370万平，黄埔姬堂旧改展厅开放：航母启航，会给城市东进带来什么
庆百年，超千个项目，总投资1453亿，黄埔又“火”了。
鱼珠、永岗、贤江、夏园等旧改纷纷迎来了新的局面，当中备受关注的无疑是刚刚发了第二版补偿方案的姬堂。
昨天（6月29日），老黄埔姬堂城市更新项目展厅，也正式对外开放。
｜姬堂城市更新展示中心
为什么说单独说这个项目，其实主要是几点：
第一，姬堂虽是老黄埔核心，但也靠近广州石化，乙烯厂，城市更新对它来说，无疑是带着“脚镣”跳舞，本身就是很有故事的项目。
第二，这个项目体量够大，改造后，给老黄埔带配套和产业的升级，足以影响城市格局。
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第三，之前有评论说，这个项目的开发商没有实力操刀改造。
事实真的如此吗？
西与天河东圃交界，南至广州临港片区第二中央商务区，北至大湾区创新极广州科学城，这是地理上的姬堂社区。
七号线二期，这条地下潜龙，又从这里穿城而过，串联大学城、科学城等大湾区发展要素。
｜姬堂更新改造范围
就体量来说，姬堂是真正的旧改航母。
社区内第1-9经济社旧村改造范围面积近300公顷，拆除旧村建筑面积逾180万平方米，规划新建建筑面积超370万平方米，是2019年黄埔区政府的旧改重点项目。
并且，姬堂同步打造城市生态廊道体系，改善居住和生活环境，提升姬堂社区居民幸福指数，建设集总部办公、商业中心、高端住宅等多种业态并存的产城融合示范区。
未来，这里不仅有东部最为完善的产业带，也有广州最大的古村落保护群，保留城市记忆。
｜姬堂项目城市设计空间结构
如此规划，并非纸上谈兵。
以开发区三大千亿级支柱产业之一的汽车产业为例。
在“大项目—产业链—产业集群—制造业基地”的发展路径中，发挥枢纽性作用的“链主”广汽本田，总部就位于姬堂社区西南侧。
这一产业高地的存在，意味着企业投产，意味着大量高层次人才涌入，未来区域的增值潜力不言而喻。
｜姬堂社区区位
而在整个大沙街，还有黄埔创新中心项目、湾区科创走廊、粤港澳大湾区智能传感器产业园······
这一系列重点项目的建设正在提速，为片区发展注入最新动力，为黄埔区奋力打造全国工业最强区提供有力支撑。
蓝图愿景很美好，但姬堂旧改实施起来，并没有想象中的那么容易。
其一：靠近石化厂、乙烯厂，姬堂改造受技术性条件限制的同时，地铁七号线二期停车场选址姬堂，可建设用地严重不足。
一方面，化工行业作为高危行业，理应有严格清晰的安全防护距离规范。
简而言之，就是规定有安全风险的企业应该距离人口密集、财产重大的地点多远。
｜广州石化航拍
另一方面，地铁七号线二期停车场选址科丰路以西的上堂停车场，姬堂要进行更新改造面临的困难和挑战超出其他项目几倍以上。
在地图上简单描画这几条防护线，在广石化、乙烯厂的卫生安全防护线和地铁七号线二期停车场影响下，姬堂可用于布局居住、教育、医疗等配套的建设用地肉眼可见的严重不足。
｜姬堂可建设用地严重不足
这是一笔明显无法平衡的“经济账”，一般情况下基本可以判定这条村不具备改造的前提条件。
其二：改造难度大：工业用地包围，低效用地需盘活。
在启动三旧改造之前，姬堂大部分社区被工业用地包围，而且很多都是低效的厂房和仓库。
相对于商业用地和居住用地，在产业没有升级的背景下，现状下的姬堂，大部分用地都无法为村集体带来良好的经济收入。
“大沙模式”、“姬堂经验”，通过城市更新改造，姬堂有望彻底清除低端、低效产业，面向智能制造、智慧城市、智能家居等高新技术产业，打造广州“IA+ ”科创新城。
｜来源：广州开发区城市更新局
综合来看，姬堂改造面积大，难度高，改造技术条件又复杂，从成本来说，很多开发商并不愿意啃下硬骨头，脚踏实地把改造前期工作做好。
如果要让姬堂具备更新改造的基本前提条件，前期服务公司至少要解决哪些问题？
1、最起码需要对卫生安全防护线进行调整，增加姬堂更新改造项目可用于布局居住、教育医疗等配套的建设用地；
2、对地铁七号线二期停车场选址进行调整，增加姬堂更新改造项目可用于布局居住、教育医疗等配套的建设用地。
同时，这也意味着需要在已经发布预征地公告、甚至地铁公司勘测单位扛着仪器准备进场勘探的情况下，颠覆经广州市国规委、广州市交委、市人大常委会批准的选址意见，与各级政府、各职能局、广州地铁集团等进行沟通博弈，整个过程的时间和结局都是难以预料的，而且更重要的是专业的技术人才、团队的技术支持以及多领域协作配合，其难度可想而知。
