商品房销售合同常见纠纷及风险防范
作者：青春飞扬
一
房开逾期交房纠纷
（1）案情简介：戴丽、韦华于2013年6月30日以238407元总价购买万佳房开公司开发建设的一房屋，购房合同约定交房时间为2014年10月31日，交房条件为“商品房经验收合格”，戴丽、韦华于2015年6月15日收到万佳房开公司发出的《交房通知书》，戴丽、韦华认为万佳公司逾期交房，且虽于2015年6月15日发出《交房通知书》，但涉案房屋于2016年1月10日才消防验收合格，实际交房日期即逾期交房的时间应计算到2016年1月10日，2017年5月戴丽、韦华向法院起诉要求万佳房开公司向其支付逾期交房违约金13088.54元、租金损失2783.33元。
（2）万佳公司辩论观点：1.关于交房条件：合同明确约定交房条件为“商品房经验收合格”，并不是“经综合验收合格”或“经分期综合验收合格”，而根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”。据此，该条款中所约定的交房条件应当指项目经过“五方验收合格”，即建设、设计、施工、监理、勘察五个单位验收，而万佳公司房屋已于2015年5月29日经“五方”单位验收合格，因此，“五方验收合格”已达到合同约定的交房条件，因合同并未约定经综合验收合格，故不能按消防验收合格的时间计算逾期时间。2.关于逾期天数：根据合同约定“气象部门记录降雨量达中雨以上的、供水供电公司停水停电造成的停工等情形可据实延期交房”，万佳公司向法院提交了在合同履行过程中出现中雨55天、停水3天、停电4天、中高考5天、37℃以上高温10天、春节民工返乡影响40天，共计117天，应当扣除该117天。原告戴丽、韦华已于2015年6月15日收到交房通知书，因此，从合同约定的交房时间2014年10月31日开始计算至收到交房通知书的时间2015年6月15日，万佳公司逾期交房227天，扣除顺延的117天，实际逾期110天。3.关于违约责任的承担：根据合同约定“逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”，万佳公司逾期110天，逾期交房违约金最终应为2622元（已付房款238407元×0.0001×110）。4.租金损失不应支持：合同已明确约定了违约的计算方法，按合同约定计算违约金已能弥补原告损失，且原告并未提供租赁合同已经实际履行的证据。
（3）法院裁判观点：1.关于交房条件问题：法院认为根据《建设工程消防监督监督管理规定》第十四条，以消防验收合格日作为实际交房日，但该规定系行政管理规定，且涉案购房合同并未明确规定消防验收合格日作为交房日，本案系民事合同，除法律法规明确禁止外，交房应以当事人约定为准。根据涉案合同的约定，出卖人万佳房开公司并未约定合同中的其他交房条件，如“经综合验收合格”、“经分期综合验收合格”，而是约定了“经验收合格”，故涉案合同约定的交房条件实际系指商品房买卖中通常所讲的经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位和勘察单位五方验收合格，并不包括消防验收合格在内。2.关于逾期可顺延的情形：因中雨、停水、停电情形合同已明确约定，故支持中雨顺延55天、停水顺延11天、停电顺延4天，因中高考、高温情形合同并未约定可顺延，对于春节民工返乡，既不属于合同约定，且也是中华民俗传统，在订立合同时出卖人应当预见，故最终可顺延的天数共70天。3.关于交房时间：买受人于2015年6月15日收到交房通知书，因交房通知书有15天收房期限，故交房时间应视为交房期限届满的最后一日即2015年6月30日。4.关于租金损失：戴丽、韦华并没有提供租赁合同、租金、水电费支付凭证等证据证明存在租赁事实，也无证据证明因万佳公司逾期交房造成的损失超过了合同约定的违约金，故租金损失不予支持。5.关于违约责任的承担：从合同约定的交房之日2014年10月31日计算至2015年6月30日，逾期242天，扣除可顺延的70天，实际逾期172天，万佳公司应当向戴丽、韦华支付逾期交房违约金4100元（已付房款238407元×0.0001×172）。
（4）风险防范及经验分享
1.在交房时间方面：房开销售部应当与项目部紧密对接交房时间，根据工程进度合理约定交房时间，避免逾期交房造成公司损失；
