历史已证明！未来10年，这类房子很难转手！
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球
提问：房姐，有个疑问，现在买房子租金回报率比较低，产生不了现金流，回报率高的，我调查一下有几类，一国外房产永久产权，金边曼谷马尼拉，二公寓和商铺，三一二线的超小户型住宅，但是这些都不具备融资能力
回答：目前能投资，租售比最高的城市：沈阳，长沙。可以优先考虑。
海外投资考虑的点很多，经济发展好房价预期高的可能杠杆低，租金高的可能税高，且信息鉴别成本高，绝大部分拿到国内的外销盘性价比都一般，代理费用10%起跳。自己去海外多个城市考察也不现实。如果A8.5以上可以考虑，普通人就不要舍近求远，过海龙是要打折的。
如果真的想要配置海外资产，追求10%以上的平均收益，有更合适的项目，详见知识星球内部分享。
提问：房姐，你好！广电兰亭盛会公寓怎么那么火
回答：中介撑起来的火热场面
提问：房姐，读研三年，用学校户口买了两套神盘，但是也浪费了许多时间，导致研究生延迟毕业一年。感觉很压抑，不知道以后找工作影响如何。特来求指导！
回答：恭喜，你已经超过99%的研究生同龄人。认清什么是最重要的事情。读了这么多年书，不是为了当一个高级打工者。
如果想要世俗意义上的成功，赚够五千万，不笨、努力就足够了。普通人努力程度之低，根本轮不到拼天赋是对的。竞争越激烈的塔尖，运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场，站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者，最后的胜出者，最终就是运气游戏的幸运儿。
对自己有清晰判断，别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地，你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。找到一个满是普通人的小众赛道，才可能依靠努力胜出。
深圳落户去工作生活没错，可以享受大都市产业红利，房产买了跑平通胀，赌国运。
正常国家发展轨迹都类似，八九十年代吃饱饭是第一刚需，生产饲料的刘永好家族首富；
家电零售需求在90年代崛起，2005时代是国美黄光裕天下；
新世纪开始的改善居住需求把房地产行业推向2013年的巅峰；
最近十年消费金融和互联网是最耀眼明星；
发掘需求、制造需求、满足需求、引领需求，给一代一代人造梦，提供一代人身份认同标签产品，商者无域大道相通。
提问：新人首问。房姐您好，我是在长沙，我想请问一下，自己买公寓做酒店，买哪种性质的公寓比较好呢？70年的住宅性质公寓可以商用吗？会不会存在政策上的风险，可以办消防，工商证件吗？有闲钱的情况下现在投资什么比较好呢，我有一套140平的房子在出租，一年4万，房子是80万买的，包装修，请问我是长持呢，还是把它卖掉呢？(因为缺钱.旁边正在修地铁，长沙现在的房价适合出手吗？以后长沙的房价会是什么样的情况呢？我在高铁新城的吾悦广场买了半层做酒店，40年产权的，贷了500万，这样的重资产投资好吗？有什么更好的投资方法吗？问题有点多，辛苦房姐了。
回答：你好，这几类资产未来涨幅排序：纯商品房>70年产权住宅公寓>40年权公寓不建议买长沙的商住，商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住涨幅远远落后于住宅，已经被京沪充分证明。长沙现阶段商品房已经非常便宜了，只要略懂经营，租售比都会在4%以上。还是首选正常70年带花园小区的分层住宅。
除非房票都用完了，有5折公寓才考虑。现在的酒店公寓，基本都是租过来包装后经营，不会自己买。
提问：新人首问：房姐你好，1，析产一定要付剩余款吗。2，如何抹房查。
回答：1.是的，武汉析产都需要还清尾款，房产证才可以去名。
