因坚持上调物业费，郑州这个小区开发商成被告！法院：涨价行为无效

河南商报记者 韩忠林

为把物业费从每平方米每月1.5元上涨到1.98元。郑州高速·奥兰花园小区（简称奥兰花园）物业称经过了业主们的同意。

可是物业公司向业主们公示的同意率，与向政府部门提供的同意率却不一样。这让业主们起了疑心，而物业却坚持涨价。

2019年1月，河南商报关注了奥兰花园物业费上涨一事。近日此时有了新进展，法院确认该小区物业提高收费标准的行为无效。

奥兰花园

小区物业费要涨， 业主质疑物业提供的同意率

2019年1月，河南商报记者陪你去办事儿曾关注了郑东新区奥兰花园物业费上涨一事。

彼时，业主们向河南商报记者反映，从2019年1月开始，小区的物业费要从原来的每平方米每月1.5元上涨到1.98元。

小区物业绿城物业服务集团有限公司河南分公司（简称绿城物业）相关负责人表示，绿城物业接手奥兰花园时，拿到的物业费是每平方米每月2.5元，头3年开发商补贴了1元，才按照1.5元进行收费。之后虽然补贴没了，但物业仍按1.5元进行收费。因为经营、人力成本上涨，所以想要涨价。

为配合涨价，物业从2018年7月开始上门征求意见，并在当年12月公示了结果，有87.4%的业主“同意或同意大多数”。

奥兰花园

小区共有3109户，2718户同意涨物业费，这样的投票结果引发业主们质疑。

有的业主说投票并非自己所签，有的业主说物业只让签名，不让勾选项。他们觉得，物业既当裁判又当运动员的投票，难以使人信服。

针对奥兰花园小区物业费上涨一事，郑州市房管局直属分局曾在2018年约谈小区物业。当时，该局工作人员表示，绿城物业在同意率上涉嫌造假，责令其整改并暂停上涨物业费。

有意思的是，物业向房管部门和物价部门提供的投票结果显示同意率均为50.94%。

为何向职能部门提供的数据与向业主们公示的数据不同呢？物业表示，87.4%的同意率公示后，物业综合政府、业主、律师的意见，对投票进行了重新梳理。有的之前不是业主本人签的，又通过电话等方式了解业主的观点。但当时的结果仍有840多户业主未表达意见。

因坚持上调物业费，开发商被业主告上法庭

“尽管媒体多次关注，职能部门要求暂停涨价，可绿城物业置若罔闻。”12月30日，奥兰花园小区业主刘鑫（化名）告诉河南商报记者，从单方面涨价以后，小区物业费一直都是按照每平方米每月1.98元收取的，很多业主觉得不合理，就拒绝缴纳。

“程序就不合理，凭什么要涨价？”刘鑫说，按照1.98元的价格，物业经常挨家挨户上门催要物业费，让很多业主十分反感。

“有一些业主交了，但这并不代表1.98元的价格是合理的。”刘鑫认为，物业称处于亏损状态，如果觉得顾不住本，可以离开小区，但不能单方面涨价。

业主们不同意，并在2019年10月组织了联名签署，他们统计的结果是超过60%不同意涨价。“小区里边有效户数是2500多户，将近1500户不同意。”

可是这并没有改变物业涨价的决心。在此之后，小区物业费仍然是按照每平方米每月1.98元收取。

“交涉很多次，业主们实在没办法了，只能走法律途径。”奥兰花园小区业主代表马晓凤向河南商报记着介绍，2020年5月，200多名业主将物业告上法庭，要求停止涨价。

“法院多次组织调解，物业坚决不同意停止涨价。”马晓凤表示，今年9月，郑州市管城回族区人民法院正式对此事进行立案。

法院一审确认，绿城物业上调奥兰花园物业费行为无效

“12月22日，我们拿到了法院的判决书，我们胜诉了。”马晓凤表示，郑州市管城回族区人民法院一审确认绿城物业上涨高速·奥兰花园小区物业费的行为无效。

一审法院认为，《河南省物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务收费应当保持相对稳定，确需调整的，物业服务企业应当与业主协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意（双过半）。该案的关键在于绿城物业上调收费是否满足双过半的法定条件。

绿城物业在物业费调价过程中存在缺少社区指导和业主代表监督，征询结果统计和公示存在瑕疵等问题。

业主对物业费调价是否经过双过半提出质疑后，绿城物业没有采取必要、及时、适当的措施消除业主的合理疑问，导致与业主之间的矛盾加深，引发纠纷，应予重视。

不过法院也表示，业主否认签名为本人所签和无委托人签字代签，但是否为绿城物业恶意冒签仍缺乏证据证明，所以不能因为未达到双过半即认为绿城物业存在恶意造假。

“下一步我们计划成立业主委员会，然后通过招标的形式选取新物业。”奥兰花园业主代表马晓凤表示，如果绿城物业服务改善，能够提供高性价比的服务方案，业主们同样欢迎其参与竞标。

马晓凤说，业主们的想法很简单，并不是说不让涨价，只是程序要合法，同时能够提供合理的涨价依旧。“至少得公开收支明细，不能停留在口头上的赔钱吧。”

针对此事，12月30日，河南商报记者采访了绿城物业。工作人员在向领导汇报后表示，以判决书为准即可。而针对物业方面是否会再次上诉，该工作人员表示暂时还不确定。

奥兰花园小区物业费，在周边处于什么水平 

地处郑东新区的奥兰花园小区，物业费与周边小区相比，处于什么样的水平呢？河南商报记者进行了走访。

与奥兰花园一路之隔的正商东方港湾，物业费为每平方米每月1.6元。

“我感觉我们小区物业服务还算比较好，性价比比较高。”正商东方港湾小区居民刘先生告诉河南商报记者，一般情况下去找物业帮忙，都会很快得到解决。

同样位于奥兰花园周边的东瑞园物业费每平方米每月1.2元左右。海马公园一期物业费为每平方米每月1.5元。旭日龙园小区物业费同样为每平方米每月1.5元。

“物业费大都是交房时候确定的，没有变过。”奥兰花园周边一小区物业负责人告诉河南商报记者，根据周边发展情况，成本不断上涨，目前每平方米每月1.5元左右的价格，的确不好维持。

“我们也曾想过要涨价，但不好推行，很难取得业主们同意。”该负责人表示，想要维持下去，只能想办法控制成本，长此下去，必然会影响服务质量。

“我们现在就是在赔本赚吆喝。”该负责人称，因为公司从事的不仅是物业服务，还包含房产开发，在郑州有不少项目。即便物业领域小幅亏损，也可以通过好的服务，赢得口碑，助力房产销售。

实际上，河南商报记者走访发现，奥兰花园周边近些年交房的小区，物业费有的已经进入“2”时代。例如海马公园二期物业费每平方米每月2.6元。东方鼎盛御府物业费每平方米每月2.2元。

（编辑 吉倩倩 首席编辑 华丽娟）