2.在交房条件方面：如开发商选择“五方验收合格”交房的，为避免产生争议，合同应当明确约定房屋经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位验收合格即可交房；
3.在逾期交房可顺延的情形方面：即便房开销售部与项目部对接，合理约定了交房时间，但施工过程中，也可能会出现一些客观情形导致逾期交房，因此，从维护开发商权益的角度，购房合同应当将中雨、停水、停电、高温、中高考、政府举办的大型活动，如马拉松运动、自行车比赛等以及台风等不可抗力的天气因素，可能会导致延期的情形都约定的合同内，在前述案例中因春节返乡属于可预见的情形，法院不予支持也属合理；
4.关于交房期限：从以上案例可以看到，法院并未按购房者收到交房通知书之日为交房日，而是以开发商交房通知书规定的最后一日作为交房日。在前述案例中，万佳公司约定的交房期限为15天，笔者认为该交房期限过长，为减轻逾期交房的违约后果，建议约定在8至10天。另外，为避免购房者否认已收到交房通知书，建议购房合同约定“买受人未收到交房通知书的，以合同约定的最后交付期限为交付时间，以房屋所在地为交付地点”，对于该类购房者，诉讼中，以买受人明知交付时间及房屋所在地为抗辩理由；
5.关于逾期交房违约责任的承担：在前述案例中，法院并未支持购房者租金损失的诉讼请求，诉讼中，如买受人没有实际履行租赁合同的证据，应当以此进行抗辩，且应当让购房者提供合同约定的违约金不足以弥补其损失的证据，该举证责任在原告。另外，购房合同应当明确约定逾期交房承担违约金的赔付方式。
二
购房者逾期付款纠纷
购房者逾期付款，无外乎就是房开公司起诉解除合同、要求支付违约金以及违约金支付多少的问题，笔者将从以下两个案例进行分享。
（一）案例一：万佳房开公司诉兰蓝蓝商品房销售合同纠纷案
1.基本案情：兰蓝蓝于2017年10月21日与万佳房开公司签订购房合同，约定以1204468元购买万佳公司一房屋，合同约定首付款602468元分三期支付，分别于2017年10月21日支付144536元、2018年10月18日支付228966元、2019年2月28日支付228966元，余款602000元向银行申请按揭贷款支付，因兰蓝蓝未按合同约定向万佳公司支付第二期购房首付款，万佳公司分别于2018年9月20日、10月22日、10月26日向兰蓝蓝送达催款函并委托律师事务所发出律师函，兰蓝蓝均未履行付款义务，万佳公司向法院起诉兰蓝蓝，诉请解除购房合同、按合同约定按房屋总价的20%支付违约金240893.60元。
2.法院裁判观点及判决结果：法院认为兰蓝蓝逾期支付购房款，经万佳公司多次催款后仍未支付，已构成根本性违约，支持万佳公司解除合同的诉讼请求；关于违约金方面，法院认为万佳公司诉请的违约金过高于造成的损失，根据公平原则及诚实信用原则，酌情支持违约金10万元。
（二）案例二：万佳公司诉马小帅商品房销售合同纠纷案
1.基本案情：马小帅于2018年5月5日与万佳房开公司签订购房合同，约定以956364元购买万佳公司一房屋，合同约定首付款478346元分三期支付，分别于2018年5月5日支付160346元、2018年10月26日支付159000元、2019年10月25日支付159000元，余款478000元向银行申请按揭贷款支付，因马小帅未按合同约定向万佳公司支付第二期购房首付款，万佳公司分别于2018年9月18日、10月26日、11月5日向马小帅送达催款函并委托律师事务所发出律师函，马小帅均未履行付款义务，万佳公司向法院起诉马小帅，诉请解除购房合同、按合同约定按房屋总价的20%支付违约金191269.20元。
2.一审法院裁判观点及判决结果：因马小帅逾期支付购房款，经万佳公司多次催收均未支付，已构成根本违约，对于解除合同法院予以支持；关于违约金方面，一审法院认为万佳公司诉请的违约金过高，遂依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第十七条的规定，按照马小帅未付房款总额796000元为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮100%计算，从应付未付之日即2018年10月26日起计算至法院判决确定的履行期限届满之日止。
