通州一周年记
但到了2015年5月份，通州一些在售的地产项目就已经开始语气确凿的对外释放“搬迁”消息，到了6月就已经满城风雨，结果7月政府就正式宣布了。
历史总是相似，这次通州商住的限购似乎又是去年上演的版本。
通州变为行政副中心（最近改为了城市副中心）已经接近一年时间了，沧海桑田，百日巨变，北京没有一个区域像通州这样被全国“关注”，也没有任何一个行政区会有属于自己的额外“限购”政策。
一年来，通州作为副中心在建设上还是取得了长足的进展。
我们都说只有短缺的才“限量供应”，“北京+通州”双重限购政策的实施足以证明通州是北京，甚至全国最为稀缺的地方，也是最具潜力的区域。
民间流传的一个词十分贴切：通州国。
别管叫“国”，还是“市”，最终行政地位的提升都反应在了房价上，虽然限购阻止了疯狂，但多年来我们的经验是：火山口无法被长期压制。
通过一组数据之对比，领悟通州楼市之激变。
2015年7、8月通州住宅成交量暴增，直至实施限购政策，连续三个季度领涨北京楼市。限购之后，成交量月均400套走势平稳，价格平稳上升。
2016年3月成交均价28439元/㎡，同比去年上涨20%；自2015年至2016年一季度，通州普宅供需比仅为1 : 3.3，是北京供不应求最严重的区域。
在此期间通州普宅存量由11195套持续下降，截止3月底，存量仅为5273套。
更为夸张的是通州的别墅市场！2015年至2016年一季度，通州别墅供需比为1: 4.8，自2015年四季度以后已无新增供应，2016年一季度成交均价33414元/㎡，同比上涨10%。
截止3月底，通州别墅存量仅为619套。
本来陷于严重库存境地的商住公寓这一年却阴差阳错的抓住了机遇！
正是住宅与别墅成交量的“腰斩”，才导致供应量巨大的不限购商住产品吸收了大量刚性和投资需求。
2016年3月楼市的一个重要特征就是：商住首次超越住宅成交量。殊不知其中四分之一成交量来自于通州，月成交套数是普宅的2.5倍。
在此期间，通州商住供需比为1 : 1.13，基本平衡。截止3月底，通州商住存量8208套。
2015年至2016年一季度，通州写字楼及商业随住宅一起走高，2016年一季度成交均价24034元/㎡，同比上涨22%；期间供需比为1 : 3，截止3月底存量为2680套。
其实通州写字楼市场蛮健康，一起被拽进“限购”目录实在委屈。
北京2015年至今拍卖土地98宗，成交价约1877亿元，其中包含住宅的土地55宗，总建筑面积为816万㎡，通州仅有3块，建筑面积57万平，占比仅为7%。
通州房价加速上涨，不能都责怪于副中心的概念炒作。政府为了谋划全局，谨慎推地，导致一年来居住用地供应严重不足，连正常居住需求都无法满足，更何况投资需求的涌入。
1. 通州住宅限购升级近一年来，并没有阻止房价的上涨，反而成为全市上涨最快、幅度最大的区域。
2. 二手房价格超出一手房成为一道奇观，也真正代表了市场的真实状况。这是由于一手房受制于取证时间和产品类型的等因素造成的，毕竟一手房受政府制约比较容易，有时并不能传递真实的市场信息。
3. 在通州本就稀缺的住宅类型中，别墅成为稀缺中的稀缺产品。通州核心区一墅难求，报价比肩中央别墅区，叹为观止。
4. 通州住宅的限购给予了商住产品巨大的机会。在成交量上，通州占据北京整体商住市场四分之一强的份额；在价格上，通州商住普遍4万+的水平，已预示着商住豪宅化的趋势形成。
5. 随着通州商住、商办等物业类型被划入“限购”名单中，该类产品将会在短期内降温降速，而刚性和改善的需求又将回流住宅产品，这会进一步增加本就稀缺的住宅需求，使普宅和别墅的价格上扬不可避免。
6. 如果土地不能尽快增加供应，通州无论怎么“限购”，都控制不住供不应求的局面，价格更不可能实现平稳。简单的行政指令不能解决所有问题。
根据上述分析，通州未来不同产品类型的稀缺程度从高到低估计是这样排序的：别墅➜普宅➜商住➜商业➜写字楼。
2016年4月12日，市常委给通州定的调子是，按照内涵集约的方式进行供地和用地，过去曾经过审的这种低密的别墅类产品未来将很难再见到，现有在售和库存的别墅就成为最稀缺、最宝贵的资源。
看一季度北京别墅各区成交排行榜，发现排在通州第一的别墅项目是V7九间堂，该项目有可能是通州未来核心区最后的别墅。
壹｜通州核心区，中央墅
V7九间堂作为通州中央墅，坐落于通州地标彩虹门之下，与长安俱乐部新址隔河对望，“五核”环绕：文化产业聚集区、国际组织聚集区、环渤海高端总部基地、通州文化旅游区、北京国际医疗服务区。
项目举步可达以新光天地为首的8大商业。京杭大运河、运潮减河、温榆河、小中河、通惠河五河于此交汇，温榆河滨河森林公园、运河文化广场、运河奥体公园、西海子公园4大公园组成罕见城中绿肺。
贰｜密林公园，深层温泉
园区内部拥有一片5000平米的密林公园，在隔绝外部喧嚣的同时，为居于此的业主们开辟了让一片山林秘境，还将有艺术餐厅藏身于山坡间。社区内三开三进的皇家园林形制，让九间堂深得韵味。
富含48种矿物质，兼具21种养生奇效的深层温泉，依据原生坡地的土质特征，铺设5公里管道，历时两年，终得私汤入户。
叁｜三间会馆，艺术人生
V7九间堂打造近万平米艺术中心，汇聚名流雅士，以艺术会馆、私人美术馆、英式下午茶博物馆等在大格局、高纬度为圈层社交提供第三空间。
将多元艺术空间植入社区，不仅通州唯一，在北京也十分罕见。
肆｜四个院子，五层空间
V7九间堂全景院墅，拥有前庭、后院、侧园、下沉庭院四个院子，赠送面积189-400㎡，可谓大院奢侈；全成品精装庭院，富贵海棠、植被均已做好，入住即享；而院落内的景观喷泉，为园、院、厅三进式归家之路平添高贵风雅。
看别墅产品，地上三层，赠送地下二层、地下一层的下沉庭院、花园、阁楼及露台，得墅率超200—300%；类独栋设计，三重入户方式，客人、主人、保姆分开入户，互不打扰；大尺度客厅， 4.5米挑高，客、餐厅错层设计，独立成区；主次卧全部采用套房设计；地下一层天窗采光，地下二层近4米挑高，采光充分，空间充裕，功能灵活。
“通州国”一周年，需要回顾和纪念，我们再也回不到过去，但希望能抓住未来。
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