一些关于经济学工商管理方面的知识，但是估计要花四到五年2.继续留在国内考研，之前考过一次差一点分，考湖北大学，继续读体育专业研究生3.毕业就踏入社会，去一线城市历练，踏上房产末班车，顺便寻找上车盘诸多思路难以抉择，请机智的房姐指点迷经。万分感谢！

回答：坦白说我个人认为体育专业研究生是浪费时间，考研读博是富二代的专属，这些动作只是变相延长了你的青春期。出了校门立马被打回原形。研究生，海龟，现在也不是天之骄子了。

但是新兴的中产阶级还在追求这些过时IP，从来没有想过为什么？读硕士是中国弱鸡们不愿意参加工作打算再混混日子而走的路。

除非你觉得可以这样去做公务员，然后走这个通道，但这个通道，如果失败，基本上没有其它选择。

读研的成本：成本是3-4年的时间，以及三年赚不到钱还要搭上学费。在我看来，实在是个亏本的买卖。踏踏实实去工作吧。在工作中多学一点东西。普通人的试错成本真的很大。

社会进步的丛林法则，从来都没有变过。先富起来的那一群人，并不会自然带动后富，而是通过规模效应和先发优势占据生产资料，牢牢锁住社会地位。因为资本是逐利的，它总是想要更多。

那么作为普通人，其实并没有太多财富跃迁的机会，只有重大科技突破，比如互联网，和生活方式变化，比如城镇化， 才有机会逆袭。而这种历史机遇不多见的，十多年才一次。

富人选择面却非常大。先赚钱，再买房，锁定住财富和阶层地位，然后土地资产增值，反哺主业。就像打怪升级，房产变成了一个个晋级的奖章，奖励着成功者。又不像打怪升级，土地和塔尖的位置毕竟是有限的，先行者们收割完毕，后来者们寸步难行。

所以我想说的是，大部分人普通人，一生根本没有6次机会，有的甚至一次机会都没有。别老是去想留学，憋大招折腾新事业，安安稳稳先买好自己的房子， 锁住自己的生产资料之后，然后再去折腾。

如果真的想考研，等你到了事业小有成就，必须要提升的时候再有针对性的去读商学院。

提问：智慧的房姐好，想请教1如何让我的房产有最大价值，以获得资金。目标：二线城市。2蔡甸的凯德悦湖现在卖合适么？我的情况1门头沟三居：贷120万纯公积金，原194万现325万，租金4000，夫妻共有2房山一居：经适房，贷款无，原26万现172万（经适转商税费12万）租金2600，房本公婆共有3中法生态城凯德悦湖87平：贷款无，去年5月得房本，原55万现80万，毛坯空置，夫妻共有（跟朋友合买，所有均平分）4联投汉口郡88平：贷款无，马上得房本，原74万现95万，租金1600，夫妻共有。老公消费贷24万，我10万。账面子弹15万。信用卡4张总授信25万。两人京籍。我刚开始上长沙社保

回答：这几套房产，都不属于优质资产。

1.门头沟山地面积达到98.5%，是北京山地比例最高的区。地势高，平原少，再加上永定河分割了门头沟和市区的联系，没人没钱又没产业，最好的买入时间点是地铁通车之前。现在属于利好出尽，长远看跑不赢大势。如果生活半径在附近可以保留自住，如果考虑未来涨幅，建议出手置换。

2.房山也是同理，但是比门头沟略好一些，继续持有还是出手建议说说具体楼盘再做判断。北京投资回报率最大的板块，见知识星球内部分享。

3.蔡甸和汉口北都属于武汉的远郊区，汉口北相对好一些，有长江新城可以期待。蔡甸只能依靠汉阳的人口溢出，但是汉阳目前还是武汉三镇中发展最弱的区域。如果有武汉的房票，建议置换到三环内主城区，长沙社保可以继续交，现在还没有到出场的时间。

