年终大片！这是一份富有洞见和前瞻性的重庆城市发展报告！
收到圈友地产瞎AA这个问题之后，我一点都不感到奇怪。因为这个问题我也之前也有过思考，心中早已有了答案。
一座二线城市要高速发展，要快速产生GDP，城市扩张是一剂猛药！而每一个重庆人都感觉得到，这个城市扩张的步伐正在逐渐加快。
谈重庆的城市发展，就一定要追溯到重庆直辖那段时间。那时候的重庆城市建设，要以观音桥为核心的江北区为圆心，以南的板块基本上就是重庆1997年直辖前的主城区，这个版块阵容要是放在1997年，绝对没人怀疑它的实力：
1、解放碑：全重庆人心中的市中心，外地人口中的“小香港”，房价每平米2000-3000元；
2、三峡广场：重庆教育资源最集中的板块，房价每平米1200-1500元；
3、观音桥：当时重庆有一批改善型需求的年轻人，他们想离开拥堵的解放碑、大坪，普遍觉得北边土地宽广，观音桥的商圈规划更好，纷纷北移而来，房价每平米1000-1500元：
4、南坪：主要由巴南、南川、渝东南等区县移民地，房价每平米800-1200元；
5、杨家坪：重庆人的后花园，渝西区县移民喜欢扎堆的商圈，房价每平米700-1000元；
6、石桥铺：数码城、陶瓷、机电扎堆的城乡结合部，房价每平米500-800元；
7、嘉州：800-1000元，但龙湖居然开出1500元，很多人觉得卖得很贵，同期的黄泥磅也才700元左右。
而那时候的北京二环，也才2000多。可以说直辖前的重庆房价，其实和北上广的差距并不大。一个解放碑的重庆土著，卖了房子是可以买得起北京二环的房子的。
所以，一个城市的房价低了，最终吃亏的还是老百姓。直辖前的重庆人，是可以选择去北上广任何一座城市买房生活的，这是由当时的重庆所处的战略地位、市场地位决定的。
自古以来，重庆只有一个商圈：解放碑，而城建区基本上就在渝中半岛和江北城一带。
直辖前的重庆逐步扩张成了五大商圈：解放碑、观音桥、南坪、三峡广场、杨家坪，基本上市区人口也高度集中在这一带。
而直辖后的重庆，我们发现重庆往南的土地，基本上不是工业就是住宅。如果要在内环里面修房子，基本上都是要搞拆迁工程的。很明显，任何ZF都不愿意拆，这会花掉多少银子，吃力又不讨好。
所以，重庆只有继续往北要土地，往北赶人口。
而这时，重庆用其独特的X票制度，基本上把北区的农田，该征的都征了。给重庆往北扩展，带来了源源不断的土地。
所以，重庆也顺势提出了：
重庆向北，再造一个重庆！
（第一个向北扩张的区域）
这是一个完美的布局，不仅仅能解决GDP增长的问题，还可以解决人口分流的问题。对于重庆来说，利大于弊！
再往后来重庆第一个向北扩张的区域也到头了，该轮到八大金刚闹金开登场了，然后又是照母山中心神话故事，再后面是再造一个观音桥的中央公园、礼嘉，还有如今的重庆再向北：
蔡家、龙兴！
这是二线城市快速扩张的套路。成都也一样，只不过他们是向南！郑州也是这样，他们向东！
当重庆发展到一定阶段的时候，它将被赋予更高的使命。这不仅仅只是带动一城人民富裕，而是要考虑带动周边地区共同富裕的问题了。
它必须要正确认识新时代中国特色社会主义发展的战略安排！打造成渝经济圈，以成都、重庆为"双核"，共同推动区域的长远发展。
重庆，二环时代来临。
（二环时代下的重庆主城区）
二环区域是我们熟知的：照母山、汽博、中央公园、礼嘉、大竹林、悦来、蔡家、茶园、龙洲湾、大学城、钓鱼嘴、龙兴等地。
二环时代下的重庆，要抓紧时间搞好“交通工程”。这样才能把二环时代的重庆多核经济圈，发挥到淋漓尽致。
值得庆幸的是，重庆ZF认识到了这一点，CHEN在经济全局发展提出的第一个战略任务：
