房地产企业所得税纳税评估案例（三）

1.企业基本情况 
某房屋开发有限公司成立于2000年，注册类型为私营有限责任公司，经营范围：房屋开发、销售、租赁、建筑材料的批发兼零售等，注册资金820万元，职工人数20人。

2.评估分析
评估小组首先对该公司2007年度的各项财务报表、《企业所得税年度纳税申报表》及该公司已申请纳税的地方各税情况进行了对比分析。
（1）报表情况：《企业所得税年度纳税申报表》该 公司营业外收入24000元、主营业务税金及附加3555439.79元、期间费用1498289.22元、申报应纳税所得额-5029729.01元，没有纳税调整项目和抵扣项目。已经预缴企业所得税982229.07元、汇算后应退企业所得税982229.07元。《资产负债表》该公司预收账款的年初数44960453.89元、年末数102490314.89元。《利润表》该公司主营业务收入为0，主营业务税金及附加3555439.79元。

（2）疑点情况：
①主营业务税金及附加与主营业务收入不配比。该单位主营业务收入为0 ，而主营业务税金及附加记载的内容是3555439.79元，这十分异常，检查小组初步认为这两个数字不配比的原因是，该单位把未结转收入的开发产品预收款应缴纳的流转税费（包括土地增值税，下同），错误地计入主营业务税金及附加。

②广告费、业务宣传费、业务执行费等三项费用没有进行纳税调整。企业所得税年度纳税申报表中广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用没有进行调整，这不符合房地产业经营常规。

③《企业所得税年度纳税申报表》相关项目之间没有逻辑关系。所得税年度表中没有“房地产企业预售收入计算的预计利润”调整项目，这与企业的预售账款不对应。
假定该公司的开发产品全部为住宅，则预计利润应为（102490314.89-44960453.89）×（20%-5.55%-1%）=7737766.3元，并调增应纳税所得额7737766.30元，而《企业所得税年度纳税申报表》没有相应的调增项目。

经过评估小组反复核证，认为该公司在企业所得税计算方面存在问题的可能性极大。

3.税务约谈
针对上述疑点问题，评估人员并向该公司送达了《纳税评估税务约谈通知书》。通知该公司法定代表人或账务负责人携带有关资料到地税局进行约谈，但是该公司以各种原因推托，未按规定时间做出解释。经研究，区局决定要求评估小组对该公司进行实地调查核实。

4.实地核查
评估小组在下达《纳税评估实地调查核实通知书》后对该公司进行了实地调查，并填写了《纳税评估调查核实情况表》，经核实情况如下：
关于疑点1：“主营业务税金及附加”科目财务处理不当。该公司把未结转收入的开发产品预售款项缴纳的流转税费，错误的记入“主营业务税金及附加”科目，应调账增加利润同时增加所得额3555439.79元。

调账处理：
借:应交税金（其他应交款）                             3555439.79
   贷：以前年度损益调整                                3555439.79
相关的流转税费，待开发产品完工、销售实现、“预售账款”结转“主营业务收入”时，再从“应交税金——应交营业税”等科目结转到“主营业务税金及附加”科目。

关于疑点2：广告费、业务宣传费、业务执行费等没有按规定进行调整。
“管理费用”中业务招待费171401.18元，税前扣除限额为0，应调增所得额171401.18元。
“营业费用”中广告费281100元，税前扣除限额为0，应调增应纳税所得额281100元，次项费用递延到以后年度扣除。

关于疑点3：预售收入计算的预计利润税务处理不当。
该公司2007年度取得预收收入的开发产品全部为住宅且未完工。开发产品预收收入预计利润7737766.3元，应调增应纳税所得额。待开发产品完工销售实现、“预收账款”结转“主营业务收入”，其“预收账款”对应的预计利润已调增应纳税所得额部分，同步进行应纳税所得额的调减。
该公司预缴所得税时未在《企业所得税年度纳税申报表》做调增所得额处理，所以该公司应纳税所得额需要重新计算。

5.评估处理
（1）经评估核实后的应纳税所得额为-5029729.01（利润总额）+3555439.79（不应计入当期损益的主营业务税金及附加）+171401.18（业务招待费超支额）+281100（广告费超支额）+7737766.3（预收收入的预计利润）=6715978.26（元）

（2）经核实应补缴的企业所得税额=6715978.26×0.33-982229.07（预缴额）=1234043.76元