马云提出“新零售”，社区商业浴火重生！
在北京这种城市生活，应接不暇的变化会让你感到炫目。
从前两年开始的“互联网＋”到新媒体，再到智能化，每年的潮流如光速般切换。今年流行谈“新零售”，但“新零售”是个什么东西？具体模式怎么来呈现？到现在为止也没能给出一个标准答案。
无意中看到北京超市发连锁股份有限公司总裁李燕川的一句断言：社区商业才是中国新零售的未来！
由此引起了『地产营销人』的遐想，如果按照如此轨迹发展，这背后的商业地产该如何演变？价值该如何重估？
让我们看看社区商业的现状和可能的未来。
1、价格倒挂潜藏机会
记得很多年前，『地产营销人』面对楼盘的底商，进入营销定价阶段，基本都是按照住宅价格的翻倍来推演商业售价，有点简单粗暴。但那时的社区商业确为高价值资产，一般到项目尾期才拿来售卖。
但经历了几轮楼市发展之后，特别是近两年，住宅产品一路走高，快速猛涨，底商似乎变成了边缘角色，再也无法用过去的逻辑去测定价值。
根据2017年1—8月最新的成交数据显示，北京商品住宅的整体成交均价为44980元／㎡，同比去年的35476元／㎡，均价增长了27％。
再回看商业，今年整体成交均价为29930元/㎡，同比去年的27742元/㎡，均价仅增长了8％。
这样去对比，可能对商业有所不公。毕竟商业供应的地域差异较大，同时集中式商业和底商价格也有明显不同，但商业与住宅的价格倒挂现象却也是不争的事实。
『地产营销人』认为，优质的社区商业存在被低估的可能，从长远来看，该品类资产拥有较大的投资空间。
2、趋势助力价值回归
近一年来，随着商家线上推广成本的不断提高，以及流量性价比不再，互联网红利逐步消失，电商优势正在消减。
根据今年7月份商务部发布的《中国零售行业发展报告（2016/2017）》，从数据上看，中国的实体零售业出现了结构性回暖，便利店、社区购物中心等社区商业正在进入黄金发展期。
报告指出，在宏观经济增速不断放缓，企业利润下降的大环境下，门店越开越小俨然成为我国实体零售不可阻挡的发展趋势，便利店、精品超市、社区型购物中心等商业形态将成为零售企业寻求转型升级的重要方向。
单纯线上营销的时代已成过去，线上线下结合成为未来发展趋势。
人群聚集的社区成为众多互联网企业新的争夺地，线下布局的社区商业自然也就成了香饽饽。
而且，从去年开始，整个北京就开始严格治理“拆墙打洞”，让整个社区商业回到正规、合理的市场。由此释放出的一批社区商家需求正在进入市场，相信会给商业市场带来不小的刺激。
无论是互联网趋势的转变，还是政策的变相扶持，社区商业都将迎来新一轮上扬曲线。
3、资产配置调整思路
无论从哪个角度说，北京的住宅市场价格都已经到了较高位置。
纵然未来一线城市的住宅还有一定的增值空间，但像过去那种翻倍式的粗暴猛涨显然已不再可能，把住宅当做一种金融产品予以期待恐连央府也不会同意。
投资需要把鸡蛋放在不同篮子里，而社区商业也许就是每天“下蛋”的“金鸡”，追求持续不断且稳定的现金流，对于大多数人来说，才是需要重新思考的资产配置方案。
商铺作为不动产投资的重要产品门类，不仅可以自主经营多种灵活业态，也较易出租或转让，其使用价值与投资价值可完美筹划。
作为给社区和周边提供生活服务的商业，是一种刚性需求，抗风险能力较强，且社区底商不会因为房龄增长而明显折旧。
相反，随着社区人口的增加和区域成熟，优质商铺会积累更多资源优势，升值潜力逐渐放大，投资收益也会相应增加。
社区商业虽有潜力，但也得辨识和分拣，毕竟具有赚钱效应的还是少数。
『地产营销人』对于商业价值的看重，无非是几个要素的把握：地段、人流、成熟度。
首先，地段要好，交通便利是首要条件。良好的商业地段是产品价值得以展现的必要条件，相应其选择标准比住宅更加苛刻。
其次是要有人流量，人口聚集才有生意。人流量是商业成功与否的硬性要素，一个只有几百户家庭居住的社区，是无法带来稳定收益的。
而商业市场成熟度，考验的是区域功能。一个成熟的市场，各种业态都有的商业配套才能吸引周边更多人群来消费，商业价值随着消费额的增长得以显现。
2017年是商办元年，新的市场崛起，总是孕育新的机遇。只要调整思路，用心淘选，就能踏准节奏，顺势而为。
最近获悉，东南五环边上的林肯商街正在热销，作为长期光顾该商街的真实体验者，『地产营销人』看好该商业的未来价值。
第一，林肯商街拥有非常成熟的交通、环境配套。
投资商铺有“金角银边”的法则，“金角”即城市交通要道的交汇点。林肯商街靠近文化园西路与亦庄“小长安街”荣华路的交汇处，人流量由多个方向汇聚而成，同时还拥有较大的临街展示面。
而且林肯商街紧邻五环与地铁亦庄文化园站，人流量辐射更广，对于商业的推动力也更强。
第二，成熟稳定的人气与消费实力是林肯商街的制胜关键。
作为北京唯一的国家级经济技术开发区，亦庄拥有其它区域难以匹敌的政策、产业优势，聚集了大批世界级高精尖企业和高素质精英人才。
而深耕八载，位居亦庄核心的林肯商街，不仅背靠拥有数万业主的成熟社区，更坐拥亦庄数十万高端人群，形成了坚实的消费力支撑。
第三，林肯商街的商业氛围非常成熟。
作为入驻率超过90%的醇熟商圈，林肯商街已有星巴克、麦当劳、克丽缇娜等众多国际品牌签约进驻，休闲娱乐、时尚购物、餐饮服务、商务会客、教育医疗等丰富的业态共同激发了商街的活力。
无论是体量规模、业态规划还是商业运营，拥有浓厚商业氛围的林肯商街已经成为亦庄的商业地标，更是周边人群的消费首选。
因此在地产领域，我们不能轻易为任何一种物业形态的兴衰过早下定义，物极必反，潮起潮落，最终对人的考验其实是眼光和魄力。
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