是“可以”还是“应当”，关于合同法第二百二十七条的理解

作者：张仁维律师/北京大成(昆明)律师事务所 律师实务

发表时间： 2019-01-25 09:24:49

【摘要】《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”就此问题，有观点认为承租人延期支付租金，出租人可以不经催告而直接行使合同解除权，因为法条表述用的是“可以”，而非“应当”；但也有观点认为，承租人延期支付租金出租人必须先行催告，在承租人逾期不支付租金的情况下才能行使合同解除权，虽然法条表述用的是“可以”，但根据租赁合同的特点应理解为“应当”。

 一、一个案例引发的思考

2007年6月9日，甲公司作为承租方与出租方李某签订了《房屋租赁合同》，约定出租方李某将其所有的房屋出租给甲公司作为超市使用，租期自2007年8月15日起至2017年8月14日止，租金于每年的8月14日前支付，如甲公司未按期支付租金的，李某有权解除合同。在实际履行中，多年来均系出租方李某在租金到期日上门向甲公司收取租金，甲公司均按时支付。

但是在履行2015年8月至2016年8月这一期间租赁合同的过程中，出租方李某并未像往年一样如期到甲公司处收取租金（真实原因是该地段租金上涨，李某想借此机会涨租），同时也未作任何催告，甲公司也确实因为自身疏忽，没有如期在8月14日前支付租金。但甲公司发现后，在第一时间即2015年9月6日向出租方李某银行卡账户全额支付了租金，但李某却将租金全额退回。甲公司再一次通过银行转账向李某支付租金，但是李某仍然予以退回，并向甲公司发出通知，以甲公司未按时支付租金违约为由要求搬离房屋，解除合同，并采取了用车辆和沙土封堵甲公司门市，干扰甲公司的正常经营，为此引发矛盾，李某将甲公司起诉至法院，要求解除《房屋租赁合同》并支付违约金，甲公司反诉要求继续履行《房屋租赁合同》，并赔偿损失。

以上案例基本的特点就是承租人确实逾期支付租金，但出租人并未进行任何形式的催告，而直接向承租人发出解除通知，就此其核心问题是租赁合同中，出租人能否不经催告而直接解除合同，也即《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的“可以”该如何理解？

 二、前述案例法院的判决观点

前述案件历经两审法院的判决，判决结果完全不一样，但庭审的核心争议焦点均为《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的“可以”该如何理解？

就此问题，一审法院认为，李某与甲公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行，对违反合同的行为，应当承担相应的违约责任。甲公司延迟支付租金13天虽然构成违约，但违约程度轻微，且虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的用词是“可以”，但根据租赁合同的特点，承租人未按期支付租金，出租人履行基本的催告程序乃日常交易之习惯，不经催告而径行直接解除并不符合常理。因此，根据公平及维护交易秩序稳定的原则，李某单方解除《房屋租赁合同》的行为依据不足，应视为解除行为无效，合同应当继续履行。

一审判决下发后，李某不服提起上诉，该案在二审出现反转，二审法院认为：本案中，按租赁合同约定，甲公司应于2015年8月14日支付租金，但甲公司直至2015年9月6日，才通过银行转账的方式向李某银行账户支付该年度租金，李某未予接收，甲公司的行为已违反租赁合同的约定，且《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的用词是“可以”，即出租人有权先行催告，催告期满后仍不履行的，再行使合同解除权，当然，出租人也有权不予催告而直接行使合同解除权。因此，涉案《房屋租赁合同》应依法予以解除，李某解除租赁合同的行为依法有效。

 三、租赁合同中，在承租人无正当理由延付租金的情况下，出租人是否必须先行向承租人进行催告，才能行使合同解除权

笔者认为，虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的是承租人无正当理由迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，其用的是“可以”，但理解为“应当”更符合租赁合同的目的，理由如下：

（一）租赁合同中，在承租人逾期支付租金的情况下，出租人应先行催告，才能行使合同解除权，这样有利于维护交易安全

租赁合同属于继续性契约，租赁期限通常少则几月多则几年，甚至为不定期限，其与一时性的契约相比，主要特点就是契约非一次给付可完结，而是继续的实现，时间因素在债的履行上居于重要地位。

王泽鉴先生在其《债法原理》一书中提到：“此类固有意义的继续性契约关系，具有如下四个特色：①单一的契约；②定有期限或不定期限；③以继续行作为或不作为为其内容；④随着时间的经过在契约当事人之间产生新的权利义务。[ 王泽鉴民法研究系列《债法原理》第二版（第155-156页，北京大学出版社）]”

因此，笔者认为，考虑到租赁合同属于继续行契约，时间因素在租赁合同中的地位，如果在出现承租人非恶意拖欠租金的情况下，随意赋予承租人不经催告而直接行使合同解除权将不利于交易的安全和稳定，会使合同被解除的危险增加，使合同处于危险的境地。而且，有可能会使解除权人恶意行使解除权并从中获取不正当利益，或者造成违约方损失过大，有违公平正义。

