历史已证明!未来10年,这类房子很难转手!

我是武汉房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问:房姐,有个疑问,现在买房子租金回报率比较低,产生不了现金流,回报率高的,我调查一下有几类,一国外房产永久产权,金边曼谷马尼拉,二公寓和商铺,三一二线的超小户型住宅,但是这些都不具备融资能力

回答:目前能投资,租售比最高的城市:沈阳,长沙。可以优先考虑。

海外投资考虑的点很多,经济发展好房价预期高的可能杠杆低,租金高的可能税高,且信息鉴别成本高,绝大部分拿到国内的外销盘性价比都一般,代理费用10%起跳。自己去海外多个城市考察也不现实。如果A8.5以上可以考虑,普通人就不要舍近求远,过海龙是要打折的。

如果真的想要配置海外资产,追求10%以上的平均收益,有更合适的项目,详见知识星球内部分享。

提问:房姐,你好!广电兰亭盛会公寓怎么那么火

回答:中介撑起来的火热场面

提问:房姐,读研三年,用学校户口买了两套神盘,但是也浪费了许多时间,导致研究生延迟毕业一年。感觉很压抑,不知道以后找工作影响如何。特来求指导!

回答:恭喜,你已经超过99%的研究生同龄人。认清什么是最重要的事情。读了这么多年书,不是为了当一个高级打工者。

如果想要世俗意义上的成功,赚够五千万,不笨、努力就足够了。普通人努力程度之低,根本轮不到拼天赋是对的。竞争越激烈的塔尖,运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场,站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者,最后的胜出者,最终就是运气游戏的幸运儿。

对自己有清晰判断,别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地,你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。找到一个满是普通人的小众赛道,才可能依靠努力胜出。

深圳落户去工作生活没错,可以享受大都市产业红利,房产买了跑平通胀,赌国运。

正常国家发展轨迹都类似,八九十年代吃饱饭是第一刚需,生产饲料的刘永好家族首富;

家电零售需求在90年代崛起,2005时代是国美黄光裕天下;

新世纪开始的改善居住需求把房地产行业推向2013年的巅峰;

最近十年消费金融和互联网是最耀眼明星;

发掘需求、制造需求、满足需求、引领需求,给一代一代人造梦,提供一代人身份认同标签产品,商者无域大道相通。

提问:新人首问。房姐您好,我是在长沙,我想请问一下,自己买公寓做酒店,买哪种性质的公寓比较好呢?70年的住宅性质公寓可以商用吗?会不会存在政策上的风险,可以办消防,工商证件吗?有闲钱的情况下现在投资什么比较好呢,我有一套140平的房子在出租,一年4万,房子是80万买的,包装修,请问我是长持呢,还是把它卖掉呢?(因为缺钱.旁边正在修地铁,长沙现在的房价适合出手吗?以后长沙的房价会是什么样的情况呢?我在高铁新城的吾悦广场买了半层做酒店,40年产权的,贷了500万,这样的重资产投资好吗?有什么更好的投资方法吗?问题有点多,辛苦房姐了。

回答:你好,这几类资产未来涨幅排序:纯商品房>70年产权住宅公寓>40年权公寓不建议买长沙的商住,商住(含公寓、酒店式公寓、Loft等)、商铺、办公楼要按照增值部分的30%-60%来交增值税,导致商住涨幅远远落后于住宅,已经被京沪充分证明。长沙现阶段商品房已经非常便宜了,只要略懂经营,租售比都会在4%以上。还是首选正常70年带花园小区的分层住宅。

除非房票都用完了,有5折公寓才考虑。现在的酒店公寓,基本都是租过来包装后经营,不会自己买。

提问:新人首问:房姐你好,1,析产一定要付剩余款吗。2,如何抹房查。

回答:1.是的,武汉析产都需要还清尾款,房产证才可以去名。

2.抹房查就是抹除房查记录,可以多开发出一张房票。具体操作方法,详见知识星球内部分享。

提问:哪些开发商的物业是比较好的?

