金潮谈滨水休闲产业（06）如何打造滨水休闲综合体
来源：滨水休闲联盟
现阶段，我国滨水休闲度假综合体的开发与运营模式仍处在探索阶段，需要加强对滨水休闲度假综合体开发建设与运营模式的研究。中国滨水休闲产业联盟根据国家相关政策及市场需求，在国内针对滨水休闲度假综合体这一休闲度假产品进行了系统的市场调研和研究探索，希望通过资源整合打造滨水休闲产业链，提高滨水休闲度假综合体的整体盈利能力和可持续发展动力。
一、对滨水休闲度假综合体的定义
滨水休闲度假综合体是以滨水岸线资源为基础，融合滨水度假酒店、水上运动、滨水旅游、水岸商业、滨水休闲娱乐五大核心功能于一体的滨水度假目的地。滨水休闲度假综合体是滨水休闲产业聚集体，是滨水休闲度假生活方式的体验地，是滨水岸线集约型、创新型、优化组合型的度假产品，其五大核心功能是核心吸引物。
二、滨水休闲度假综合体的主要特征
三、滨水休闲度假综合体类别
1、以休闲度假为核心功能的滨海、滨湖、滨江旅游度假区
滨海、滨湖、滨江旅游度假区，我们统称为滨水度假区，其核心功能是休闲度假；其核心产品是度假酒店或度假村。我国目前有8个国家级滨海度假区，10个国家级滨湖度假区，同时还有大批其他类滨水度假区，例如以大型水利工程为基础开发建设的滨水度假区，以湿地资源开发建设的度假区、以温泉资源开发建设的度假区、以冰雪资源开发建设的度假区等。
2、以旅游观光为核心功能的滨水旅游特色小镇
以乌镇为代表的滨水旅游特色小镇，其核心功能是旅游观光，同时还融合会议展览、滨水商业、休闲客栈等业态，形成综合性，复合型休闲度假综合体。其中还包括最具特色的创新型旅游小镇项目——游艇旅游小镇。游艇旅游小镇融合游艇产业、水上运动、游艇码头、水岸商业、游艇生活区等，形成滨水休闲度假综合体。
3、以度假、康养为核心功能的滨水大型生活社区
以海花岛、红树林为代表的滨水大型生活社区也是滨水休闲度假综合体的类别之一，其核心功能是度假、康养，同时融合了度假酒店、会议展览、文化娱乐、滨水商业、度假地产等多种业态，形成滨水休闲度假综合体。
4、以文旅产业为核心功能的滨水主题公园
以香港海洋公园、新加坡圣淘沙、珠海长隆海洋王国为代表的滨水主题公园，其核心功能是文化旅游产业，其中包括海洋馆、航海博物馆、海事博物馆、水世界乐园、休闲娱乐广场、综合商业、度假酒店等多种业态，形成滨水休闲度假综合体。
四、产生滨水休闲度假综合体的社会经济背景
1、随着经济不断发展，国民收入不断增加，休闲假期延长，拉动了休闲度假消费需求的增长，也促进了滨水休闲产业的大发展；
2、由于滨水岸线资源的稀缺性，必然产生集约型、组合型、创新型的滨水休闲度假综合体；
3、邮轮、游艇、海钓、海岛度假等滨水休闲生活方式已成为国人追求的休闲度假新时尚；
五、建设滨水休闲综合体的基础条件
1、要有优质的滨水岸线资源
投资建设滨水休闲度假综合体首先要有优质的滨水岸线资源，不单是有优良的水质，还需要有一定的岸线开发土地纵深。滨水休闲度假综合体的开发建设要更加重视环境保护，优美的湖光海景和清澈的水质是滨水休闲度假综合体的核心吸引物。
2、要有便利的交通条件
滨水休闲度假综合体对所在区域的交通状况要求较高，良好的交通条件是综合体运营的基础。区域交通不仅指陆路交通，还包括水域交通。陆路交通要求滨水休闲度假综合体与城市或城镇两小时车程以内，便于游客前往休闲度假。
3、要考虑周边城市人口数量和游客流量
滨水休闲度假综合体即是休闲度假聚集地，也是商业中心和开放式旅游景区，每天要有大量的游客在滨水休闲综合体休闲度假和消费，因此滨水休闲度假综合体最好是选择在滨水城市的副中心区，便于聚集大量的客流。滨水休闲度假综合体的选址原则与商业中心选择原则是一样的，首先要考虑的就是区域客流问题。
六、如何打造滨水休闲度假综合体
1、依托滨水资源，精准规划项目定位
对滨水休闲度假综合体做一个准确的定位是进行项目开发的前提，一个准确的定位不仅能避免潜在的风险，而且还能促进可持续发展。项目定位必须建立在区域定位和市场定位这两个层面的基础之上。区域定位主要从宏观、中观和微观三方面考虑；市场定位主要需要考虑项目的职能、对象和客源地等方面。项目定位是对未来发展和应对滨水休闲度假市场快速变化的概括，既要实现促进目的地的发展，又要适应快速变化的度假旅游市场未来的需求。
随着旅游业的发展，滨水资源已成为稀缺资源，要想合理的开发好一个滨水休闲度假综合体，首要的就是挖掘滨水休闲生活各类业态，形成滨水休闲产品体系，并概括提升滨水主题形象，有机利用资源、产品、市场、品牌等各种维度，促进滨水休闲产业的发展。
2、以滨水休闲产业综合开发为基本原则
3、强调环境保护，实现可持续发展
滨水休闲度假综合体的开发是个系统工程，涉及面广，影响深远，必须坚持可持续发展原则，创造良好的发展环境，包括生态环境、社会环境、制度环境等综合环境，这是基础要素。水资源保护是滨水休闲度假综合体开发进行的基础和前提，所有的旅游活动必须以生态保护为第一原则。
4、规划先行，统筹协作，强化运营
由于滨水休闲度假综合体开发的综合性、复杂性、联动性，政府必须发挥主导性作用，与投资企业一道建立综合性的滨水休闲综合体开发管理机构，统一规划、统一管理、整体营销。特色化、创新化的高水准的运营模式是滨水休闲度假综合体成败的关键，对运营的要求非常高，要体现全局性、长期性、品质性，在实际的操作中，有两种模式选择:其一，是独立开发，独立运营的模式。在全国，能够这样做的企业并不多，主要是大型旅游集团或已经转型旅游领域多年的大型地产集团。其二，是统筹开发，合作运营的模式。这会形成一个新的运营主体--旅游综合体运营商，类似于城市运营商、区域运营商，主导滨水岸线的规划与开发，并且是一个招商平台、融资平台、营销平台，做一级半开发，除了开发并独立运营自身比较擅长的项目外，综合体内的其他项目则通过战略合作的方式来落实具体运营，如游艇港、海钓俱乐部、水上运动赛事、滨水商业街、滨水娱乐项目等等。
目前，我国滨水休闲度假综合体的开发与运营模式仍处在探索阶段，我们需要加强对滨水休闲度假综合体开发建设与运营模式的研究，提升竞争力。滨水休闲产业是一个综合性的、多行业参与的、有水域资源的特色的旅游产业，与其他非滨水休闲项目关联性很强，如度假地产、旅游观光、水上运动、餐饮服务、文化娱乐等。滨水休闲度假综合体在规划建设初期需要考虑如何整合与大旅游概念相关的产业资源，通过总体规划打造滨水休闲产业链，提高综合体的整体盈利能力和可持续发展动力。
作者简介：中国滨水休闲产业联盟理事长、中国市场学会副秘书长、中国市场学会滨水休闲产业研究中心主任、世界游艇盛典执行秘书长。