（二）租赁合同中，在承租人逾期不支付租金的情况下，出租人应先行催告，符合《合同法》第二百二十七规定的立法目的

王泽鉴先生在其著作《民法总则》法律解释部分提到：“任何法律均有其规范意义和目的，解释法律乃在实践法律的意旨，因此，解释法律时必须想到，为何设此规定，其目的何在？[ 王泽鉴民法研究系列《民法总则》（第58页，北京大学出版社）]”对此，笔者认为，关于《合同法》第二百二十七规定的究为“可以”还是“应当”，可以从合同目的这一角度予以说明。

在全国人大法工委编写的《中华人民共和国合同法》释义中，全国人大法工委提到：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的是一种违约行为，当然要承担一定的违约责任。承租人不支付租金虽然是一种根本违约行为，但出租人并不一定要马上解除合同，为了保持合同的稳定性，可以给承租人对违约的补救机会。因此，本条规定，出租人通知承租人，要求其在合理的期限内支付。该合理期限应当根据到期租金的数额、承租人的支付能力以及出租人的经济状况等因素来确定。承租人经催告后在合理的期限内仍不支付租金的，出租人可以解除合同”。因此，笔者认为，在承租人逾期不支付租金的情况下，出租人必须先行催告，才符合《合同法》第二百二十七规定的立法目的。

（三）租赁合同中，在承租人逾期不支付租金的情况下，出租人不予催告而直接行使合同解除权有违《民法总则》规定的“权利不得滥用原则”

民法典被誉为“社会生活的百科全书”，我国民法典的开篇之作—《民法总则》的颁行，将是中国民事立法史上的里程碑。此次颁行的《民法总则》，已于2017年10月1日生效施行，其首次对“权利不得滥用原则”作了明确规定，该法第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”

笔者认为，在租赁合同中，如承租人逾期不支付租金，但该逾期支付并非恶意拖欠，此时，如随意赋予出租人合同解除权，将极大损害承租人的合法权益，比如本文的案例，甲公司是因自身疏忽而延期支付租金，但李某却借此提出解除合同，其本意是涨租而非利益确实遭受严重损害，如李某的行为得到鼓励，则是变相支持恶意也可获益。因此，在承租人逾期不支付租金的情况下，出租人不予催告而直接行使合同解除权将有违《民法总则》规定的“权利不得滥用原则”。

（四）从比较法的角度来看，在租赁合同中，我国台湾地区就明确规定，在承租人逾期不支付租金的情况下，出租人必须先行催告，在该期限内仍不履行的，方可解除合同

探究一个问题，我们可以从比较法的角度进行分析，这样有助于探究立法者制定法律时所欲实践的目的，就本文涉及的问题，我国台湾地区就有明确规定，《台湾民法典》第440条第一款规定：“承租人租金支付有迟延者，出租人得定相当期限，催告承租人支付租金，如承租人于其期限内不为支付，出租人得终止契约。”《德国民法典》也有类似规定，第284条第一款：“期限届满后，经债权人催告，债务人仍不履行给付时，那么自催告之时起债务人负迟延责任。催告与提起给付之诉或者依督促程序送达支付令具有同等效力。”　

因此，笔者认为，其他国家或地区关于承租人逾期不支付租金是否必须催告的规定，有助于我们正确理解《合同法》第二百二十七的规定，从《德国民法典》及我国《台湾民法典》来看，我国《合同法》第二百二十七条规定的“可以”理解为“应当”应较具有实际意义，更符合交易习惯。

 四、结语  

“法律之目的，终极言之，系在实现正义，法律解释的各种方法乃实践正义的手段或者途径。诚如萨维尼所言，文义、逻辑、历史、体系诸因素，不是四种解释，可凭己好任意选择；而是不同的活动，必须加以结合，使解释臻于完善。各种解释方法具有协力的关系，乃属一种互相支持、补充，彼此质疑，阐明的论辩过程。法律文义有疑义时，得依法律体系关联、立法资料予以澄清。有多种解释可能性时得借比较法的规范模式、法律规范之目的，排除或肯定某种解释。解释方法不必然保障结论的正确，但确可减少个人判断的主观性。切勿任意选择一种解释方法，应作通盘的思考检讨，始能或致合理结果，而在个案中应妥当调和当事人利益，贯彻正义的理念[ 王泽鉴民法研究系列《民法总则》（第43页，北京大学出版社）]。

因此，关于《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的“可以”的理解，是严格按照文义理解为“有权做”或“有权不做”，还是应刺破文义，根据租赁合同的特点将其理解为“应当”。对此，笔者认为，应结合多种方法综合进行认定，方能实现正义，妥善调和当事人的利益，从维护交易安全、立法目的及比较法等角度看，承租人延期支付租金出租人必须先行催告，在承租人逾期不支付租金的情况下才能行使合同解除权。居于此，虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十七条表述用的是“可以”，但实则为“应当”。