提问：优质房源从哪里来？

回答：刚入楼市的新手，往往都是手机刷的链家，互联网和手机操作的流行，让大家习惯于通过”键盘”来解决问题。

久而久之，很多新手自然而言的认为，房源从哪里来？从链家来啊！这是一种危险的想法，一旦养成这种思维，基本就和专业投资无缘了。

链家，或者说中介app的作用是什么？——了解小区大概情况，市场大概情况，房子大概情况，唯独不是让你直接选房。

房子，不是标准化产品，除了户型面积设计以及小区位置这些是固定因素，还有业主心态，交易周期，付款方式，产权，债务，户口等诸多非固定甚至随时变化的因素。

讲到房源，我们很容易混淆买卖的本质。房源本质存在于房东手上，房源只是在各个中介进行挂牌，而不是中介掌握房源。中介知道的是房东的公开挂牌信息，而每个房东的最新价位是多少，这个房子有没有隐藏的问题，业主的心态怎么样，业主接受什么样的下家？——这些情报不会公开在网上，而是散落在不同中介，邻居，物业和踩盘人的心里，这些不会公开的信息，才是真正的价值。

对于链家等大型中介，优势在于人员众多，可以拿到市场中更多的挂牌，对于部分房源有比较强的把控力。但是，游离大中介以外的，散落在市场上的更多房源，更分散的房源渠道，转瞬而逝的房源，往往是一些优质房源的主要产地。

一些小中介，往往死守一个小区，几乎吃透所有业主，吃大锅饭的中介，没有实力竞争。

一些圈子，卖房有专业渠道人士，大中介完全接触不到业主，双方是两个世界。中介的核心是人，拥有具体能力的人，而不是公司。

很多时候大公司和”尖子生”，是矛盾的存在，而我们要的，是尽可能找到更多的”尖子生”。

提问：房姐你好 这几年广州发展感觉不如苏州和武汉 苏州GDP总量和人均GDP都不差 房价相差非常大 如果考虑这个因素 纯投资回报率 应该如何做选择？望附理由 感谢！

回答：不要用单一的要素判断房价。人均gdp高低与房价没有什么关联。鄂尔多斯，大庆，东营之类的城市人均gdp一直很高，有何用？

排名是死的，只能根据死数据，得出死结论。城市的发展是巨多要素的集合。举个例子，国家意志这么重要的要素排名从来无法体现。广州的支柱是汽车业、电子产品制造业和石化产业，经济增速受到一定程度的影响。不过，这两年广州频频引进大项目，多个高新产业项目落地，经济增长可期。苏州其实近几年越来越掉队了。

几年前，广州最担心的两大竞争者，除了天津，就是苏州，如今差距却越来越大。苏州已经在很努力地转型了。制造业发达既是资本，也是包袱。苏州经济有两大支撑，一个是外来投资，一个是以苏南模式为代表的县域经济。

然而，最近几年，由于成本压力大增，外资企业不断迁移，而民营企业本身的增长动力又不足，向第三产业的转型也不太成功，掉队是自然的。苏州超越广州，5-10年内都没有可能。仅仅从GDP上看，苏州经济总量还有很长的路要走，即便新经济未来仍然能够一飞冲天，但要追赶仍需要时间。更不用说，无论城市定位还是综合竞争力，苏州都还落后广州不只一个量级。

苏州上一轮暴涨，其实不是苏州的行情，而是园区的行情。园区集聚了苏州各项最好的资源。商务、商业、景观、娱乐、学区。经过这一轮后，不是更加敢买，而是更加不敢买苏州了。

未来依旧是大城市的天下。不论是国际经验还是中国现实，大城市化是颠扑不破的趋势。全国资源最顶级的人才向一线城市汇聚，区域资源向省会城市汇集，人往高处走，水往低处流，哪里是洼地，其实是一目了然的。

提问：新人首问。美丽的房姐，你好  ！坐标山西小城市。目前家里父母名下市中心内一栋公寓楼，已纳入城市棚改规划范围，但是这里棚改推进的非常慢。已包租给他人。婚前SFSD117、住房。市中心 烂尾公寓50 今年交付。子弹90，年入约60.1、想在本地购置一套200左右的住房。老婆名下没有房产、可做SFSD？2.老婆最近想投资西安房产，在莲湖区丰庆公园看中一套小平米复式，普通住宅。近地铁，近学区，约18000，可否投资？若不可，求指明哪里可投？3.我.老婆名下没好好利用过XYK，未办理过大额，城市太小仅有中、农、工、建、交、浦发、华夏、民生、晋商。哪个银行可方便做？3能否指教如何将资产利用最大化？

