9城限购松绑！房价调控败给了土地财政
中国出台了很多房地产调控政策，逻辑出奇的一致
这是「一见财经」第53篇原创文章
兰州开了个口子后，各地开始陆续放开房地产限购政策。
尽管很多城市后来解释，放开限购是“定向调控”，但明眼人都知道，这只是地方政府的说辞。
房地产政策调控松动，就意味着给全国性的调控政策撕开了一道大口子，这个口子会不会越来越大？房价上涨是不是又会卷土重来？
多地“变相”放开限购
《一见财经》盘点了一下，现在通过各种手段给房地产调控政策“开口子”的城市包括兰州、厦门、合肥、昆山、西安、长沙、武汉、郑州、济南等9个城市。
上周五晚间，兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》。
从1月8日起，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策；城区依然限购，当地户口可以买两套，外地户口只能买一套，但是不再提供社保证明和纳税证明。
除了兰州光明正大的放开，还有一些城市实行「定向松绑」，既一部分人可以获得购房资格。
南京。2017年5月份，南京有关部门发出通知，凡硕士以上、高级职称、高级技师，年龄40岁以下的，在南京有劳动合同的，在江宁、浦口、六合、溧水和高淳五个区买房不用提交社保证明。
而在2018年1月3日，南京落户门槛更是大大降低，研究生以上学历可直接落户，本科生40岁以下也可直接落户，落户后可直接购房。
此外，1月7日，南京出台了《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》，意见公布：高层次人才买首套房不再受户籍限制，公积金最多可贷120万！
武汉。高校生在读期间可缴存公积金，并推出低于市场价20%的满足大学生购房需求。
郑州。本科以上学历的非郑户籍人口在郑州买首套房不受限制，而且还有购房补贴。本科2万，硕士5万，博士10万。
济南。本科学历缴纳社保6个月即可按本地待遇购房。也就是说，工作6个月以上的非济南人口即可不受限买房。
长沙。专科以上学历购房者买首套房不受限。中高级人才还有租房和购房补贴。
西安。西安全面放开大中专院校毕业生落户限制，一大批人将拥有购房资格。
昆山。本科毕业即可落户买房，不受限。
分析上面城市的“人才计划”，有些地方其实门槛相当低，只要你愿意来，基本上就能直接买房。
另外，在厦门刚结束的第十五届人大二次会议上，市长庄稼汉代表市人民政府作《政府工作报告》，提出了2018年政府的奋斗目标和工作重点。
报告中提到，2018年厦门将实行差别化的调控政策，满足首套刚需，支持改善需求。
这也就意味着，去年房价上涨“四小龙”之一的厦门也开始给限购松绑了。
地方财政压力倍增
这些城市限购松绑，外界有两种声音，一种认为一种认为调控松绑，房价会再一次强势反弹，调控政策的目标落空。
另一种认为，这些城市其实是在根据监管部门的要求有针对性的进行“分类调控”，并不意味着房地产调控政策的放开。
现在来看，第一种的可能性更大。
著名经济学家马光远说，从中国房地产政策的历史轨迹看，房地产调控政策很少超过两年的，这是一个基本的事实。
所以，每一次调控即将见效的时候，地方政府都会有各种名义放松调控，要么是直接出台放松的政策试探舆情，要么在执行上睁一眼闭一眼，套路和把式基本没有变过。
他表示，面对2017年很多城市在严厉的调控之后，市场迅速降温的事实，对房地产依旧过度依赖的地方政府肯定会想办法为调控松绑。
中信证券研究团队撰写的报告显示，截至2017年11月末，全国地方政府债务余额165,944亿元。2018年到期的政府债券8400亿，到期规模比2017年增加2.5倍。
综合来看，政府负债端压力较大，而政府的资金来源主要为财政收入、政府性基金收入，以及城投债、非标融资与委托贷款、PPP融资等，因此政府有比较充足的动力提高收入。
政府性基金收入主要来源于土地出让收入，房地产市场的投资情况很大程度上决定了政府性基金收入的大小。
更加巧合的是，南京和兰州的财政收入明显下滑。
受房地产调控影响，南京与甘肃两地的政府公共财政收入累计同比增速17年以来皆在低位运行，政府财政收入增长缺乏动力，2018年财政收入增速也将放慢。
除了南京和兰州，很多地方财政压力很大。根据财政部的决算公告，截至2016年末，全国的总负债率为36.7%，贵州、青海、云南、辽宁、海南和宁夏的负债率超过全国平均水平。
另外，天津、山西和广西负债率增长较快，增速分别为29.2%、13.1%和12.9%。而江苏债务高达10915.35亿元，成为首个破万亿元的省份，同时江苏的财政收入也存在大幅下滑。
瑞士信贷董事总经理陶冬在去年说过一句话：“中国这几年也出台了很多房地产政策，但它的逻辑出奇的一致，就是把大家兜里的钱忽悠出来填地方政府的财政窟窿，房价涨上去了地方政府可以卖地。”
目前的局面是这样的，房地产不出事，银行、地方政府、购房者都皆大欢喜，如果房地产出了事，购房者就是最后的“接盘侠”。