江北嘴的豪宅是如何沦落到白菜价的？
在重庆，一套拥有学区、核心地段、便利交通，还在两江四岸最中心位置的房子，应该值多少钱？
如果你没有确信的答案，铁柱再给出几个关键词：
1、学区是江北重点小学
2、在重庆寸土寸金的江北嘴，是真·核心位置
3、距离轨道站点仅有约400米
如果我们参考江北嘴整个板块的二手房挂牌均价：22469元/㎡。
在哪里？
好了，答案揭晓。
该小区多个组团在售二手房源挂牌均价，价格范围仅在10500-12000元/㎡之间。
当然，还有更魔幻的。
他的一街之隔，是各大金融公司、银行总部云集的金融城，整个长江中上游的金融中心！与之相望的壹号院西苑，此前在售带装修新房小户型单价套内约30000元/㎡。
当陆家嘴附近20+年房龄的老房子被卖上8+w/㎡，成都一环路的老房子被喊到2.5+w/㎡，江北嘴，重庆最核心位置，一个约20年房龄的花园小区，怎么就如此廉价？
重庆，为何如此魔幻？
01
南方上格林，年纪大，故事多。
十七、八年前，你要是问重庆卖得贵的房子，至少得包括观音桥的枫香庭，冉家坝的水晶郦城，还有本土巨头开发商南方集团的：南方上格林。
（2004年的江北城）
作为五黄大社区里重要成员的南方上格林，在当时的档次可谓是不低，近50万方的大社区规模，业态涵盖了小高层、洋房、别墅，最高的售价，甚至超过了4000元/㎡。
彼时的枫香庭，售价才3400，水晶郦城，则大约在3500左右。
撅着脖子纵身一跃的格林，才是北区最早的富人区之一！
先前搬进上格林八大阳光组团的oldmoney，在自家门口，见证了江北嘴的崛起。
只不过，江北嘴倒是起来了，南方上格林，就“消沉”了。
为什么？
为什么？
02
环绕着南方上格林绕了一圈，铁柱感触颇深。
虽然都在江北嘴，都是只隔着一条街，但左右两边的市容，相隔甚远。
街对面从当年的几亩菜地，一路发展到如今的鳞次栉比。
而街这边，依旧是曾经充满着市井气息的老样子。
楼房陈旧，道路拥挤。
上格林的消防通道，成了街坊邻居做点小生意的场地。
远远望去，风吹雨晒了18年的上格林高层建筑，立面老化的迹象已经较为明显。
好了，秘密之一。
在于颜值。重庆不缺房，美女太多的重庆，人人都是颜值控。
03
走进上格林，其实你会被他的绿化打动。
作为曾经的富人区，自然有值得称道的地方。
比如，他气派的组团入户通道，可以容下半个社区的阿姨在这里举办广场舞大趴。
要知道，02年还在流行“小区”的开发模式，一个小地块，容积率高的吓人，公区很少会做得很大很宽敞。
而如公园一般的园林景观，在这里随处可见。
像这样的绿植，非常多。
虽然地处闹市，可里面的空气质量明显是要更优质一些。
但是，铁柱惊讶的发现，这样的绿植，好像也并没有给楼盘价值加分。
什么原因呢？
04
绿植茂盛，这是因为近20年的成长，小树成了树爷。
但是，却只能远观，不可近玩。社区内很明显的缺乏有效的物业维护、及修缮服务。
绿化多且丰富是优点，但没有美感。
比如，同样是2002年开盘的水晶郦城，他的园林，是这样的：
而茂密的上格林，是这样的。
不要怪滤镜，没有精心的修剪、维护，适当移栽搭配，社区园林真的是会变成野生花园。
虽然多，但无趣。
至于水景，已是一滩死水。
夏天的蚊子估计会很可怕。
维护差，还最直接的体现在公区上面。
随处可见的，是充斥着大量“不知所踪”的瓷砖。
以及杂迹斑驳的墙面。
废弃的泳池，孤零零的成了装饰品。
除了立面和景观维护差，设计的短板和规划落后，严重影响了生活舒适性。
比如，部分组团的高层住宅，百来户住户，只搭配了一部窄窄的电梯。
地下车库，与楼栋隔开。
停车后，还需麻烦各位步行穿过社区走回家。
就连曾经种植得太靠近楼栋的树，也因为野蛮生长，快要到“带来严重安全隐患”的地步。
上面这些问题，说大能大，说小也小。
业主及时反馈、物业及时整改，都可以改善。
但是，至少现在还没有看到。
05
在链家的二手房交易网上，南方上格林在租房源已经远远多过了在售房源。
房子卖不起价，很多房东，无奈选择再等等，以租待售。
毕竟位置太好了。
“钱”不配“位”啊！
但是，未来，会好吗？
在房天下给出的房价趋势图里，南方上格林几个组团的二手房房价走势，都明显的跑输区域，跑输版块，甚至远低于城市均价。
（黄桷苑）
（红枫苑）
与资产属性而言。
已成鸡肋。
未来，随着房子越发破旧，维护难以改善，即便是占了最好的地段，依旧难以翻身。
原因何在？
重庆不缺房子，只缺好房子。
任你位置再好，配套再好。
他曾经很好、很大，地段可以完全吊打当前市面上99%的新盘。
但他老了。
这两年立起来的都是新时代的社区。玻璃立面、架空层空间场景化、精装大堂、可安装地暖、户型设计更合理，还配24小时管家服务。
18年前的房子，掉队了。
缺乏维护，缺乏焕新机制，更缺乏品质物业服务，让很多老房子，一旦10多年之后，就陷入难以挽救的价值衰退。
而这样的情况，还在愈演愈烈。
前人的教训，我们自然要吸取。
两个选择：
第一，对于有上述特点的楼盘，在他还没那么老之前，早点卖掉它；
第二，事前学会分辨，只买物业、维护有保障，设计合理的项目！