交通建设三年会战！高铁居首！
（重庆米字型高铁网规划图）
重庆提出将建成渝、新成渝、兰渝、渝达西、渝万郑、新渝汉、渝长厦、渝怀广、渝黔、渝昆计10条高铁，其中8条欲争建350级高标准高铁。
这种感觉，就好比1997年重庆获得直辖市一般。
因为一直以来，重庆铁路一直属于成都铁路局管，所以铁路发展的进度一直很慢。交通也确实是重庆近年最大的短板，而且重庆的高铁之路走得一直很艰辛：
1、高铁里程短。截止2015年底，全市铁路运营里程为1929公里，占全国铁路里程的1.59％，其中高速铁路仅有成渝高铁，境内运营里程为128公里。此外在全市38个区县中，还有10个区县尚未通铁路。
2、部分铁路设计速度偏低。与周边省会城市高速快捷通道尚未形成。
重庆缺乏至兰州、乌鲁木齐方向、对接欧亚大陆桥的高速铁路通道，只能利用兰渝铁路，而兰渝铁路设计速度仅为200km/h。
沪汉渝蓉通道作为重庆对接长三角的重要通道，除上海至南京段设计速度为350km/h外，其他設计速度都不足250km/h。渝利铁路设计速度200km/h，利川至宜昌段设计速度仅为160km/h，其余段设计速度都在200-250km/h之间。
3、投资少。与周边省区铁路投资相比，重庆市境内国铁投资远低于贵州、甘肃、四川、陕西、云南等省。
2014年国家铁路总公司在重庆境内投资179亿元，而甘肃400亿元、四川365亿元、贵州357亿元、云南259亿元、陕西240亿元，导致重庆市铁路建设严重滞后，增加了重庆市财政压力。
表面上看，这是重庆交通部门的事，其实这件事和重庆二环房地产事业的发展密切相关。未来三年的重庆，如果能把米字型高铁网建成，或者说至少完成渝万郑、新渝汉、渝怀广、渝黔、渝昆这五条。重庆在二环区域修建的大量住宅，才有足够多的接盘侠。
这才是真正意义上的：再吸引800万人口进重庆！
（往年的解放牌平安夜）
重庆如果只是完成了再造一个重庆城，没有把足够多的人口吸引进来，那么二环之地的城市发展，还得继续处于规划之中，无限延期。
这对于在二环自住工作的人来说影响并不大，但对于有投资需求的购房者来说：
是致命打击！
因此，二环里面的房子也不是闭着眼买的，需要挑一挑，选一选。这里面的学问可多了，这就留到重庆新一线城市的知识星球里面分享，给自己留口饭吃。
所以，我们一旦没有买对城市，没有买对板块区域，那么后果虽然可能就是：
买房买成了房东，房子变为传家宝！
因此，最好还是不要把事情想得太美好，二环规划和交通规划，也仅仅是规划。你也没必要堵上一家人的幸福，给自己留条后路不好吗？
本来文章到上面一段就可以结束了。
但，我想的不止这些。
老看我文章的朋友应该都知道，为何我老推荐大家购买核心区域的房子。今天我就不做过多解释了，推荐你可以先看我之前的一篇文章：
看完三年规划图之后，就可以明白重庆三年内的一个短期规划了。
因此三年这个时间很有意思，从而我也喜欢以三年做一个节点规划，就像很多互联网公司一样。
他们老喜欢说公司能否做起来就看前三年：因为三年的时间，如果你做不起来，你一定会被你的对手给剿灭！
因为互联网都是“独角兽企业”！第二名和第三名的生存空间很小。
同样，未来各个城市的也不可能呈现“遍地开花”的结果，他们也会像互联网公司一样竞争资源、人口和产业，生怕在这场没有硝烟的城市竞争中落下阵来。同样每个城市中的各个区县竞争，也是这个道理。
而重庆也不仅仅只有一个北区，它的竞争对手也在逐渐增强：
