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《中华人民共和国土地管理法》修正案于2020年1月1日起正式施行，该法修改的重点，主要集中在土地征收、农村宅基地管理制度改革和集体经营性土地入市三大方面。国家发展改革委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。文件提出，全面推开农村集体经营性建设用地直接入市，出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。允许农民集体妥善处理产权和补偿关系后，依法收回农民自愿退出的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地使用权，按照国土空间规划确定的经营性用途入市。
启动新一轮农村宅基地制度改革试点，参与试点的13个城市，为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。
本文分析即将迎来的新形势，并探讨集体经营性建设用地入市对相关市场主体带来的机遇以及挑战，为推进城乡一体化发展深化改革献计献策。
新《土地管理法》“三块地”改革是修改重点。在宅基地改革方面，新《土地管理法》在原来“一户一宅”的基础上增加了户有所居的规定，同时，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。中国农业大学中国土地政策与法律研究中心主任朱道林表示，这有利于充分有效使用土地，为农民增加财产性收入。朱道林介绍：“城镇化发展过程当中，一些农村宅基地出现闲置。这样就涉及到农村宅基地如何退出和流转的问题，所谓退出就是如何让闲置的或者已经破旧的农村宅基地，如何恢复它的土地条件，或者复垦成耕地来腾退建设用地指标。”自然资源部法规司司长魏莉华强调，《土地管理法》规定，允许进城落户的农村村民退出宅基地，前提是依法自愿有偿。魏莉华表示：“因为农民变成市民真正实现城市化是一个漫长的过程，在整个过程中我们要有足够的耐心。如果农民不愿意退出宅基地，地方政府不能强迫其退出宅基地，必须是在自愿有偿的基础上。”在土地征收方面，全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆介绍，在修改当中将保护农民利益作为基本原则和重要目标。杨合庆表示：“在征地方面改革了征地程序，要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示，还要与被征地农民协商，必要时组织召开听证会，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续，所以这极大保护了农民利益。”土地管理法的修改，坚持土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，同时，也坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度。土地管理法的修改将原来所用的“基本农田”全部修改为“永久基本农田”。魏莉华指出，这个修改不是简单的文字修改，而是理念的重大转变。魏莉华介绍：“目前已经完成了2887个县级（行政区域）永久基本农田的划定工作，这次新修改的土地管理法明确规定永久基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途，要求永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。总之，保护耕地，保护永久基本农田，是我们土地管理法的核心和宗旨（之一）。”在永久基本农田这条红线不能随意变动的同时，《土地管理法》对集体经营性建设用地入市采取了更灵活的办法。新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍：删除了原来土地管理法的第43条——“任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定”，增加规定“农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让”。魏莉华认为，这是最大的亮点：“这是土地管理法一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。”杨合庆指出：“在集体经营性建设用地入市制度方面，改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题，能够为农民直接增加财产性的收入。”
在城市土地资源有限、农村土地闲置问题亟需解决，城乡经济需要进一步发展的情况下，以集体经营性建设用地入市为契机，广大农村运用集体土地与城市房地产经济、商服、工业等多种经济模式契合，对于促进城市扩大土地来源渠道与集体经营性建设用地入市带动农村经济发展具有重要意义，有利于实现双赢局面。
现阶段，集体土地被允许入市期许甚好，带来了不少的市场机遇，然而随之而来面临的挑战也比较多。建议针对集体经营性建设用地入市面临的核心问题，各级政府应解放思想，积极探索，在总结试点地区经验的基础上尽快出台相关政策，加强监管，为推动集体土地稳妥有序、规范入市打下基础，为“建立城乡统一的建设用地市场”的目标，促进乡村振兴战略实施和实现城乡融合发展做出重要贡献。
2020年5月29日，河南省首宗城区农村集体经营性建设用地入市摘牌仪式在马村区举行，位于马村区谷堆后村、庙前村村北的一块总面积169亩的土地以2751万元被焦作市浩瑞建材有限公司拍得。
今年以来，马村区强力推进农村集体经营性建设用地入市工作，逐街道、逐农村、逐地块精准排查建设用地数据，全面摸清底数;因地制宜加快实用性村庄规划编制，强化规划引领;研究制定集体经营性建设用地入市出让方案、入市决议等16个材料模板，加强规范指导;对全区集体建设用地按照工矿、商服、住宅、公服等4类用途进行分等定级，明确基准地价，高效有序推进全区农村集体建设用地入市工作。
马村区计划将60%的工业用地约2078亩，进行集体经营性土地入市准备，据估算可实现土地出让收入3.4亿元，能够为全区42个涉农行政村增加农村集体收入近3亿元。
