文旅地产火得有道理，但找寻价值洼地却另有窍门
最近宏观经济进入新的转轨阶段，因为外部环境的变化确实超出预期，更积极的财政政策、更宽松的货币政策如约到来，唯一不变的是楼市依然扮演经济助稳器的作用。
说实话，房价保持稳定也不是坏事。在股市一地鸡毛、实体经济萎靡不振、P2P隐患丛生的大前提下，老百姓手上的资金出口更加狭窄。趁楼市处于静默期，慢慢淘点好房，提升点生活品质，配置点稳健资产，也许是当下最实际、最理性的选择。
当今年走到这个时间节点，『地产营销人』也逐渐开始明白：为什么北京周边突然涌现出那么多文旅地产项目。
严格的限购和整齐划一的限竞房，让北京人无力也无兴趣再进入市场，而放眼四周都是布满各种“坑”的投资渠道，谁也不敢再冒然一掷千金。文旅地产的出现，无疑提供了一个“出口”——既是闲余资金的出口，也是真实需求的出口。
在经济转轨的阶段，寻求投资的安全边际，追求美好生活的同时，也让资产得到优化组合。因此根据自身家庭情况，入手优质文旅地产项目，就成为普遍中产阶层追逐的置业新趋势。
接下来的问题是，文旅项目眼花缭乱，该怎么判定价值，找到洼地？
这个找房选房的逻辑和在市内置业完全不同。在此，『地产营销人』结合对市场的研究和区域的洞察，给出一点独家的方法论，希望能对大家的购房有所帮助。
我们说，一个项目的产品固然重要，是构成价值的关键组成部分。但在这里一定要注意，产品再好也是嵌套在一个区域之中，而区域和城市又是嵌套在整个宏观经济之中。
房产的增值实际上是这个“价值网”平台的提升，这就好比一个游泳健将，即使他的游泳技术再高超，如果脚上被拴住石头，也一样会沉底。
当然，宏观经济是非常复杂的，这种连经济学家都很难猜对的事情，我们不去谈它。但区域的价值高低，就相对容易分析、判断。
下面，我们就用区域排序、资源筛分、运营推导三个方法，找到“价值洼地”中的好项目。
1、区域价值排序法
原来，我们说过，北京适合做文旅地产的区域根据自然条件的禀赋，分布在京西北、京东北、京西南三个方位。按照现有的市场格局，可划分为张家口、兴隆、涞水三大山水旅居区域。
抛开自然资源的特点，三大区域各有千秋，单一维度不易划分排序，但如果附加上政策利好和基础设施的建设维度，其价值便可分出等级。
为了便于购房者记忆，可以简单的这样划分排序——
首位是有高速、有高铁、有即将兑现的重大利好；
次位是有高速、有高铁、无重大利好；
末位是有高速、无高铁、无重大利好。
有高速方便驾车一族；有高铁方便提升旅居的频次，且可躲避节假日堵车之苦；有重大利好则代表政府对区域有倾斜，大量资金的投入势必会加速提升区域的形象，在短期之内重塑区域的价值。
按照这个标准，就可以清晰的看到，京西北的张家口区域，特别是怀来板块，显然是排在首位的。
现有的京藏高速，在建的京新高速，年底通车的兴延高速，再加上2019年即可实现通车的京张高铁，“三高速一高铁”的基础设施建设，让张家口怀来板块的交通配套远远超出其他区域。
当然，这些强有力的配套设施都是为了保障2022年的“冬奥会”和2019年的“世园会”所建设。两大国家级盛会带来的千亿投资和政策关照，必然让京西北这片上风上水之地更具光环效应，其旅居舒适度和房产增值性必应高看一线。
至于判断“洼地”特征，房价可作为衡量标准，如果三大区域文旅项目的价格相差不大，比较接近，自然排在首位的区域就是最可靠的“价值洼地”。
2、资源稀缺判定法
这个比较好理解，自然资源是文旅项目的核心卖点。临水临湖，近山靠山，当然稀缺程度会有所不同。
北京是一座缺水的城市，临湖而居尤为奢侈，所以过去的豪宅都因“湖”而贵。
以别墅产品为例，可划分湖居演化的历程——
从早期在别墅园区内挖人工湖，制造水岸景观，作为湖居1.0时代；到这几年在远郊别墅项目中出现的，近湖，而不亲湖的特质，作为湖居2.0时代开启；再到如今零距离亲湖，湖居3.0时代让一线水岸景观的墅区大盘诞生。
挖湖、近湖、亲湖代表自然资源的不同等级，从房产价值属性上，能够实现亲湖的项目拥有更突出的不可复制性，也因此具备更好的保值增值的特点。
3、文旅运营推导法
说了外部的区域和资源，文旅地产还有一个不同与城市项目的关键要素，即房企的运营实力和经验。
