手把手教你如何卖房，一篇搞懂英国卖房流程
卖房可是一项艰巨的任务，对一般人来说，没有许多相关经验，面对一大堆繁琐的流程和复杂的文件，处理起来可能也会比较吃力。因此在合适的时间，找到合适的对象，得到恰当的建议就显得至关重要。
如果卖方能清楚了解自己的权利和义务、明确自身处境和碰到的问题，就可以减少压力的同时，加快卖房的速度和进展。
在英国卖房流程是怎样的呢？又有什么应该要注意的问题？
1. 搞清楚你需要付的钱
别以为卖房就是乖乖等收钱了，前期也有一大堆费用是需要考虑的。
而更重要的，就是先了解你的贷款还有多少没付，可以咨询你的贷款经纪人，或者是借贷方了解详情，同时也需要告知借贷人你有准备出售房子的计划。
除此之外，在卖房过程中，你可以还需要支付其他一些费用：
- 任何该房产相关的未付款项
- 房屋中介费Estate agent fees
- 能效证书费 EPC fees
- 律师费Legal fees
- 土地注册费Land registry fees
- 资本利得税 Capital gains tax
- 搬迁费
- 房屋维修费
2. 准备卖房所需文件
在卖房过程中，房产中介和法定代表人可能会需要你提供一系列文件和相关信息。有一些文件在你买房的时候就会拿到的，如果买房的时候有好好保管，对后面卖房来说也是省时省力，方便不少的。
在卖房中，可能需要的文件有：
- 土地注册局所有权文件
- 由合资质工程师出具的可燃气安全报告
- 电气装验报告
- 窗户FENSA 或CERTAS证书
- 若有改建，须提供建筑规划许可
- 规范建筑完工证书
- 加建或改建建筑商保证书（若有）
- 土地下陷担保书 subsidence guarantees/warranties
- 潮湿保证书damp guarantees/warranties
- 界墙协议书（若有）party wall agreements
- 若是受保护建筑，需提供室内装修及外部施工许可
- 若房产在自然保护区，需提供工程许可
*Leasehold租赁房产
如果你的房产并不是freehold永久产权，则需要提供给买家更多的信息，可能包括：
- 剩余租约时间。若租赁权剩下期限少于80年，卖房前可能需要延长租赁期
- 租赁权信息副本
- 租赁相关文件，包括地租、物业费等。
- 与物业费相关文件，包括账户副本、产权证书、建筑保险、近期与管理方的信件等。
- 房产是否有进行过重大工程改造
- 防火及其他隐患评估报告
3. 评估你的房产价值
房产估价可以自己做功课，或者参考当地房产中介的建议，但是最终的决定权还是在卖家手上。即便做了房产估值，最终的成交价格也可能会上下浮动，也是会取决于买家愿意支付的价格，以及市场各种因素影响。
想要一个大致的概念，可以简单地在当地房地产网站上，或在中介门店查看该地区类似房产的要价和售价，也可以住在HM土地注册局 找到房产买卖价格信息。
下一步，你可以找三个不同的房产中介对你的房产估价，并让他们提供估价的依据，例如他们曾以相似价格出售过类似房产等，可以让你更了解自己房产的价值。
通常而已，买家都会尝试讨价还价，因此可以把出售价格设为比你的预期高5%至10%的数值。
* 出售出租的物业
出售正在出租的物业相对而言会更为复杂，因为需要考虑更多包括税收、租户权利方面的因素。更多资讯可查看政府网站。
4. 选择合适的房产中介
房产中介可以在他们的网站和资源渠道中刊登你的房产出售信息，代表你与买方协商沟通。有些人可能会选择对自己房产估值较高的房产中介，然而估价并不一定等于售价，中介估价后也可能会建议你降价出售，选择合适的房产中介时，可考虑以下因素：
1）费用部分。有些中介会收取房产售价百分比，有些则可能收取固定费用。房产的售后过程也需要支付额外费用吗？有其他罚款吗？在选择中介时，你需要明确所有可能产生的费用内容，也可以跟希望合作的房产中介协商沟通价格的问题。
2）看房操作。你是希望自己带人看房，还是可以把钥匙交给中介呢？如果是房主自己带人看房，部分中介可能可以收取较低费用。
3）独家代理还是寻找多家中介？如果你授予某一房产中介独家销售权，那么即使你自己找到买家，也可能要给中介付款。能代理销售的中介越多，能吸引的潜在买家也就越多，但可能也会支付更高的费用，因此也需要综合考量权衡。