回答:新鸿基,恒隆,新世界,嘉里,长实和黄,瑞安,绿城,星河湾,仁恒,凯德,汤臣。其他也有好的,不过就是个案了。

提问:什么叫2变1,二套房可以改成首套贷款吗

回答:对!二套房也可以贷款7成,具体操作流程见知识星球内部分享。

提问:房姐,你觉得人生的目的是成功还是幸福?是应该跳出舒适圈,超越自我,还是应该降低欲望,享受当下?人的能力、性格不同,是不是都应该去大城市、好公司,在竞争中进步?最近在北京学习,发现北京人好多早出晚归,在我家乡的人睡觉的时候,北京人却在地铁上,这么艰苦奋斗值得吗?

回答:人生的目的是通过多元化的体验,获得幸福。低层次的幸福,来自生理、安全这些基本需求的满足。

高层次的幸福,来自尊重、自我实现这些高层次需求的满足。

高层次的幸福,带来的感受,是低层次的幸福,所无法替代的。

当然,对绝大多数人来说,我们没必要讲这些大道理。因为如果“降低欲望、活在当下”,其实只能获取到很有限的生活资料,非常被动,只能获取暂时的安全,根本无法保证长久的安全。

为了获取更长久的安全,人们本能地希望获取更多生产和生活资料,在社会中占据更有利的位置。

渔夫自豪地告诉富豪:我不已经在晒太阳了么?

这个故事,其实不是渔夫的真实经历,而是富豪编出来,讲给渔夫和渔夫的后代听的。渔夫听了以后很高兴,继续晒太阳。

富豪微微一笑,回去继续日夜奋斗。于是,渔夫的后代,世世代代是渔夫;富豪的后代,世世代代努力成为富豪。

提问:姐好,想请教您一个买房的问题。一个朋友手上有一百万的现金,在北京有购房资格,首房首贷,在北京也是刚需,但是100万凑点钱只能在北京买个很小的一居,现在很纠结是借点钱在北京先上个车,还是去重庆用爸妈的名义买两套房?另外,除了商贷以外,还有什么比较好的借钱途径?朋友亲戚的钱比较难借。

回答:如果现金流撑得住,就尽可能借钱或用其他信贷产品,在合理可行可操作的范围内凑首付。尽可能买的大一点。朋友亲戚的钱借不借得到,和过去长期的做人有关系,是长期为人处事的红利变现。

借不到钱,自己首先要反思,然后在目前可行的方法技巧和做人做事角度迅速提升,争取情况有一些改观,多借到一些钱。此外就是当地的各类针对上班族的信贷产品了,可咨询当地的专业人士。

详见知识星球内部分享《无息贷款方案》和《所有渠道融资成本的等级》

提问:房姐您好 请教下,深圳前海银鸿:16楼整层出售,可分售,共22套,带租约。例如:45平方的户型,按总价310万,155万贷20年,月供10500,返租三年,开发商每月返租金8000,月供仅2500房姐,这是什么坑?

回答:翻身银鸿碰瓷前海银鸿,此为第一坑;性质为公寓,此为第二坑;45平卖到310万,此为第三坑;三年后只能租4000-5000,此为第四坑。

提问:房姐前辈好,您说的现在寻找还未轮动上涨的物业,指的是什么呢?

回答:譬如说龙岗中心2017年底,几个网红盘从3万涨到4万,宝中从6万涨到8万。那你今天依然可以在龙岗中心找到3.5万的次新,宝中找不到6万次新,翻身新安还有4万的老小区。我们看板块也好,看楼盘也好,关键都是看最终的价格,实际上的价格,未来的增值空间。推荐板块或者楼盘,代表的是这里挖掘的概率更高,可以帮你缩小范围,很多人看到我们圈一块地明盘就过去抢着下手,买到其中的贵妇盘,或者买到某套较高的价格,就是审题不仔细,不看前提的后果。

提问:房姐,刚入手一套房,在纠结要不要出租,可不可以给点建议?感谢!

回答:房子要不要出租,核心取决于几点:

1.你计划持有的时间,如果2-3年就要翻倍卖出,那么出租可能影响你卖出计划,装修成本可能收不回来。

2.你的装修回收成本,取决于你的装修成本,你设计的出租形式,以及这套房在市场的租金。

3.只要出租,必然有破坏,接受什么样的破坏程度,取决于这套房子本身的条件,以及你后续对这套房的处理计划。比如,核心区老破小,计划长期持有,原本装修很破,出租需求旺盛。那么,我可以好好刷白出租,简单装修,用坏再换。

再比如,郊区地段的次新毛坯,出租人群少,我宁愿选择空关。所以,对于重庆这种租金低的城市,我们优先买入带住家装修房产。而对于北京这种需要长持且租金高的城市,基本是一定要出租的,最终设计成哪种形式出租看房产的情况和自身能力。

提问:请问房姐,深中通道对中山发展利好吗?中山适合投资吗?哪些区潜力比较大?现在入市价格多少合适?多谢多谢!