文旅地产并不是传统开发的模式，卖房不是结束，而是开始。项目后期运营，包括产业运营和社区运营是其成功的关键。
运营不是喊口号，而是要看房企的实力和资源，有没有成熟的经验和经典的案例。这对于北京周边绝大多数开发文旅项目的房企而言，都是巨大考验。
购房者在选择时，如果该房企过去有城市运营方面的样板范例，其产业布局多元且丰富，那么由此推导，由其开发的文旅项目未来也大概率能获得成功。
按照以上方法测评区域，发掘标的，『地产营销人』之前提到的位于张家口怀来板块的鸿坤·悦山湖便脱颖而出。
鸿坤·悦山湖是鸿坤葡萄酒小镇的居住组团。项目地处于官厅水库库区南岸，处于北京与河北的交界处，隶属于张家口，紧邻八达岭长城以及怀来生态城涵养片区。
在区域价值上，鸿坤·悦山湖所在的板块是北京5年内最具爆点的重大利好兑现区，前文提及的“冬奥会”和“世园会”，是北京财政全力投入的领域，两会带动基础设施即刻变现，区域潜力稳居京郊第一。
另外，作为“三高一铁”直接受益的区位，从康庄站高铁半小时直达西二环，鸿坤·悦山湖的交通便利度带来的高频次旅居体验也明显优于其他项目。
从自然资源角度，官厅湖乃北京第一水源地，占据北京西北上风上水最佳之地，253平方公里超大水域面积，等于87个颐和园，是北京西北区域空气质量、水资源最好的区域。
而项目所拥有的又是官厅湖最后一块一线临湖绝版用地资源，拥有官厅湖最佳的湖岸景观，距湖边仅约200米。
更值得一提的是，项目周边旅游景点高达85处之多，包括：八达岭长城、八达岭野生动物园、野鸭湖湿地公园、康西草原，以及距离项目最近的天漠旅游区等，著名景点密度如此之高，旅居一处皆可全部享有。
鸿坤葡萄酒小镇是由创新型城市运营商——鸿坤集团斥资百亿倾力打造的首个集地产、文旅、产业于一体的特色度假康养小镇。
鸿坤集团曾用16年时间精心开发并成功塑造了北京西红门商圈，使其成为经典的城市运营范例，体现了企业强大的资源整合力和打造巨型项目的经验实力。
在该小镇的打造中，鸿坤将四大业务板块，即金融投资、产业发展、文化旅游、地产开发全部叠加注入，通过多元化产业的相互促进，生态成长，资源整合，将鸿坤葡萄酒小镇打造成为一座占地3000亩的自运营、全配套的度假康养小镇。
鸿坤葡萄酒小镇由集团实力保障，全部自运营，实现7大功能近百项配套，包括：社区食堂、无人超市、特色商街、医疗康养、运动健身、儿童教育等应有尽有，首创3代无忧的“7+2”生活方式。
怀来地处北纬40度，与相隔太平洋的美国西海岸纳帕山谷同处一个纬度，其葡萄酒产业历史悠久，和知名的纳帕山谷一样誉为“黄金种植葡萄地带”。其生产种植规模大，以品质优良享誉全国，每年此地都会举办葡萄酒节。
艾伦酒庄是怀来著名的大型酒庄，处于鸿坤葡萄酒小镇地块正中央，拥有酒店住宿、酒窖、品酒室、咖啡厅、会议室、宴会厅、泳池spa等多种功能，是小镇建成之前已运营成熟的核心旅游生活配套。
据悉，艾伦酒庄已被怀来县政府定为怀来葡萄酒节永久会址，成为区域旅游休闲的名片。
作为鸿坤葡萄酒小镇的高端低密墅区的一部分，鸿坤·悦山湖总占地520亩，总建面44.9万方，是区域内唯一没有高层的产品，打造的是北京最纯正的纳帕小镇生活；整体建筑融合地中海风格，依湖而建，自然风景秀丽，空气清新怡人，特别是湖景资源得天独厚。
项目是集住宿、餐饮、会议、娱乐、休闲、旅游度假为一体的地中海风情小镇，小镇划分为住居生活区、餐饮服务区、庄园旅游区。
鸿坤·悦山湖社区内配有7200平方米地中海风情的商业街，全部由鸿坤自持经营。
鸿坤将把集团最优质的资源引入到悦山湖项目，打造包括无人超市、业主食堂、会所客房、运动健身、亿润医疗、幼儿园、红酒学院、气味书吧在内的全方位配套，集休闲生活、养生度假于一体。
鸿坤·悦山湖一期主力产品为150㎡的叠院产品，是北京文旅小镇中难得的小面积、低总价、高业态的湖心别墅。据最新消息，叠院样板间将于8月中旬正式开放。
每一个大盘的首次推货，都是一次斩获财富的时机，如果此处可视作为“价值洼地”，那么在京西北最美的湖岸边开启一种微醺的度假生活，岂不乐哉？
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