牛奶厂二手房齐奔7万/㎡,会高位站岗吗?

就拿昨天来说吧,购房群里就有好几位朋友在问:“牛奶厂二手房,7万/㎡还能买吗?会不会高位站岗?”

那么,为什么牛奶厂板块会突然热起来?其实,这得从上个月的拍地说起。

11月16日,牛奶厂宅地拍出5.1万/平的楼面价,刷新记录。这不仅让周边开发商嗨了,更让业主膨胀了,转身就回家把房子挂到7万+的价格。

不过,这个价格真的值得吗?今天,房产君就围绕着这个问题,来简单聊一聊。

01
不少房源房价多轮疯涨

首先,我们来看看牛奶厂板块涨价的情况。

整个板块已经断货两年已久,目前只有二手小区,比如,龙湖首开天宸原著、华润天合、招商雍华府、家和天曜、金地天河公馆等。

从链接平台上看,虽然挂出的房源不多,但是,已经有不少住宅房源的挂牌价,超过7万/㎡。

其中,不少房源的报价,多轮疯涨。

| 龙湖首开天宸原著二手房

|金地天河公馆房源二手房

| 华润天合二手房

不得不说,这些房源的涨价,每一个都“触目惊心”。

或许有人会说,不能只看单个楼盘的报价,没有参考意义。那行,下面我们再来看看整个板块的报价情况。

下面是我整理的牛奶厂板块部分二手小区今年3-11月的报价。

楼盘 3月报价
(万/㎡)
11月报价
(万/㎡)
涨幅
龙湖首开天宸原著 7.56 10.03  32.67%
华润天合  5.2 7.26 39.62%
招商雍华府 5.17   9.67   87.04%
金地天河公馆 5.21 7.05 35.32%

看到了吗?短短8个月内,这几个楼盘的挂牌均价,均超30%的涨幅。其中涨幅最高的,不是龙湖首开天宸原著,是华润天合,高达87.04%。

02
牛奶厂板块凭什么越卖越贵?

看到这里,我们难免会有一个疑问:牛奶厂板块凭啥这么贵,它涨价的逻辑是怎么样的?

房产君认为,可以简单总结为以下几点:

其一、楼面价推高房价。

据房产君了解,2014年牛奶厂推出8宗地块,分别被华润、金地、龙湖、平安不动产刮分,当时楼面价不过1字头而已。

到了今年11月,合景泰富斩获天河奥体公园北侧AT1003036地块,折合楼面价高达5.1万/平!

短短6年,楼面价猛增将近5倍,你说,房价它能不涨吗?

其二、区位优势。

从地段上看,牛奶厂位于广州东进脉络上,紧临奥体核心,距离珠江新城约10公里,约20分钟的车程,距金融城也仅约5公里,区位有足够的诱惑力。

其三、规划利好。

分量足够的规划,往往能给一个板块带来可观的升值空间。

牛奶厂板块所在的天河智谷片区,是广深科技创新走廊重要科创与文创节点,集“产、学、研、商、居、文”于一体的新一代信息技术与文化创意价值创新园。

这也意味着,有产业的拉动,牛奶厂未来发展更有前景。

其四、天河稀缺的宜居板块,环境非常好。

牛奶厂定位为国际社区,是天河比较纯粹的全新居住板块,也是当前天河唯一的高品质生活板块!

|天河牛奶厂航拍

这里限高80米,没有高楼大厦,只有舒适的低密度洋房,容积率仅有2.1-3,住起来非常舒适。

这样的居住环境,自然也吸引了不少新贵人群。

所以,总的来说,地段好,环境好,地价贵,是该板块涨价的主要原因。

03
现在买入牛奶厂合适吗?

但是,毕竟牛奶厂还很“年轻”,房价更是直追天河的多数成熟板块,是否“泡沫”太多?现在“进场“还合适吗?

下面,房产君从自住和投资两个方面来分析:

如果是选择自住,那么请做好开车的心理准备。目前来看,牛奶厂的配套还未完全完善。

比如,没有比较成熟的商业;交通也不太行,附近虽开通了地铁4号线和21号线,但都需公交车接驳,如果你都是开车出行,那就当我没说过吧。

| 21号线大观南路地铁站

能扛的只有教育配套。近年来,牛奶厂已有不少名校进驻,例如,执信中学、体育东教育集团的灵秀小学、华阳教育集团的奥体东小学等。

| 灵秀小学

| 奥体东小学

| 在建的执信中学

不过,有一说一,牛奶厂板块的环境还是很好的,而且邻居素质高,所以,7万+的价格能不能买,还是得看大家的预算啦!

你要是有这个预算,也喜欢这里的环境,不在乎交通和配套不成熟,那买它也没问题。

如果是选择投资,则可以考虑以下几点:

第一、先从楼市后劲来看,牛奶厂板块的“成长性”还是值得期待的。

毕竟,隔壁地价都拍到5.1万/㎡了,新房还不得卖到10万?所以7万的二手房不算贵。

| 龙湖首开天宸原著开盘现场

此外,牛奶厂未来是天河的重点发展区域,有规划利好倾斜,配套将会逐渐完善。

第二、二手房源挂牌价,跟业主心情以及对市场判断有关,牛奶厂板块二手的疯涨,一定程度上是业主“炒高”。所以,对于一些跳涨比较夸张的房源,我觉得不值得去追,溢价太高。

第三、牛奶厂最早一批房源预计在2021年1月就满2年了,到时候,这里的二手房源会陆续涌现,买家的选择随之增加,可以再等等。

| 天河牛奶厂国际社区航拍图

第四、7万/㎡的房价,对牛奶厂来说是否高了,可以做一个横向比较。同样的价格,我们是不是可以选择天河公园、员村、珠江新城东等成熟板块呢?

网友看法

最后,我们再来听听网友们在群里讨论的结果:

赞同派:

@张梦Lindsay:我是奶厂业主,7万我不卖,因为邻居素质很高。

@Lucas:值得买,配套上来后,未来潜力巨大,有望上10万大关。

@黄晓旭:有执信中学呀,远期规划有19号线,然后对边还有吉山村旧改利好。

反对派:

@冬冬:自住吗?感觉那边生活还不是很方便。

@陈君:牛奶厂配套还没起来,那边除了学校,也没听说有啥其他配套。

@K:牛奶厂有一种孤岛气氛。

@琼:我觉得不值。价格太高,还有多少空间?税费也高,买其他新盘也许潜力更大。

@山间有雯子:基本都没过两年,5.3的税,何必呢?1月14日就有很多满两年了,再等等。

@湖:我也觉得不值,不像深圳,炒房客户一走,剩余一地鸡毛,这个大环境接盘,脱不了手,就是横盘的悲剧。

那么,你们认为现在买入牛奶厂合适吗?欢迎留言评论哦。

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