回答:1.我个人认为东莞比中山惠州大,原因是产业。

2.从房产投资角度,要考虑就不止是这些了,为什么临深我一直不建议买,原因就在于临深的土地供应量太大,一手房茫茫多根本卖不完,二手要卖出获利基本打到骨折。

3.房子不是买便宜,而是买涨,未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大,不要被贫穷限制了想象力。入住率极地的大亚湾鬼城,就是大部分临深概念楼盘的现状。

提问:投资的选筹与刚需的选筹上的标准有什么不同?通常自住的房子也希望和上涨的漂亮。

回答:有没有投资和自住兼顾的房子呢?答案是,没有。凡事告诉你这房子投资自住兼顾, 大概率是在骗你!投资,一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现,是一种小小的赌博。但凡适合自住,那也就没有暴涨潜力了。自住,是考虑个人复杂的情况,如交通、学区、户型、配套、楼层、采光,做出的选择,是一种消费行为,以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的,生活半径附近的,什么都符合你标准的房子,只能是CEO。

投资和自住天生就是矛盾的,甚至有职业炒家提出【投住分离】,即买房只为投资,租房自住。所以买之前,请思考清楚,你到底是要自住,还是投资。

提问:父母在晒湖小区有一套老破小大约80平方,租1500,今天看到中南欢乐汇有个loft,大概90多万,想卖掉晒湖的房子,买这个,再租出去,这样置换合理吗?

回答:思路错误,商住和公寓回避,没有涨幅,后期卖出税费极高。应该是出手老房子,裂变2套低价区住宅。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法:一变二,二变四》

提问:房姐,问个傻问题,关山大道和民族大道同样拥堵,民族大道隔关山大道也近,位置相近的地方,二手房怎么相差大几千

回答:关山大道是光谷的领涨区。关山大道很繁华,吃喝玩乐一应俱全,民族大道最好的路段都被大学瓜分,住宅主要是集中在三环线内外。民族大道三环内只有以锦绣龙城为代表的几个楼盘,可是这个以内又是在北面铁路,南面三环线,西面铁路,东面死胡同的包围中

提问:房姐,您好!如何判断一个城市当前的二手房市场的整体态势,一般从哪几个维度和要素入手?盼指教!另:当前武汉二手房交易市场如何,哪个节点时间出货比较合适?谢谢!

回答:城市市场有不同,越是初级市场,对次新需求越旺盛,老破大涨幅靠后,或者两次累积一次。武汉处于初级市场。理论上三重顶是最佳出货时机,但是等到天时地利人和的最佳时机节点太难了。找相对好的时点,也就是赔率大的时点买入。但不追求“大涨前夜”。买入后因为是长持,也就不刻意追求卖在“三重顶”。长持是最好的战胜周期的方式。武汉以往的周期是4-5年一个涨幅。现在是政策市,具体得看放水情况。关注年初3-5月行情。

提问:房姐你好,想到武汉定居发展,现在有两个想法和方案, 一个是,用存款50买偏一点别墅,因为喜欢住小院,是个梦想,现住黄石边边贷款29三房中,用入住武汉小别墅,过户成武汉户口,再奋斗两年,或到时卖了现在房,再去投资一套二个方案是,用50子弹去武汉选个不限购,落户后再奋斗,圆别墅梦,不限购房姐建议汉口北武湖地铁沿线,蔡甸地铁沿线,不是大开发商的盘以后好出吗,汉南碧桂园能考虑吗

回答:远郊别墅涨幅非常弱,交通不便,武汉一堆N年不涨的远郊屌丝别墅。一般来说,竞争都是同龄人的竞争,一路坚忍延迟享受,可以让自己胜过99%的同龄人,每一代人有每一代人的大国红利,1%的塔尖人群自然获得社会的奖赏,车房、社会地位不是问题不用焦虑。建议入手汉口北

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