2.抹房查就是抹除房查记录，可以多开发出一张房票。具体操作方法，详见知识星球内部分享。
提问：哪些开发商的物业是比较好的？
回答：新鸿基，恒隆，新世界，嘉里，长实和黄，瑞安，绿城，星河湾，仁恒，凯德，汤臣。其他也有好的，不过就是个案了。
提问：什么叫2变1，二套房可以改成首套贷款吗
回答：对！二套房也可以贷款7成，具体操作流程见知识星球内部分享。
提问：房姐，你觉得人生的目的是成功还是幸福？是应该跳出舒适圈，超越自我，还是应该降低欲望，享受当下？人的能力、性格不同，是不是都应该去大城市、好公司，在竞争中进步？最近在北京学习，发现北京人好多早出晚归，在我家乡的人睡觉的时候，北京人却在地铁上，这么艰苦奋斗值得吗？
回答：人生的目的是通过多元化的体验，获得幸福。低层次的幸福，来自生理、安全这些基本需求的满足。
高层次的幸福，来自尊重、自我实现这些高层次需求的满足。
高层次的幸福，带来的感受，是低层次的幸福，所无法替代的。
当然，对绝大多数人来说，我们没必要讲这些大道理。因为如果“降低欲望、活在当下”，其实只能获取到很有限的生活资料，非常被动，只能获取暂时的安全，根本无法保证长久的安全。
为了获取更长久的安全，人们本能地希望获取更多生产和生活资料，在社会中占据更有利的位置。
渔夫自豪地告诉富豪：我不已经在晒太阳了么？
这个故事，其实不是渔夫的真实经历，而是富豪编出来，讲给渔夫和渔夫的后代听的。渔夫听了以后很高兴，继续晒太阳。
富豪微微一笑，回去继续日夜奋斗。于是，渔夫的后代，世世代代是渔夫；富豪的后代，世世代代努力成为富豪。
提问：姐好，想请教您一个买房的问题。一个朋友手上有一百万的现金，在北京有购房资格，首房首贷，在北京也是刚需，但是100万凑点钱只能在北京买个很小的一居，现在很纠结是借点钱在北京先上个车，还是去重庆用爸妈的名义买两套房？另外，除了商贷以外，还有什么比较好的借钱途径？朋友亲戚的钱比较难借。
回答：如果现金流撑得住，就尽可能借钱或用其他信贷产品，在合理可行可操作的范围内凑首付。尽可能买的大一点。朋友亲戚的钱借不借得到，和过去长期的做人有关系，是长期为人处事的红利变现。
借不到钱，自己首先要反思，然后在目前可行的方法技巧和做人做事角度迅速提升，争取情况有一些改观，多借到一些钱。此外就是当地的各类针对上班族的信贷产品了，可咨询当地的专业人士。
详见知识星球内部分享《无息贷款方案》和《所有渠道融资成本的等级》
提问：房姐您好 请教下，深圳前海银鸿：16楼整层出售，可分售，共22套，带租约。例如：45平方的户型，按总价310万，155万贷20年，月供10500，返租三年，开发商每月返租金8000，月供仅2500房姐，这是什么坑？
回答：翻身银鸿碰瓷前海银鸿，此为第一坑；性质为公寓，此为第二坑；45平卖到310万，此为第三坑；三年后只能租4000-5000，此为第四坑。
提问：房姐前辈好，您说的现在寻找还未轮动上涨的物业，指的是什么呢？
回答：譬如说龙岗中心2017年底，几个网红盘从3万涨到4万，宝中从6万涨到8万。那你今天依然可以在龙岗中心找到3.5万的次新，宝中找不到6万次新，翻身新安还有4万的老小区。我们看板块也好，看楼盘也好，关键都是看最终的价格，实际上的价格，未来的增值空间。推荐板块或者楼盘，代表的是这里挖掘的概率更高，可以帮你缩小范围，很多人看到我们圈一块地明盘就过去抢着下手，买到其中的贵妇盘，或者买到某套较高的价格，就是审题不仔细，不看前提的后果。
提问：房姐，刚入手一套房，在纠结要不要出租，可不可以给点建议？感谢！
回答：房子要不要出租，核心取决于几点：
1.你计划持有的时间，如果2-3年就要翻倍卖出，那么出租可能影响你卖出计划，装修成本可能收不回来。
2.你的装修回收成本，取决于你的装修成本，你设计的出租形式，以及这套房在市场的租金。