面对这样的困难，再专业的团队，应该也会倒吸一口凉气。
3、工业园区纳入改造范围，增加可建设用地。这就意味着姬堂旧村改造项目需转变思路——旧村旧厂房混合改造。而随着三旧改造的启动，姬堂社区也是广州目前最大的国有工业用地转性与确权，程序上的复杂性与难度可想而知；
而想要做好项目的前期工作，需要解决的可能还不止以上明面上的困难和挑战。
这意味着，为了推动姬堂旧改工作的进展，姬堂的前期服务公司，需要付出比正常的旧改项目更多的额外成本。
有时候，项目工作推进可能需要跑在政策出台的前面，光是遇到土地整备、申请新增建设用地指标等等工作，都能熬死很多团队。
不过，城市更新行动，是国家大计方针，再难也要做。
随着黄埔开发区旧村改造“三年三个100%攻坚方案”的提出，姬堂改造，已是潮流所趋，势不可挡。
2018年4月16日，姬堂社区股东代表大会表决通过城中村改造意愿，改造就此迈出了第一步；
2018年5月8日，姬堂社区与弘安公司正式签订《广州市黄埔区大沙街姬堂旧村改造项目服务协议书》，共同推进街姬堂社区更新改造和集体经济发展留用地开发建设，旧改正式拉开序幕。
此后，姬堂相继完成丰乐北路沿线低效物业拆除、入户测量、启动区地块动工等工作。
｜来源：姬堂更新进行时
今年以来，姬堂的改造更是驶入了快车道。
1月30日，姬堂社区股东代表大会表决100%同意合作改造模式；
2月9日，姬堂社区旧村改造范围内现状建设数据正式公布；
3月16日，《黄埔区姬堂片区城市更新单元详细规划必要性论证报告》获得批复；
3月18日，姬堂旧村改造项目展示中心动工活动暨集中签约仪式正式举行。
6月29日，姬堂旧村改造项目展示中心正式开放，首开区、老人安置区（首期）动工仪式正式举行。
旧改更新，从来都不是小打小闹，是一盘棋思维。
其关乎城市运营，关乎城市进阶升级，关乎人口的流入，综合专业门槛非常高，对企业资金、改造经验、团队专业能力，也有极高的要求。
没有立足湾区，立足黄埔的谋篇布局，与城市发展共舞的雄心，没有持续性投入和雄厚的资金链、强大的产业运营能力，根本无法抓住姬堂改造的美好历史机遇。
而只有有实力的开发商进驻，才能增强村民对旧改的信心。
实探展厅，发现雅居乐的标签已经正式“上墙”。
从实力上来说，这家千亿房企的亮相，会给姬堂改造带来更多的底气与保障。
｜姬堂城市更新展示中心
在姬堂旧改前期融资放款仪式中，广州银行为广州弘安公司提供了10亿元的贷款，专项用于支付姬堂旧村改造项目前期费用、拆迁补偿款等，为项目提供强大的资金保障。
据了解，姬堂正在进行测量与签约工作，高达10亿元的资金保障，无疑是一颗“定心丸”。
｜支票签发现场
有资金保证，也有姬堂改造的真正动工。
6月29日，姬堂旧村改造项目首开区——湾区科创走廊1号复建C地块项目启动，对姬堂、对整个黄埔而言，都有着不一样的意义。
这一地块，位于姬堂旧村改造项目TOD核心及“广深科创走廊”核心辐射区域，是黄埔未来的新中心。
按照规划，地块西面将建设南北两栋约100米的商务综合楼，地块东面拟建设复建住宅楼，塑造新时代姬堂形象的同时，打造舒适住宅区。
｜湾区科创走廊1号效果图
而在改造过程当中，为解决老年村民外出租房，以及子女赡养等各种难问题，弘安公司将优先建设老人临时安置区，打造园林式住所。
｜姬堂城市设计效果图
未来姬堂的生活又将如何变化？
目前，姬堂的回迁安置样板房也亮相了，一共有6个户型，为45㎡、75㎡、90㎡、120㎡、140㎡以及160㎡的一至四房户型（均为建筑面积）。
户型种类丰富，既可以安心自住，也可以出租，满足不同人群的需求。
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最终户型以政府批复为准
140㎡的四房户型，横厅设计开阔大气，在宽景阳台的加持之下，清风阳光不请自来。
精致的软装，可以比肩市面上的商品房。
｜140㎡4房户型实拍
据了解，村民未来的回迁住宅，主要集中在丰乐北路西侧以及东南侧的居住组团。
如此布局，全都是临着7号线二期姬堂、加庄地铁站分布和商业配套，方便居民出行和生活。
而丰乐北路以东，隔着中央绿带，则为商办组团，位置更靠近化工区乙烯厂。
｜姬堂展示中心现场沙盘
｜姬堂回迁选址布局
如今展厅开放之后，姬堂旧改下一步动作是什么？
据了解，目前姬堂正全力以赴开展房屋测量签约工作，而随着这一旧改航母迈出关键一步，城市东进的步伐，也会加快。
————旧改秘密，偷偷说给你听————