一审判决后，万佳公司不服提起上诉，主要理由为：1.一审适用法律错误，适用《商品房买卖合同司法解释》第十七条的前提是购房合同没有约定违约金数额或损失赔偿额的计算方法，本案中双方签订的购房合同已经明确约定“买受人逾期付款的，逾期超过15日，出卖人选择解除合同的，买受人按房屋总价的20%向出卖人支付违约金”，在购房合同对违约责任的承担方式有明确约定的情况下，不应适用《商品房买卖合同司法解释》第十七条；2.一审判决的违约金过低，未兼顾双方利益，且未综合考虑合同双方履约情况，被告马小帅在合同履约过程中已经严重丧失诚实信用原则。万佳公司第三次发函催收后，马小帅曾向万佳公司提出希望支付第二期购房首付款，继续履行合同，万佳公司销售部向公司领导书面请示审批后，马小帅又不履行承诺，未按承诺支付第二期购房首付款，经销售人员多次催促后，马小帅仍不予支付，据此，马小帅已严重失信于万佳公司，一审在判决时并未考虑这一点。
3.二审法院裁判观点及判决结果：二审法院认为一审适用《商品房买卖合同司法解释》第十七条作出裁决适用法院错误，根据公平原则及诚实信用原则，判决马小帅支付万佳公司违约金10万元。
（三）案件分析及经验分享
1.对于该类购房合同逾期付款纠纷案，主要争议焦点在于违约金应当支付多少，违约金过高还是过低。从上述两个案例来看，法院在判决违约金时，均会兼顾合同双方履约情况，根据公平原则及诚实信用原则作出裁决，如开发商起诉的违约金过高，法院一般不予支持，上述两个案件法院支付10万元违约金，笔者认为均在可接受的范围；
2.在诉讼前，发现购房者逾期付款后，房开公司应当立即采取措施发函催收，限定买受人在合理的期限内履行付款义务，做好诉前证据的固定，在前述两个案例中，万佳公司均在买受人付款到期日之前提前就催收，到期未付之后又再次催收，最后提起诉讼，做好了证据的固定；
3.应当收集买受人严重失信的相关证据，如前述案例二马小帅案，为证明马小帅严重失信，万佳公司向法院提交了销售部向公司提交的“关于马小帅继续履行合同的请示”以及销售人员通过微信方式催促马小帅按承诺支付第二期购房款的微信聊天记录，相信该类证据法官在裁判时应当会予以考虑，万佳公司的上诉成功也说明了这一点；
4.房企法务应当认真研读相关法律法规及类似裁判案例，发现法院适用法律错误，应当提起上诉主张权益，如马小帅案便是适用法律错误，上诉成功的典型案例；
5.在办理该类案件中，如购房合同中的交房时间约定在买受人应付款日之前，还应当了解房企销售部是否按照合同约定的时间通知交房，如开发商未在约定时间交房，买受人可能会以其享有先履行抗辩权进行抗辩，开发商未交房其有权不付款，届时，开发商可能会承担败诉风险，房企法务应当特别注意这一点。针对这一点，笔者建议房企法务在起草购房合同时，应当将买受人未付清全额购房款（含按揭贷款）的，出卖人有权相应迟延交房约定在可顺延交房的情形中。
三
开发商赠送房屋面积纠纷
（1）基本案情：2016年年底，蔡伟看到万佳公司房屋宣传资料上载明“万佳独栋江景别墅，赠送289—388㎡花园，地下会所219—360㎡全赠送”。2017年1月26日，蔡伟与万佳公司销售置业顾问何小明签订《房屋认购书》，约定蔡伟自愿认购万佳公司开发建设的××别墅，建筑面积为423.76㎡，优惠后单价7000元/平方米，总价为2966320元，《房屋认购书》右下角何小明手写“预估地下室360㎡，花园300㎡”，万佳公司未盖章，仅蔡伟签字。2017年3月7日蔡伟与万佳房开公司签订正式《商品房买卖合同》，约定蔡伟以总价2966320元购买万佳公司开发建设的××别墅，同日蔡伟在万佳公司出具的一份《别墅地下室使用权转让协议》签署部分乙方处签名按手印，甲方万佳公司未盖章，协议内容为“甲方（万佳公司）将乙方（蔡伟）购买的××别墅地下室转让给乙方，乙方购买地下室使用权的费用已包含在××别墅购房款中”。因地下室使用权转让问题，双方多次协商未达成一致意见，2018年6月蔡伟以“万佳公司的房屋宣传资料已构成要约，是购房合同的一部分，《房屋认购书》及《地下室使用权转让协议》已经生效，也应当视为合同的约定，现万佳公司以需预留消防通道105㎡为由，拒不交付105㎡地下室使用权面积已经构成违约”为由，向法院起诉万佳公司，要求万佳公司补偿蔡伟105㎡使用面积地下室对面面积的停车位。