由上图城建区可见：重庆北区的土地也所剩无几！而大学城、茶园、大渡口正在同样也在分食北二环的市场。未来也不会再有北区一支独大的现象了，今年进来这么多KFS，巴南那边也拿了不少地。
2018年、2019年市场的风向可能要转了。
所以，我们要有一点前瞻性思考：
重庆北区之后，下一步即将走向何方？
是向南，还是向北？
是向东，还是向西？
重庆向北发展到一定阶段，肯定是没有办法再扩张了。
这时候，环渝概念应该浮出水面了。
就像昆山与上海的概念：
就像嘉庆到上海的概念：
去一趟上海，高铁只需要20-30分钟。在城市发展到尽头的时候，资金、土地、产业只好向周边城市扩张。
而重庆大概率会这样做，因为重庆比上海多一个优势：
重庆城市面积足够大，不需要和江苏、浙江商量。
（逐渐完善的三环高速网）
重庆可能会顺着“米字型高铁网”，直接开通三环内各区县到主城区的城际高铁网。
像长寿、合川、大足、铜梁、永川、江津、璧山、綦江、南川这些区县大概率会成为重庆都市圈的“环渝卫星城”。
他们一旦完成城际高铁网的建设，到重庆四大火车站的通勤时间也就是10-20分钟左右。算上半小时的等车时间，差不多60分钟可以完成从家到公司的通勤。
这和居住在重庆二环，区别可能就是票价不同，其他没什么不同。
小结：所以重庆这四大高铁站周边住宅和写字楼市场，可能会形成“后北区时代”的热点投资区域：
我们要分析重庆城市发展的尽头，那就要参考很多国际化大城市的发展之路：一座国际化大都市发展到了中后期，几乎都需要以第三产业服务业为主。
第三产业包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务等。
历史上的纽约、香港、北京、上海，无一不是因为城市第三产业不断发达，吸引着世界上越来越多的人才涌入。而现在的北京、上海，就是重庆发展的尽头。
重庆也在奋起直追！
（重庆前三季度GDP总量）
从2017年前三季度各大城市GDP总量排名可见，今年的重庆在GDP总量上已经超越天津，仅仅排在上海、北京、广州、深圳之后，位列第五名！
而GDP的增速一直保持在全国前列！
以此增速发展下去，重庆大概率会在五年之内超越广州、深圳，成为中国GDP总量第三的城市。
而12月20日中国城市竞争力研究会在香港发布了2017年“全球城市竞争力排行榜” 。其中，在中国，重庆排名第六，位居上海、香港、深圳、北京、广州之后。同期发布的还有其他20份榜单，中国城市成长竞争力排行榜中，深圳、天津、重庆分别位列前三名。
（摄影：张坤琨）
重庆的生长速度是很恐怖的，随着重庆在国内外的名声越来越大，这将会吸引更多的资本和人才，直接助推重庆第三产业的发展！
随着重庆第三产业不断发展壮大，金融、地产、科技、教育、投资等方面的人才和机构也会不断涌入，重庆核心地段的价值也会逐渐凸显。
而那些主动让出CBD地段的重庆人，未来会发现：
曾经被自己抛弃的解放碑、观音桥、南坪、三峡广场、杨家坪、江北嘴、南滨路、北滨路等这些区域，将被源源不断涌入的资金、人口迅速填满。
越中心的地方，人口密度越大，交通、商业、学区、环境、产业、医院、物业等配套设施也会相对越完善。
这些核心地段上的房价也只会越来越贵！
到最后，应该会发展到，老百姓已经不用再思考CBD附近的房价了。
因为就算打对折也买不起了！
所以，开头知识星球里面的圈友地产瞎AA问的这个问题，也就有了答案。
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文：浮云
图：来源于网络
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