房产纠纷问答｜委托他人代买回迁房法院判决合同无效
张先生在与好友王先生聊天时得知，王先生的亲戚家住北京西城，家里马上就要拆迁了。王先生称可通过将张先生变更为待拆房屋共有权人的方式使张先生取得购买回迁房产的资格，费用加购房定金需要70万元。张先生向王先生转款70万元后，因一直未能取得回迁房产，故将王先生诉至法院，要求王先生退还70万元。海淀法院经审理，判决支持了张先生的诉请。
案情简介
原告张先生诉称，其委托王先生代办购买房屋，支付代办费及购房款共计70万元，委托期限为两年，王先生承诺两年内将张先生变更为待拆拆房屋的共有产权人并取得回迁房产的所有权。现在已经超过两年，张先生并未取得购买房屋的资格，亦未取得回迁房产。此后，双方多次协商退还购房款事宜，但款项至今未退还，故张先生诉至法院，要求王先生退还70万元。
被告王先生辩称，双方之间确实存在委托关系，其已经帮助张先生取得购房指标，已经完成了受托义务。张先生未能取得回迁房屋是由于两方面原因：第一，目前还没有对房屋进行拆迁腾退；第二，因后期还要补交房款，是张先生没钱交了，才想要退房。现在已经通过共有产权人变更将指标给了张先生，没法退回全部的款项。当时已经告诉张先生了，想退的话只能退10万元。故不同意张先生的诉讼请求。
法院审理
法院经审理后认为，双方之间存在委托合同关系，委托事项为代办购买北京市回迁房产。因张先生不具有北京市购房资质，故双方通过王先生委托案外人将张先生变更为待拆房屋的共有权人，从而取得房屋拆迁时购买回迁房的购房指标。待可以办理过户后再将房屋过户到张先生名下。张先生在委托王先生购买北京市回迁房时，明知自己不具有北京市的购房资质，亦不具备购买回迁房的资格。双方约定的购买回迁房的方式属于串通损害国家、集体利益，合同本身存在非法目的。因此双方之间的委托合同关系应属无效。最终，法院认定双方之间的委托合同关系无效，判决王先生退还张先生70万元。宣判后，双方均未上诉，该案已于2020年生效。
法官释法
民事主体有权处分自身的民事权利、缔结合同。虽双方已就委托事项、各自权利义务达成了一致，且均是各方的真实意思表示，但约定事项是否具有法律效力，受到法律保护，还需要经过法律的评价。根据我国《民法典》关于民事法律行为效力的规定，民事主体之间缔结的合同或者合同条款，若存在违背公序良俗、恶意串通损害他人权益或者违反法律、行政法规强制性规定的应属无效。本案中，双方约定的委托事项既扰乱了房屋拆迁安置补偿的公共管理秩序，合同目的也存在规避北京市房屋限购政策、违反拆迁安置补偿政策的非法性。法院最终认定委托合同无效，并依据合同无效的处理原则，判令王先生退还张先生70万元。
法官在此提示，民事法律行为虽以尊重民事主体意思自治为原则，但民事主体缔结的合同若存在法律规定的无效事由，该合同将自始不发生法律效力。因合同取得财产的一方需返还相对方；若因合同无效产生损失，将根据合同双方的过错程度进行分担。因此，民事主体在缔结合同时，除根据合同目的对合同条款进行磋商外，还应注意审查合同条款是否存在法律规定的无效事由，避免因合同无效致使合同目的落空及需要承担损害赔偿责任。