（2）万佳公司辩论观点：1.原告诉请补偿其105㎡地下室使用面积对应停车位，该请求属于购房合同之外的内容原告无权主张。原被告之间从未对105㎡地下室达成任何协议，双方所签订的购房合同仅仅是对地上面积的约定，即原告支付2966320元购买被告开发建设的××号房地上四层，建筑面积423.76㎡，购房合同没有任何关于地下室的约定，原告主张105㎡地下室面积没有依据；2.涉案销售广告为要约邀请，不属于要约，不构成合同内容，双方权利义务应以购房合同为准。涉案销售广告没有明确的销售价格，也并未对赠送面积的定义、赠送方法、赠送条件进行具体的描述和明确。该广告内容仅是针对不特定的广大消费者发出的一份要约邀请，具体是否赠送，如何赠送仍需双方进一步洽谈。且本案购房合同补充协议约定“凡签约之前，买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、宣传资料等）所表达和提供的信息均不作为确定双方权利义务的依据”；3.关于《地下室使用权转让协议》和《房屋认购书》效力问题。《别墅地下室使用权转让协议》仅有原告蔡伟签名，并无万佳公司盖章，协议已明确约定“双方签字盖章之日起生效”，因此，该协议未生效。《房屋认购协议》上，置业顾问何小明手写部分文字均没写“赠送”二字，也无赠送的意思，且认购书并不是一份商品房买卖合同，在双方签订正式的购房合同后，该认购书已即时终止、丧失约束力。因此，双方权利义务应当以最终签订的购房合同为准。
（3）法院裁判观点：关于本案中销售广告性质问题，法院采纳万佳公司辩论观点，认为不属于要约，仅为要约邀请；关于《地下室使用权转让协议》和《房屋认购书》，法院认为没有被告万佳公司的盖章确认，双方签订的购房合同中并没有关于赠送地下室的任何约定。因此，原告要求被告补偿105㎡使用面积地下室对应面积的停车位没有依据，不予支持，判决驳回原告诉讼请求。
（4）风险防范及经验分享
1.对外销售广告、宣传资料不得采用确定、具体的表述，谨慎使用“赠送”二字，建议在广告明显位置用加黑加粗字体写明：本销售广告仅为要约邀请，并不视为商品房买卖合同的内容或交房标准和条件，最终以商品房买卖合同的约定为准，开发商保留最终解释权、具体详情请到××售楼部详细咨询等提示语。另外，购房合同中应当载明凡签约之前，买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、宣传资料等）所表达和提供的信息均不作为确定双方权利义务的依据；
2.公司销售人员在与客户商谈合同过程中，未经公司领导批准，一律不得对客户随意承诺，不得在任何书面文件上签字；
3.购房合同不得约定赠送花园、车位等内容；
4.对于该类商品房销售广告引发的赠送面积纠纷，房企法务在应诉时应当着重研究销售广告的内容,分析广告内容是否符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条所规定的构成要约的条件以及购房合同之外的赠送协议是否生效。
四
房屋质量纠纷
（1）基本案情：刘小梅、刘启宏于2013年7月18日与万佳房开公司签订《商品房买卖合同》，约定其二人以302710元购买万佳公司开发建设的世纪花园××号房，2018年2月其二人以房屋地板漏水、墙面漏水等质量问题为由向法院起诉万佳公司，要求解除购房合同，万佳公司退回其已支付的购房款，并向法院提交了房屋现场图片。
（2）法院裁判结果：法院经审理认为，原告提供的房屋照片不足以证明房屋存在质量问题“严重影响正常居住使用”，房屋存在的质量瑕疵不构成解除合同的条件，因此，驳回原告的诉讼请求。
（3）案件评析及经验分享
1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”。据此，购房者请求解除合同的前提是“房屋质量问题严重影响正常居住使用”，本案中，原告并未申请房屋鉴定，因无明确的证据，法院判决驳回原告诉请，房企法务在应诉该类案件中可从原告证据不足着手，另也应当内部对接工程部，评估房屋是否有“严重质量问题”，是否经得起鉴定机构的鉴定。
2.在该类购房者诉房开公司房屋质量问题解除合同的纠纷中，何为“严重影响正常居住使用”，一般应当从“功能缺失”与“安全隐患”两方面界定，即“房屋不具备必要的功能，或存在可能危及买受人人身、财产安全的质量缺陷，无法整改的”，法官一般依据鉴定机构出具的房屋检测报告作出判断，如购房者仅提供房屋现场图片作为证据一般不会被采纳。另如房屋仅存在漏水等质量瑕疵，一般不构成足以解除合同的条件，因购房合同约定了保修条款，法律也赋予购房者在房屋存在质量瑕疵时有权主张维修，当购房者向房开公司反映房屋存在质量问题时，房开公司应当积极响应，并作出相应处理，留存证据，否则，客户如自行维修的，房开公司将会承担维修费用。
*说明：1.本文涉及的人物及公司名称均为化名，如有雷同纯属巧合；2.未经笔者同意，不得将文中辩论观点作为诉讼或任何其他用途。