港资也疯狂！耗资超420亿重仓内陆商业的逻辑
浪潮过后，谁将裸泳？
文 | 付庆荣
古语有之，“风水轮流转，明年到我家。”
犹记得去年内陆“过江龙”们在香港上演的一幕幕抢地大戏，不时穿插着“激进”这样的评价字眼。
时下，同样的剧情发生在港资们身上，地点则换成了内陆。
5月28日，恒隆力挫华润、九龙仓，经300轮竞价，以107.31亿拿下杭州百井坊地块，折合楼面价高达55285.39元/平米。
恒隆107.31亿拿下杭州百井坊地块（图片来源：住杭网）
来自“地王”的刺激，加上恒隆结束五年的内陆拿地空窗期，上述消息瞬间刷爆地产圈。
其实，回顾年初至今的内陆土地市场，不难发现此前“沉寂”的港资房企们活跃的身影，包括新鸿基、新世界、瑞安房地产等。
“抢地”之外，收购项目来增加内陆土储亦是港资房企常有动作，太古地产是其中代表之一。
若算上正挂牌出让的上海新天地综合体用地（瑞安房地产与另一香港开发商进入挂牌出让环节），据赢商网不完全统计，港资房企今年将耗资超420亿元重仓内陆。
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恒隆地王的乐与忧
据赢商网报道，恒隆此次拿下的杭州百井坊地块出让面积为44827平方米，地上可建体量为19.41万平方米，总起价49.1亿元，折合楼面起价高达25301元/平方米。
该地块性质为商业商务文化古迹城市道路兼容用地，要求持有者不得设置专业市场，商业体量不低于45%，不得分割转让。
此外，该地块所有建筑必须自持（按规定移交的除外），争取在年内开工，预计2020年建成。
规划显示，百井坊地块将建设高端商业综合体、周边特色步行街、写字楼配套和大型地下停车场。
杭州百井坊地块信息（图片来源：住杭网）
考虑到地块的稀缺性及恒隆首入杭州的作品，有业内人士预测，百井坊地块或将建成恒隆广场。
虽说赚足了“地王”噱头，但回归“利字当头”商业理性，不免为恒隆捏一把冷汗。按照业内人士粗略计算，未来百井坊地块月租金要在1000元/平米以上，才能盈亏平衡。
这相当于其隔壁邻居——嘉里中心（目前月均租金大约为400元/平米）的2.5倍。恒隆能否达到这一目标，且不下结论，但其要跨越的藩篱可想而知。
翻阅百井坊地块历史，不难发现，自2009年完成《杭州市百井坊巷地区有机更新城市设计》，其何时出让一直是市场关注点。
杭州市百井坊巷地区有机更新城市设计（图片来源：杭州市规划局）
总价高和操作难度大，无疑成为该地块搁浅近十年的背后两大原因。的确，虽说现在的房企抢地疯狂，可愿意一掷百亿砸向一宗商业地块的少之又少。
“操作难度大”则集中在地块的区位条件限制上。一方面周边竞争对手云集，包括杭州大厦、杭州百货大楼、银泰百货等；另一方面，由于道路设计问题，地块交通便利性不足。
“想要做旺必须通过商业定位和规划设计来导入大量的人流，但偏偏周边的道路对于人流导入性又很弱，天然的不足成为了项目潜伏的最大危机所在。”有人士曾如是评价。
虽有诸多难题，恒隆早在2014年已对百井坊地块进行过考察。酝酿三年有余，终收入囊中。想必，其对风险做出过预判，未来如何呈现则有待后续道来。
尽管外界说法不一，但于恒隆而言，这轮补仓也是情理之中的事，毕竟其上一次内陆拿地已是2013年2月。
截至2017年底房企内陆发展中或可发展投资物业建面（制图：赢商网）
据赢商网此前统计，截至2017年底，恒隆在内陆的发展中或可供将来发展的投资物业总建面为170万平方米，但这些都是已开发项目剩余待开发面积。
这也就意味着，过去五年，恒隆的城市布局未出现任何变化，而百井坊地块无疑为其开拓了新的商业战场。
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重仓内陆商业逻辑
显然，“恒隆现象”不是个例。回顾今年至今的土地市场，同样活跃的港资还有新鸿基、瑞安房地产。
早前5月10日，新鸿基地产发展有限公司公布，成功投得广州南沙庆胜枢纽区块地皮。按照此前已公布的消息，成交总价为2.635亿元，成交楼面价4121元/平米。
新鸿基摘获广州南沙庆胜枢纽区块地皮
该地块土地面积超过3.78万平方米，第一期发展建筑面积约6.67万平方米。新鸿基方面表示，该地块将打造为继广州天环广场、天汇广场等之后另一指标性项目。
值得注意的是，新鸿基上一次落子广州可追溯到2007年12月，即是今日的天汇广场。
至于瑞安房地产，目前其正与另一港企最后角逐上海新天地综合用地，起拍价高达135.8亿元，折合楼面价约44800元/平米。
据赢商网报道，昨日上海新天地综合体用地（黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块）正式挂牌出让。
公告显示，3幅地块均为商办用途，规划地上建筑面积24.3万平方米，地下商业建筑面积6万平方米，合计30.3万平方米，100%自持，地标建筑限高250米。
黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块
恒隆、瑞房之外，新世界发展和九龙仓集团此前也都明确表态今年将加大内陆投资市场。其中，前者明确指出，今年将花费200亿港元拓展内陆土地资源。
公开市场抢地外，“收购”则是今年上半年港企加大内陆布局的另一方式，太古地产是代表之一，毕竟截至去年底其在内陆的发展中或可供将来发展的投资物业总建面处于超低水平，仅为2.79万平米。
2月26日，太古地产以13.49亿元向上海前滩实业收购上海前绣实业有限公司50％股权。双方将在上海前滩合作开发一个零售项目，这将成为太古地产在上海继兴业太古汇后的第2个发展项目。
无论是抢地还是收购，港企在内陆的这一波重仓背后都有着自身的发展逻辑：
一、内陆仍然港企投资的“香馍馍”。戴德梁行最新发布的《大中华区资本市场快讯》，2017年，中国内陆商业地产投资再创新高，总金额达2730亿人民币，按年增长30%。
二、一二线城市成为重中之重。综观上述港资房企拿下的地块或项目，集中在上海、广州、杭州等1线或1.5线城市。
另一方面，新世界发展及九龙仓此前也明确表态，“不考虑三四线城市”。
三、拿下的地块或项目都带有商业性质，或是纯商业地。这一方面取决于港资们自带的强商业运营能力，另一方面则是内陆零售市场复苏带来了商场租金上扬的积极延期。
在最新的《致股东函》中，对于两地零售市场的看法，恒隆集团董事长陈启宗认为，短期内，香港和内陆的租金收入预期增长轻微。
“从2019年起，租金收入增长应会持续上扬，而租金溢利不久亦会跟随。”陈启宗表示。
如此看来，港资们在内陆的进军步伐还将继续，只不过，浪潮过后，谁在裸泳？
商业地产头条原创报道
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