3.只要出租，必然有破坏，接受什么样的破坏程度，取决于这套房子本身的条件，以及你后续对这套房的处理计划。比如，核心区老破小，计划长期持有，原本装修很破，出租需求旺盛。那么，我可以好好刷白出租，简单装修，用坏再换。
再比如，郊区地段的次新毛坯，出租人群少，我宁愿选择空关。所以，对于重庆这种租金低的城市，我们优先买入带住家装修房产。而对于北京这种需要长持且租金高的城市，基本是一定要出租的，最终设计成哪种形式出租看房产的情况和自身能力。
提问：请问房姐，深中通道对中山发展利好吗？中山适合投资吗？哪些区潜力比较大？现在入市价格多少合适？多谢多谢！
回答：1.我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业。
2.从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折。
3.房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。
提问：投资的选筹与刚需的选筹上的标准有什么不同？通常自住的房子也希望和上涨的漂亮。
回答：有没有投资和自住兼顾的房子呢？答案是，没有。凡事告诉你这房子投资自住兼顾， 大概率是在骗你！投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO。
投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。
提问：父母在晒湖小区有一套老破小大约80平方，租1500，今天看到中南欢乐汇有个loft,大概90多万，想卖掉晒湖的房子，买这个，再租出去，这样置换合理吗？
回答：思路错误，商住和公寓回避，没有涨幅，后期卖出税费极高。应该是出手老房子，裂变2套低价区住宅。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法:一变二，二变四》
提问：房姐，问个傻问题，关山大道和民族大道同样拥堵，民族大道隔关山大道也近，位置相近的地方，二手房怎么相差大几千
回答：关山大道是光谷的领涨区。关山大道很繁华，吃喝玩乐一应俱全，民族大道最好的路段都被大学瓜分，住宅主要是集中在三环线内外。民族大道三环内只有以锦绣龙城为代表的几个楼盘，可是这个以内又是在北面铁路，南面三环线，西面铁路，东面死胡同的包围中
提问：房姐，您好！如何判断一个城市当前的二手房市场的整体态势，一般从哪几个维度和要素入手？盼指教！另:当前武汉二手房交易市场如何，哪个节点时间出货比较合适？谢谢！
回答：城市市场有不同，越是初级市场，对次新需求越旺盛，老破大涨幅靠后，或者两次累积一次。武汉处于初级市场。理论上三重顶是最佳出货时机，但是等到天时地利人和的最佳时机节点太难了。找相对好的时点，也就是赔率大的时点买入。但不追求“大涨前夜”。买入后因为是长持，也就不刻意追求卖在“三重顶”。长持是最好的战胜周期的方式。武汉以往的周期是4-5年一个涨幅。现在是政策市，具体得看放水情况。关注年初3-5月行情。
提问：房姐你好，想到武汉定居发展，现在有两个想法和方案， 一个是，用存款50买偏一点别墅，因为喜欢住小院，是个梦想，现住黄石边边贷款29三房中，用入住武汉小别墅，过户成武汉户口，再奋斗两年，或到时卖了现在房，再去投资一套二个方案是，用50子弹去武汉选个不限购，落户后再奋斗，圆别墅梦，不限购房姐建议汉口北武湖地铁沿线，蔡甸地铁沿线，不是大开发商的盘以后好出吗，汉南碧桂园能考虑吗
回答：远郊别墅涨幅非常弱，交通不便，武汉一堆N年不涨的远郊屌丝别墅。一般来说，竞争都是同龄人的竞争，一路坚忍延迟享受，可以让自己胜过99%的同龄人，每一代人有每一代人的大国红利，1%的塔尖人群自然获得社会的奖赏，车房、社会地位不是问题不用焦虑。建议入手汉口北
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。