回答：1.可以

2.西安短期内继续凉凉。等到高新和曲江以及大明宫继续回调2成再买。可以专注二手淘笋，疫情结束之后看看能不能捡漏。长线看西安不如成都和重庆

3.先看看知识星球的内信用卡文章

《信用卡的正确用法 99%的人都用错了 》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年 》

《信用卡年赚100万之旁门左道》

《信用卡年赚100万——如何空当接龙 》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道 》

4.烂尾公寓出手换强二线城市房产。

提问：房姐你好，相见恨晚。坐标重庆，手头四套房，一套石桥铺珠江华轩2005年商品房，建面137；一套谢家湾理工大学06年集资房，建面150，一套谢家湾轻轨站旁边育才中学2009年教师经济适用房建面82，一套江津区双福育才中学分校旁2017年商品房，建面110。现在夫妻双方都有稳定工作收入，月税后入3w，无车贷，所有房贷合计还有85w，每个月还6千，房租能得六千，手头子弹只有30，现在想兼顾孩子要在谢家湾读书，手头上的房子也基本都是10多年了，再持有房龄会更老火，所以想做个调整，有些人说重庆房价还会涨，也有人说重庆地多以后只会更便宜，自己很茫然，所以求助万能房姐，怎么操作最能实现优化？盼回复。

回答：你好，江津房产保值都困难，建议尽早出手。重庆除区县和远郊的远郊区以外，其他的房子都适合长持，雪坡很长。房龄15年以上的建议出手裂变。

重庆房子可不可以买？现在可不可以买？潜台词是对重庆楼市没有信心。一般来找我问重庆房产的，都是对重庆楼市有信心的人，所以我们一般只讨论怎么买，不讨论买不买。当然，也有一些新手真的不知道重庆的房产到底现在能不能买？

答案如下，三个原因导致了重庆目前可以买。

第一是房价低。目前重庆市中心地铁口次新的单价也就12,000~16,000之间，这个价格在一二线城市中妥妥的排名靠后。我们想象不到一个直辖市为什么有那么低的单价？我们认为不合理，整个城市被低估。

第二是土地有限。重庆是一座山城，如果你看3D地图，你会发现重庆主城区被山脉阻隔，能够在山脉的夹缝间修建城市的土地是有限的。就导致了重庆楼市的上限很高，很有可能后期往HK化发展。

第三是时机窗口。我们认为目前来重新买房，不用考虑时机。因为在重庆房价再翻一倍之前，所有的时间都是窗口期。大家买房可以根据自己的实际情况来判断什么时候入手。除了时间窗口，更重要的是专业能力，专业能力比时机更重要。现在重庆还处在横盘期，我们的投资策略是逢笋入，8-9折笋才考虑。

第2个部分是推荐版块：

你最终买的是一套房，而不是一个区域，也不是一个小区。所以某套房子的特点、价格并不能从版块/小区中反映出来。

重庆投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问，房姐你好。想请你就我个人情况提点购买上海房产的建议。我是一个在上海965的普通上班族，月入不到两万，年龄奔四了。有公积金，2500一个月。妻子做健身教练收入不固定。现在无孩，在上海租房生活，月租4000左右。有上海户口。目前子弹30。于2016年在杭州余杭的滨江西溪之星购买了89平的中套，四楼东边套毛坯，现在已托给长租公寓5年，今年已经开始第3年了。月供6000，长租公寓给2800。目前还是打算要小孩，工作方面看不到晋升加薪的希望，前面考虑过去杭州发展，不过年龄加上技能限制，估计去杭州的薪资不高，会给生活带来很大压力；另外也舍不得上海户口。请教房姐后面怎么买沪房？

回答：你好，一线城市的资产质量优于二线城市。上海优于杭州。

任何城市，任何行业，都有兴衰起伏。上海的产业调整已经开始，未来IT业会追上其他一线城市。既然已经有上海户口了，也打算要小孩，不管是为了自己还是下一代都不建议舍弃户口去杭州。

考虑到月供压力大，把滨江西溪之星出手后置换到上海。上海有几种方案操作成首付3成，投资推荐的板块 详见知识星球内部分享。

未来还有子弹继续投资其他低价潜力二线城市，雪球才能越滚越大。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。