你也可以查看中介的网上口碑、评分，或者使用线上对比工具等综合评估，选择适合自己的，可信赖的房产中介。
5. 寻找房产转让法律代表人
房产转让法律代表人Conveyancer是负责房产所有权从卖方转让给买方的法律部分工作，理想状态下应是在自己房产投放市场前不久，或刚放上市场的时候就可以尽快选定房产转让法律代表人。执业房产律师、持资格证的法律代表人和特许法律顾问，都可以作为房产转让的法律代表人。
建议卖方可以咨询数家法律代表人的报价，再从中选择适合的一家。
选择时，可考虑的因素有：
1）价格。是否有任何隐藏的附加项目？如果没有成交，是否还需要收费？
2）口碑。是否有网上评价可参考？如果你的房产情况较为复杂，他们是否有相关经验？
3）服务。是否有对口专门负责人？他们会多久与客户联系一次？通过电话、邮件，还是什么方式沟通？是否具备你所在房产地区的转让经验？
如果你为想出售的房产申请了贷款，请告知你的法律代表人。因为贷款是跟着房子走的，需要还款的是该房产的所有者，所以新买家很有可能要求卖方付清贷款后才出售。
6. 把房子收拾好，准备随时让人来看房
不管是你还是你的房产中介负责带人看房，一栋整洁、干净又好好布置的房子总是能更容易吸引到买家的心，可以要价更高，也可能更快卖出去。
潜在买家可能也会要求查看花园、车库和阁楼，所以把房子的每个角落都清理干净也是很重要的，同时要确保你的房产中介有这几个地方的钥匙。
你也可以让房产中介询问买家看房后的感想，以便之后可以改进和调整。
7. 选择合适的买家
房产中介有责任告诉卖家所有对房子感兴趣的买家报价，即使那是比开出的售价低，或者卖家已经接受一个报价。卖家也不需要急着答应一个报价，可以用点时间好好考虑下面几点：
1）价格。附近类似的房屋出售价格是多少？这个价格跟你预期符合吗？
2）买家是现金还是贷款买房。贷款买房所需的时间会更长，买家是否已经有想好借贷方？
3）买家是否处于某一房产购买链上。在房产购买链中，一套房产的卖家可能也是另一套房产的买家。购买链始于初次购买房产，或不需卖房以买房的买家，结束于不需要再买房的卖家。购买链上任何一个人的资金状况，任何发生延迟的资金转账，都可能影响到其他人，导致付款延迟。这也是卖家选择买家时可以考虑的因素之一。
4）买家是否愿意先付定金。如果买家可以先付定金，对卖家而言也会更有保障。
*如果你是通过政府Help to Buy: Equity Loan计划购买房产，可能在卖房时会受到额外条件制约，详情可阅读官方手册
8. 协商合同
寻找到合适买家后，双方则需要协商撰写一份具备法律效力的合同。主要需要达成共识的有：
1）交房日期。卖方需要把房产交给买方那个的日子，通常是双方交换合约后的7至28天，但具体日期也可以双方协商决定。
2）附着物件及家具。附着物件包括供暖设备、入墙衣柜、插座、浴缸、下水管道等，家具包括床、地毯、窗帘、冰箱、洗衣机等。买卖双方需要商议有哪些东西需要留下，是免费还是会收取一定费用，可以清楚地写在合同里。
3）房产评估报告。报告中如果发现房产有问题，是需要买家还是卖家支付额外金额，这部分也是需要协商的。
9. 交换合同
到交换合同的一瞬间，卖家的房产才算是正式卖出转手。
如果在交换合同后买家反悔，那他将无法拿回订金。如果卖家反悔，买家的订金将被归还，同时卖家可能需要支付赔偿金。
10. 搬家
卖家需在合同上指定日期前将不必要的家具及物件搬离房产。有需要的话也可以聘请专业的搬家公司帮忙处理，在选择搬家公司时，可考虑以下几点：
1）他们会购买保险吗？你的家具会在保险范围内吗？
2）他们有网上评价吗？有争议的时候会如何处理？
3）他们是英国搬家协会成员吗？
如果你有很难搬运的物品，可以邀请搬家公司现场考察过后，再给你提供合适的报价。
11. 完成
恭喜你走到最后一步！房产更换所有权、卖方收到资金，同时交出钥匙，便意味着整个卖房流程的结束（Completion）。
卖方需要移走所有未在合同上标注的物件，包括家具、个人物品以及垃圾等。记录电表、水表上的数字，通知能源公司关掉在你名下的账户。
在Completion当日，买方资金将转从他们法律代表人名下，转到卖方法律代表人名下，卖方法律代表人将在付清贷款、印花税（若有）、未还款项（若有）、房产中介费、服务费等费用后，将剩余款项及费用明细清单发给卖方。通常建议卖方当天即可检查金额情况，有问题也可以随时向法律代表人反馈。